Малоэтажное строительство градостроительный кодекс статья

Люди практически каждый день покупают какие-либо товары и услуги, но не всегда эти покупки оказываются надлежащего качества. Рассказываем, как защитить свои права, если покупка оказалась плохого качества, и вернуть свои деньги.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

В связи с чем, принимая во внимание, что в соответствии с частью 7 статьи 54 Градостроительного кодекса РФ не допускается осуществление иных видов государственного надзора при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства, кроме государственного строительного надзора, предусмотренного Градостроительным кодексом РФ, а также федерального государственного экологического надзора в отношении установленных градостроительным законодательством объектов, учитывая положение части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, можно выделить группу объектов, которые не попадают ни под какие виды государственного строительного надзора:

ПРАВА ПОТРЕБИТЕЛЕЙ

Соответственно, лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной деятельности, в силу статьи 58 Градостроительного кодекса РФ несут административную ответственность в соответствии с Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001г. №195-ФЗ6 . Данная правовая позиция содержится и в определениях Верховного суда Российской Федерации от 23 октября 2013г. №53-АПГ13-9 7 , от 11 декабря 2013г. №570АПГ13-6 8 .

До ноября 2023 года малоэтажная застройка, согласно приказу 540, включала в себя исключительно территории, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Площадки, выделенные для строительства многоквартирных домов малой этажности (до четырех этажей), относились к землям, предназначенным под среднеэтажное строительство. В результате возникали ситуации, когда рядом с индивидуальными либо двух-трехэтажными домами возводились высотные дома (до 8 этажей). Это вызывало недовольство жителей и конфликты, в местную администрацию сыпался поток различных запросов и жалоб. Хотя формально законодательство местными властями и разрешающими органами было соблюдено.

Термин «малоэтажная застройка» вызывает довольно большое количество споров, как среди юристов, так и в среде проектировщиков. Это связано с тем, что он по-разному может трактоваться в нормах права и различных технических нормах. В результате не однозначной трактовки весьма часто возникают вопросы и конфликты, связанные с использованием земельных участков и их застройке.

Что такое застройка жилая малоэтажная?

• минимум согласований проекта;
• высокая скорость постройки;
• низкая себестоимость жилья;
• экологичность;
• низкая плотность населения на квадратный км;
• меньшие затраты на организацию стоянок, зон отдыха, детских площадок;
• низкая нагрузка на прилегающие автодороги;
• комфортность проживания.

Сразу стоит отметить, что конкретного определения, что такое «малоэтажное строительство» не существует. С момента введения в действие Градостроительного кодекса РФ в нём есть лишь несколько позиций, косвенно указывающих на связь с малоэтажной жилищной застройкой:

Понятие малоэтажного строительства

• Высокая пористость материала приводит к его повышенной гигроскопичности, поэтому стены оставлять без отделки нельзя. После впитывания влаги теплоизоляционные свойства газобетона снижаются.
• Ячеистый бетон имеет низкую прочность на скалывание, поэтому перед укладкой плит перекрытий, монтажом крыши нужно делать монолитный армопояс, а это влечёт за собой дополнительные расходы и затраты времени.

Дома из ячеистого бетона

1. На возведение стен дома по этой технологии вы потратите значительно меньше денег, чем на строительство дома из кирпича.
2. Благодаря небольшому весу стен можно заложить облегчённый фундамент, что позволит сэкономить на материалах и объёмах земляных работ.
3. Благодаря тому, что стены по большей части состоят из утеплителя, такой дом быстро прогревается и отлично сохраняет тепло. Так, стена из СИП-панели толщиной 20 см приравнивается по теплоизоляционным характеристикам к кирпичной кладке толщиной 50 см.
4. Поскольку стены обладают низкой теплопроводностью, зимой вы можете сэкономить на отоплении.
5. Не нужно делать длительную технологическую паузу после возведения коробки, ведь дом практически не даёт усадки.
6. Возведение коробки можно выполнять в любое время года, ведь полностью отсутствуют мокрые процессы.

