Как зарегистрировать недостроенный коттедж в 2023

Согласно ГК РФ ст. 222 самовольной постройкой будет считаться не только та недвижимость, которая построена при отсутствии разрешительной документации на строительство, но и постройка, возведённая с нарушением градостроительных и строительных норм. Если недвижимость признана самостроем, то ее не поставят на кадастровый учет и не зарегистрируют право собственности на нее.

1. Построена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.
   Земля должна находится в собственности или распоряжении лиц на основании иных правоустанавливающих документов (договор аренды, договор купли-продажи, договор бессрочного пользования, право пожизненного наследуемого владения).
2. Построена на земле, на которой запрещено строительство конкретного вида объекта, т.е. не позволяет вид разрешенного использования.
3. Возведена без получения согласований и (или) разрешений на строительство от местных органов власти.
4. Имеет нарушения градостроительных норм, правил при строительстве, пожарной безопасности и т.д.

• земельный участок должен быть в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
• постройка должна соответствовать категории земли и виду разрешенного использования (ВРИ);
• подтверждения, что конкретная постройка не нарушает права третьих лиц (соседей) (соблюдены нормы отступа при строительстве и т.д.).
• следует указать причины обращения в суд, т.е. изложить причину самовольного строительства или основания отказа в разрешении на строительство.

С принятием 404-ФЗ о продлении амнистии до 2026 года закон расширил свое действие, теперь упрощенный (декларативный) порядок оформления также касается жилых домов, расположенных в границах населенных пунктов, предназначенных для ИЖС и ЛПХ (индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства).

Пусть оба способа являются не быстрыми, но, если вам важна постройка и в дальнейшем вы планируете совершать различные сделки с ней, то стоит запастись терпением. При наличии адекватно обоснованных причин, по которым был возведен самострой, суд обычно выносит решение в пользу истца.

Правила постановки на кадастровый учет и регистрации в собственность недостроенных домов

Когда строительство по каким-либо причинам «замораживается» и владельцев недостроенных объектов интересует можно ли всё-таки получить права собственности на такое строение, то первый человек кто может помочь — это кадастровый инженер. Упрощает ситуацию тот факт, что «незавершенки» в законодательстве РФ ставят в один ряд с достроенными домами, и они считаются недвижимым имуществом.

Чтобы оформить незавершённый объект понадобится документ, подтверждающий право собственности на объект незавершенного строительства. У владельца должны быть права собственности на земельный участок, а также обязательно подано уведомление о начале строительства. Если владельцы захотят достраивать объект, а уведомление о строительстве нет (или вышел срок из-за чего уведомление стало неактуальным), тогда придётся внести изменения в инвентаризационное дело.

Регистрации, согласно закону, подлежат земельные участки, завершенные и незавершенные строительства, их части. Если по классификатору заявленный объект нельзя посчитать недвижимостью, человеку откажут в процедуре постановки на учет. Есть несколько специфических моментов, касающихся недвижимости, каким-то образом связанной с объектами природного или культурного наследия. Чтобы ее поставить на учет, придется получить дополнительные разрешения, заново проверить на обременения, а иногда решить вопрос удается только по решению суда.

Для признания прав собственности на «недострой» можно обратиться в территориальный офис Росреестра, территориальное отделение федеральной кадастровой палаты, а также в городской или поселковый МФЦ. Рекомендуем предварительно позвонить по поводу сдачи документов и записаться к нашему специалисту, для бесплатной консультации по номеру 8 495 409-41-51.

Владельцев домов ждет приятная новость — с текущего года сократились сроки постановки на учет и регистрации права. До этого они исчислялись 10 днями и соответственно 12 днями, если заявитель воспользовался услугами МФЦ. Теперь, при личном обращении, процедура регистрация занимает 7 дней, а постановки на учет 5 дней. Совмещение этих действий займет 10 дней. При обращении через МФЦ время выполнения процедуры увеличивается на 2 дня. Уменьшение сроков объясняется отменой двойного регулирования. Также теперь чтобы поставить на учет здание, построенное на незарегистрированной земле, документы для двух этих процедур подают одним пакетом, процедура совмещается.