Согласно части 9 комментируемой статьи 52 ГрК России требования к подготовке земельных участков для строительства и объекта капитального строительства для реконструкции, капитального ремонта, состав и порядок ведения исполнительной документации, порядок осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта, порядок консервации объекта капитального строительства могут устанавливаться нормативными правовыми актами Российской Федерации. Среди таких нормативных правовых актов следует отметить приказ Минобороны РФ от 27.06.96 N 260 «Об утверждении Руководства по техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту зданий и объектов Министерства обороны Российской Федерации», СНиП 12-03-2001 «Безопасность труда в строительстве Часть 1. Общие требования», приняты постановлением Госстроя РФ от 23.07.2001 N 80*(181), СНиП 12-04-2002 «Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство», утв. постановлением Госстроя РФ от 17.09.2002 N 123*(182), ГОСТ Р 52059-2003 «Услуги бытовые. Услуги по ремонту и строительству жилья и других построек. Общие технические условия», принят постановлением Госстандарта РФ от 28.05.2003 N 162-ст*(183), СНиП 1.04.03-85 Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» (с изм. 1991 г.), Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов капитального социально-культурного назначения», утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 года N 312*(184), ГОСТ Р ИСО 9000-2001 «Системы менеджмента качества. Основные положения и словарь», принят постановлением Госстандарта РФ от 15.08.2001 N 332-ст (с изм. и доп. от 07.07.2003)*(185), СНиП III-10-75 «Благоустройство территорий», утв. постановлением Госстроя СССР от 25.09.1975 N 158 и другие.

4) выполнение лицензируемой деятельности в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, соответствующих государственных стандартов и нормативно-технических документов в строительстве;

Другой комментарий к Ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации

Часть 8 комментируемой статьи устанавливает обязанности лица, осуществляющего строительство, в случае обнаружения на застраиваемом земельному участке объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия. Кроме того, в данном случае лицо, осуществляющее строительство, обязано действовать в соответствии с требованиями, установленными статьей 37 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»*(180). Так, согласно части 3 указанной статьи в случае принятия мер по ликвидации опасности разрушения обнаруженного объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, приостановленные работы могут быть возобновлены по письменному разрешению соответствующего органа охраны объектов культурного наследия, по предписанию которого работы были приостановлены.

В настоящее время в Российской Федерации в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004г. №190-ФЗ 1 (далее – Градостроительный кодекс РФ) статьями 53, 54 закреплено два института, контролирующих строительство объектов капитального строительства – строительный контроль и государственный строительный надзор.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Данные меры могли позволить в рамках муниципального земельного контроля контролировать малоэтажное строительство и пресекать нарушения нормативов градостроительного проектирования и правил землепользования и застройки, приводящие к негативному уплотнению застройки, что влечет к отсутствию обеспечения доступа для транспортной, пешеходной связи, а также экстренных служб, дополнительной нагрузке на инженерные коммуникации, однако Законом Республики Башкортостан от 29 декабря 2023г. №172-з «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Республики Башкортостан»5 (законопроект внесен Прокурором Республики Башкортостан) статьи 6.6, 6.14 Кодекса Республики Башкортостан от 23.06.2011 №413-з «Об административных правонарушениях» утратили силу. Отмена указанных статей обусловлена тем, что отношения в области градостроительного зонирования и проектирования регулируется нормами Градостроительного кодекса РФ.

ПРАВА ПОТРЕБИТЕЛЕЙ

3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, в случае, если строительство или реконструкция таких многоквартирных домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации;

Эти пробелы в законодательстве создают сложности для застройщиков, особенно в вопросах разработки градостроительных и разрешительных документов. В спорных ситуациях приходится отталкиваться от принципа «что не запрещено, то разрешено».

Назначение и использование земельного участка

Не всем людям уютно жить в многоэтажных домах крупных конгломератов. Такой же привычный городской комфорт, но с загородным спокойствием может обеспечить малоэтажная жилая застройка.

Правовые аспекты

Не все ясно в правовом поле и с количеством этажей. СП 42.13330.2011 устанавливают ограничения на объекты малоэтажного строительства — это 4 этажа, включая мансардный уровень. А в СП 54.13330.2011 прописано 3 этажа с учетом подвала, мансарда и цоколя. Если отталкиваться от этого норматива, то объект не может превышать 2-х этажей.