Дачная амнистия в 2023 году: простой способ зарегистрировать дом

В конце прошлого года Государственная дума продлила дачную амнистию до 1 марта 2031 года. Перед этим, в 2023 году, амнистию продлевали на пять лет. Теперь времени на то, чтобы в упрощенном порядке зарегистрировать загородную недвижимость, хватит даже самым неторопливым людям.

Напомним, дачная амнистия позволяет в упрощенном порядке, с минимальным набором документов, зарегистрировать дома, построенные до 14 мая 1998 года – до начала действия Градостроительного кодекса. Также до 1 марта 2031 года граждане смогут бесплатно получить в собственность земельный участок в границах населенного пункта, если на нем до 14 мая 1998 года построен жилой дом, и этот дом оформлен в собственность.

Долгое время зарегистрировать дома по дачной амнистии могли только владельцы домов на землях, предназначенных для садоводства, но когда требования к домам в СНТ и населенным пунктам стали одинаковыми, все положения амнистии расширили и на земли населенных пунктов.

Оформление прав будет осуществляться при наличии права на земельный участок – на основании технического плана и декларации, составленной правообладателем объекта недвижимости. Все необходимые документы владелец сможет подать в органы регистрации прав самостоятельно.

С 2023 года кроме заявления, декларации и правоустанавливающего документа для государственной регистрации требуется еще и техплан, составленный кадастровым инженером, а с 2023 года нужно еще и межевание – без этого теперь не регистрируют ни один дом, и эту услугу нужно заказывать отдельно. В целом, выиграли те, кто успел легализовать недвижимость в первые годы дачной амнистии.

• Заявление, составленное по строгой форме. Образцы можно найти здесь, но заранее готовить ничего не нужно. В МФЦ регистратор сам заполнит форму, а при работе с сайтом Госуслуг бланк появится на экране.
• Общегражданский паспорт собственника
• Правоустанавливающие документы на дом и участок, на котором он стоит
• Квитанцию о пошлине

• Вызов кадастрового инженера, который проведет межевание участка и составит кадастровый план дома (постановку на кадастровый учет регламентирует ФЗ № 221)
• Оформление разрешения на постройку (с недавнего времени оно заменено на уведомление о постройке)
• Получение технического паспорта на дом
• Присвоение почтового адреса
• Если нужна прописка – надо урегулировать вопрос в местной администрации

• Пакет необходимых документов включает дополнительный правоустанавливающий документ на землю
• Процентная ставка кредитов несколько выше, чем при предоставлении «квартирных» ипотек. Объясняют банки это меньшей ликвидностью частных домов по сравнению с квартирами и повышенным риском повреждения деревянных строений (например, от пожара).

Строительство дома – процесс длительный. Особенно, если речь идет не о срочном возведении «крыши над головой», а о загородной недвижимости в дополнение к городской квартире. Но когда-нибудь стройка заканчивается и начинается время оформления дома в собственность.

Оформление дома в собственность дело не столько сложное, сколько хлопотное. Часто домовладельцы предпочитают пользоваться помощью юристов. Достаточно написать доверенность, оплатить услугу (это будет стоить, примерно, 5-10 тысяч рублей — зависит от сложности процесса), а через некоторое время получить готовую регистрацию.

В 2023 году дачную амнистию усложнили. В законе введен переходный период для граждан, которые начали строительство дома до 4 августа 2023 года без получения разрешения на него. Он будет действовать до 1 марта 2031 года — в течение этого времени можно подать документы, а разрешения на начало строительства и ввод дома в эксплуатацию не требуются. После 1 марта 2031 года оформить права на дом можно будет только в судебном порядке. Это должно стать мотивацией для граждан к возобновлению строительства жилых домов и позволит без лишних сложностей оформить права на строящуюся недвижимость, считают авторы законопроекта.

Дачная амнистия действует в России до 1 марта 2031 года. В соответствии с законом, для регистрации права собственности на дачные дома в упрощенном порядке, как и раньше, необходимо предоставить в местные регистрационные органы (Росреестр) документы на земельный участок и техплан объекта, подготовленный кадастровым инженером.

Упрощенным механизмом оформления земельного участка и расположенного на нем жилого дома (построенного до мая 1998 года) теперь смогут воспользоваться и наследники предыдущих владельцев. Для этого наследник, помимо основных документов, должен будет предоставить свидетельство о праве на наследство, подтверждающее, что он унаследовал имущество бывшего владельца дома.

Раньше под дачную амнистию подпадали садовые дома и хозяйственные постройки на участках, предоставленных для садоводства и дачного хозяйства. На землях для ИЖС или личного подсобного строительства в границах населенных пунктов требовалось разрешение. В поправках позволили в упрощенном порядке оформлять право собственности на дом и на землях под ИЖС, и для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.

Закон распространил действие амнистии на земли ИЖС. Чтобы не допустить строительства на участках, не соответствующих требованиям к объектам ИЖС, законом предусмотрено, что возводимое здание должно соответствовать параметрам индивидуального дома, определенным Градостроительным кодексом.

Кадастровый учет и регистрация прав на объект незавершенного строительства ОНС в 2023 году

Если разрешение на строительство и правоустанавливающие документы на землю собственник возводимого объекта оформляет самостоятельно, то изготовление технического плана на ОНС входит в компетенцию профессионального специалиста – кадастрового инженера. Обязательным условием при составлении техплана на ОНС является указание степени готовности здания, для этого используются расчетные формулы по Приказу Минэкономразвития РФ № 953.

Общий перечень оснований для проведения кадастрового учета недвижимости указан в ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ, а для объектов незавершенного строительства в статье 40 указанного нормативного акта предусмотрены дополнительные правила. Для прохождения учетной процедуры заявителю нужно представить разрешение на строительство, правоустанавливающий документ на землю, а также технический план.

Признание собственности на незавершенное строительство позволит распоряжаться объектом, в том числе продавать его другим застройщикам. Также признание собственности на незавершенное строительство МКД позволит дольщикам оформить документы на часть объекта. Такое право собственности на недострой можно впоследствии уступить другим лицам, либо собственник может ждать завершения строительства.

Если земля ранее не была поставлена на кадастровый учет (например, при выделении участка до 2013 года), эта процедура будет проводиться одновременно в отношении двух объектов – земельный участок и объект незавершенного строительства. После завершения учетных и регистрационных действий будут выданы выписки ЕГРН на землю и ОНС.

Если земельный участок ранее не был поставлен на учет в Росреестре, а права на него не были зарегистрированы в ЕГРН, допускается одновременное совершение учетных и регистрационных действий на землю и объект незавершенного строительства. При этом право собственности на недострой и постановка на учет будет подтверждена одной выпиской ЕГРН.

4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.

• сбор;
• запись;
• систематизацию;
• накопление;
• хранение;
• уточнение (обновление, изменение);
• извлечение;
• использование;
• передачу (распространение, предоставление, доступ);
• обезличивание;
• блокирование;
• удаление;
• уничтожение.

По определенным основаниям регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации права собственности и последующем отказе в ней (например, при отсутствии необходимых для регистрации права собственности на дом, нежилое помещение документов, в том числе запрошенных Росреестром в порядке межведомственного взаимодействия у других органов, и не получении данных документов в период приостановления гос. регистрации права собственности на дом, нежилое помещение), о чем выдает заявителю соответствующее уведомление. В случае несогласия решение может быть обжаловано в судебном порядке. Поэтому заявитель должен следить за ходом регистрации и при приостановлении регистрации стараться устранить недостатки в документов, чтобы возобновить регистрацию и получить выписку из ЕГРН, в том числе может потребоваться обращение в другие государственные органы для получения данных, запрошенных Росреестром, либо уточнения информации о ходе исполнения запроса из Росреестра.

4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.

1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

Самовольное строительство лишает собственника официального права распоряжаться жилым домом и другими постройками. Такие объекты недвижимости нельзя поставить на кадастровый учёт и официально зарегистрировать в Росреестре. Это значит, что не получится продать, подарить, сдать дом в аренду, завещать наследникам; оформить залоговый кредит; решить возможные судебные споры.