1. Индивидуальные дома. Зачастую это частные загородные здания, в которых проживает одна семья. Они пользуются популярностью и могут иметь от 1 до 3 этажей в зависимости от потребностей владельцев.
2. Таунхаусы. Особенностью этих домов является наличие нескольких отдельных входов. Технически это обычный жилой дом, в котором может проживать 2-3 семьи. Этажность подобных конструкций зачастую не превышает двух.
3. Многоквартирные застройки. Подобные конструкции состоят из множества квартир, но этажность дома при этом не превышает 5 этажей. Это позволяет компактно располагать все коммуникации и снизить количество жильцов.

А если регистрация в Росреестре все же проводится по «дачной амнистии» на землях СНТ или ДНП, то новый собственник отдельного помещения (де-факто квартиры или студии) получает на руки свидетельство о доле собственности в едином здании.

Коттеджи без коммуникаций

• минимум согласований проекта;
• высокая скорость постройки;
• низкая себестоимость жилья;
• экологичность;
• низкая плотность населения на квадратный км;
• меньшие затраты на организацию стоянок, зон отдыха, детских площадок;
• низкая нагрузка на прилегающие автодороги;
• комфортность проживания.

Садовый дом – здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком доме. То есть садовый дом — это объект нежилого назначения. Это новое понятие, введенное с 1 января 2023 Федеральным законом №217-ФЗ.

Каких объектов недвижимости касается новый порядок?

Если Вы получали разрешение на строительство до вступления в силу 340-ФЗ, то получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется, застройщик уведомляет ОМС об окончании строительства объекта ИЖС.

Чем принципиально отличается объект индивидуального жилищного строительства и садовый дом?

Нужно чётко понимать, что если вы строите или уже построили жилой дом, но не имеете на него никаких документов, не воспользовались уведомительным порядком, то фактически вы создаете самовольную постройку. Это значит, что суд может обязать вас снести объект недвижимости либо привести ее в соответствие с градостроительными требованиями. Все эти действия осуществляются за счет собственника земельного участка.

• С использованием ячеистого бетона дом можно возвести в 3 раза быстрее, чем из кирпича. Более того себестоимость постройки будет намного ниже.
• Такой материал не подвержен усадке, поэтому в доме из блоков можно сразу делать отделку и заселяться в него.
• Пористый газоблок способствует естественной циркуляции воздуха в помещении, поэтому в доме формируется благоприятный микроклимат.
• Высокие теплоизоляционные характеристики материала.
• Под лёгкие пористые стены можно обустроить облегчённый фундамент, что позволит сэкономить при строительстве.
• Гладкая ровная поверхность стен из газоблоков не нуждается в дополнительном выравнивании перед финишной отделкой.

Строительство малоэтажных домов неразрывно связано с видами разрешённого использования частного земельного участка. Так, данным градостроительным регламентом определены основные правила застройки и землепользования:

Использование земельного участка

Сразу стоит отметить, что конкретного определения, что такое «малоэтажное строительство» не существует. С момента введения в действие Градостроительного кодекса РФ в нём есть лишь несколько позиций, косвенно указывающих на связь с малоэтажной жилищной застройкой:

ГрК РФ вступил в законную силу в декабре 2004 года. Необходимость в принятии такого закона связана с изменением ситуации в развитии селитебных территорий. Сформированный к этому времени институт частной собственности на недвижимость стимулировал строительство жилых и нежилых зданий. Строительный бум в стихийных условиях мог привести к появлению проблем, в том числе связанных с безопасностью жизни людей.

Создание и функции ГрК РФ

Вмешательство в процесс планирования и зонирования позволяет принять меры превентивного характера. В результате этого территория может быть поделена на зоны застройки, рекреации, сельскохозяйственного освоения и природоохранного значения в нужных пропорциях.

Предмет регулирования

• муниципальных и государственных служащих, занимающихся планированием развития территории, а также контролем проектирования, строительства и эксплуатации зданий;
• организации, занимающиеся проектированием, строительством, сносом объектов и документами для обеспечения этих видов деятельности;
• организации, обеспечивающие функционирование зданий;
• людей, занимающихся индивидуальным домостроением.