Для оформления недвижимости в упрощённом порядке в 2023 году можно воспользоваться законом «о дачной амнистии» (Федеральным законом № 93-ФЗ). Его действие в очередной раз продлили и расширили. Если раньше упрощённая схема касалась объектов на участках для дачного хозяйства и садоводства, то теперь под «амнистию» попадают в том числе дома на земельных участках для ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства. Воспользоваться возможностью упрощённой регистрации самовольного строительства можно до марта 2026 года. При этом дом должен соответствовать критериям объекта ИЖС: стоять отдельно, иметь не более трёх этажей (надземных); высота не должна превышать 20 м; предназначаться для одной семьи — не состоять из отдельных квартир, секций.

Для узаконивания нужно подать в Росреестр правоподтверждающий документ на земельный участок и технический план дома. Подготовку последнего поручают кадастровому инженеру. Если в регистрации отказали из-за нарушений при строительстве, в зависимости от причин отказа узаконить дом можно попытаться другими способами:

• Земельный участок с незаконным строением должен находиться в собственности истца.
• Категория участка должна соответствовать одной из следующих — для дачного хозяйства и садоводства, для ИЖС, для ведения личного подсобного хозяйства.
• Отсутствие претензий государственных органов относительно участка и постройки.

Для прохождения процедуры признания права собственности подготавливаются такие документы: свидетельство собственности на земельный участок старого образца или выписка из Росреестра, межевой план участка, технический план дома, градостроительный план земельного участка, справка об инвентаризационной стоимости строения и исковое заявление. Судья может затребовать и другую документацию — акт согласования границ, заключение строительно-технической экспертизы и др.

Просто и понятно про недостроенные объекты недвижимости: регистрация, налоговый вычет, преимущества

! Для постановки недостроя на кадастровый учет потребуется заказать технический план дома на недостроенный объект недвижимости. Техплан выполняется кадастровым инженером, обладающим необходимой квалификацией и состоящим в СРО. Для изготовления техплана необходим выезд инженера на объект, проведение необходимых замеров, изучение предоставленных документов и запрос иных необходимых данных.

• приобретение земли под строительство
• покупка объекта незавершенного строительства (жилого дома)
• заказ и оплата проектно-сметных документов
• строительство и подключение к общим инженерным сетям и коммуникациям (электричество, вода, канализация, газ)
• строительство автономных сетей и коммуникаций
• строительные/отделочные материалы и работы

После постановки на кадастровый учет объект незавершенного строительства налог на него будет ниже, чем на объект завершенного строительства. Размер налога на объект незавершенного строительства составляет 0,1% от кадастровой стоимости на объект недвижимости.

+ К преимуществам покупки недостроя на высокой степени готовности объекта можно отнести возможность выбора отделки и возведения межкомнатных перегородок по своему усмотрению. Также можно будет выявить недостатки конструкции и при необходимости исправить их до начала отделочных работ.

Чтобы узаконить право собственности, владельцу такого участка не нужно будет обращаться в Росреестр для приобретения права собственности на него (переоформления прав). Имея на руках документы на землю старого образца о праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, граждане смогут свободно распоряжаться своими земельными участками: продавать, передавать по наследству и прочее.

Подать документы в Росреестр граждане могут самостоятельно любым удобным способом: в бумажном виде — по почте с уведомлением о вручении, лично обратившись в орган регистрации прав или в МФЦ, а также в электронном виде. Пошлина за госрегистрацию составляет 350 руб.

Упрощенным механизмом оформления земельного участка и расположенного на нем жилого дома (построенного до мая 1998 года) теперь смогут воспользоваться и наследники предыдущих владельцев. Для этого наследник, помимо основных документов, должен будет предоставить свидетельство о праве на наследство, подтверждающее, что он унаследовал имущество бывшего владельца дома.

Закон распространил действие амнистии на земли ИЖС. Чтобы не допустить строительства на участках, не соответствующих требованиям к объектам ИЖС, законом предусмотрено, что возводимое здание должно соответствовать параметрам индивидуального дома, определенным Градостроительным кодексом.

Раньше под дачную амнистию подпадали садовые дома и хозяйственные постройки на участках, предоставленных для садоводства и дачного хозяйства. На землях для ИЖС или личного подсобного строительства в границах населенных пунктов требовалось разрешение. В поправках позволили в упрощенном порядке оформлять право собственности на дом и на землях под ИЖС, и для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.