Ведение личного подсобного хозяйства и необходимая связь с окружающей средой определяют важнейшее концептуальное требование к сельскому жилищу — его формирование в виде функционального и композиционного целого: жилой дом — надворные постройки — приквартирный участок. Требование непосредственной связи с участком и природным окружением в наибольшей степени обеспечивают одно-двухквартирные и блокированные жилые дома.

Климатические районы строительства

Формирование типов жилых зданий и надворных построек в значительной мере определяется развитием нормативно-методической базы проектирования. В стране действуют строительные нормы и правила проектирования жилых зданий — нормы [СНиП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные] предназначенные для государственного строительства жилых домов и хозяйственных построек.
Строительство домов должно осуществляться в соответствии с требованиями строительных норм и правил и других нормативных документов, устанавливающих правила проектирования и строительства, на основании разрешения на строительство, удостоверяющего право собственника, владельца, пользователя, арендатора земельного участка (далее — застройщик) осуществить его застройку по проектной документации, согласованной и утвержденной в установленном порядке.
При индивидуальном строительстве домов могут применяться упрощенные процедуры разработки, согласования, утверждения проектной документации, надзора в процессе строительства, приемки дома и ввода его в эксплуатацию в соответствии с порядком, установленным органом государственной власти субъекта Российской Федерации на основе общих требований законодательства и соответствующих нормативных документов по строительству (см. Форум, тема Дачная амнистия — обсуждаем, делимся опытом. >>>)
Размещение дома и хозяйственных построек на участке, расстояния от них до строений на соседнем участке, а также состав, назначение и площадь встроенных или пристроенных к дому помещений общественного назначения, в том числе связанных с индивидуальной предпринимательской деятельностью владельца, должны соответствовать ограничениям, установленным в разрешении на строительство и (или) архитектурно-планировочном задании в соответствии с действующим законодательством, нормативными документами по проектированию и строительству и требованиями, вытекающими из охраняемых законодательством прав жителей соседних домов (жилых блоков). Во встроенных или пристроенных к дому помещениях общественного назначения не допускается размещать магазины строительных материалов, магазины с наличием взрывопожароопасных веществ и материалов, а также предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся жидкости (за исключением парикмахерских, мастерских по ремонту часов и обуви).

Нормы строительства жилья

Тип дома, его этажность и архитектурно-планировочная структура во многом зависят от природно-климатических особенностей места строительства. На территории России в соответствии с физико-географическими характеристиками определены четыре климатических района, в состав которых входят климатические подрайоны [СНиП 23-01-99. Строительная климатология]. Первый район отличается суровой и продолжительной зимой, второй — умеренным климатом, третий — отрицательными температурами зимнего периода и теплым летом, четвертый — жарким летом и относительно короткой зимой.

После того как дом построен, по аналогичной схеме нужно вновь обратиться с уведомлением об окончании строительства в ОМС. Срок подачи такого уведомления — не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции. К уведомлению необходимо приложить технический план, подготовленный кадастровым инженером. ОМС в течение 7 рабочих дней со дня поступления уведомления об окончании строительства проверяет соответствует ли построенный объект действующим параметрам разрешенного строительства. Если всё в порядке все документы направляются в Росреестр. Хочу это подчеркнуть: обращаться самостоятельно в Росреестра за постановкой на кадастровый учет и регистрацией права собственности при уведомительном порядке гражданам не нужно! Орган местного самоуправления должен самостоятельно подготовить и направить все документы, это их обязанность, оговоренная в ст.13 Федерального закона №340-ФЗ.

Как это можно сделать, куда обращаться?

Установлена равнозначность понятий «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» — это жилое, отдельно расположенное здание, имеющее не более трёх этажей и не выше 20 метров, состоящее из жилых и бытовых комнат, а также хозяйственных помещений. Данное здание не может быть разделено на самостоятельные объекты недвижимости, например, квартиры.

Каких объектов недвижимости касается новый порядок?

При выборе кадастрового инженера Управление Росреестра по Курганской области рекомендует обратиться к рейтингу специалистов, осуществляющих деятельность на территории Зауралья, ежеквартально публикуемому на официальном сайте Росреестра – www.rosreestr.ru .