Порядок регистрации объекта незавершенного строительства

Процедура регистрации права собственности производится через МФЦ или Росреестр. Ее проводит гражданин, наделенный разрешением на строительство и являющийся собственником участка, где строится объект. При отсутствии официально оформленных прав на участок можно одновременно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать права на строящийся объект и землю, где располагается постройка.

Согласно ст. 22 ФЗ № 218 допускается регистрация объектов незавершенного строительства, но этот процесс имеет свои трудности, вызванные тем, что строительство не закончено. Регистрация возможна на всех этапах строительства, начиная со стадии готового фундамента.

При желании оформить такой незавершенный дом следует обратиться в МФЦ или Росреестр. При обращении необходимо написать заявление с использованием специального бланка. Там же оплачивается госпошлина. Останется только дождаться назначенной даты получения документов.

Для получения права на имущество требуется внесение в Единый Госреестр сведений о том, что указанный объект принадлежит определенному лицу. Регистрация незавершенного строительства также закрепляет за какими-либо лицами право собственности в ситуациях долевого участия в постройке многоквартирных домов или дает возможность компенсировать издержки на достройку путем ее продажи.

• дольщики, осуществившие взносы в долевое строительство, когда застройщик уклоняется от введения готового дома в эксплуатацию или отказывается оформить долевое участия договором;
• граждане, выплатившие все указанные суммы и фактически получившие квартиру, даже без ввода дома в эксплуатацию.

13. При осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, помещения или машино-места в них в рамках проведения правовой экспертизы на предмет наличия оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, предусмотренных пунктом 7 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона, представленные документы в части их содержания проверяются государственным регистратором прав исключительно на соответствие сведений, указанных в техническом плане:

12. Для государственной регистрации права собственности арендодателя на жилые и (или) нежилые помещения в объекте недвижимости, созданном в соответствии с договором аренды земельного участка, заключенным в соответствии со статьей 10.1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», наряду с иными предусмотренными настоящим Федеральным законом документами представляется подписанный сторонами документ, подтверждающий исполнение ими обязательств по такому договору с учетом соглашения, предусмотренного подпунктом 3 пункта 2 статьи 10.1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и содержащего описание конкретных жилых и (или) нежилых помещений в указанном объекте недвижимости.

7.3. Если помещения и (или) машино-места в здании, сооружении принадлежат на праве собственности разным лицам, государственный кадастровый учет таких здания, сооружения в связи с прекращением существования всех расположенных в них помещений и (или) машино-мест осуществляется на основании заявления представителя собственников помещений и (или) машино-мест в соответствующих здании, сооружении, уполномоченного на подачу такого заявления собственниками помещений и (или) машино-мест.

7. При снятии с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения прав на здание, сооружение в связи с прекращением их существования одновременно осуществляются снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на все помещения и машино-места в таких здании, сооружении. Снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства в связи с прекращением его существования осуществляется одновременно с государственной регистрацией прекращения прав на него.

1. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении), на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении), объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 настоящей статьи, а также случаев, если права на такой земельный участок, ограничения прав или обременения земельного участка не подлежат государственной регистрации в соответствии с законом.

В силу положений части 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2023 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на жилой дом осуществляются на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен жилой дом, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения жилого дома без предоставления земельного участка или установления сервитута (соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости).

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил является самовольной постройкой; лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – ГрК) (часть 2 статьи 49) выделяет в том числе такие виды объектов капитального строительства, как объекты индивидуального жилищного строительства, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.

Согласно части 2 статьи 51 ГрК строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на жилой дом осуществляются на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен жилой дом, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения жилого дома без предоставления земельного участка или установления сервитута (соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости).

В соответствии с положениями части 7 статьи 70 Закона о регистрации до 01.03.2023 основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой дом, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются только технический план и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен жилой дом; в данном случае сведения о жилом доме, за исключением сведений о его местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство и проектной документации на жилой дом (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости, предусмотренной частью 11 статьи 24 Закона о регистрации (в случае, если проектная документация не изготавливалась).

Новое в законах для домовладельцев в 2023 году

С марта на строительство отдельных домов в малоэтажных ЖК (проще говоря, в коттеджных поселках) распространится действие закона о долевом строительстве. Схема будет та же, что и с «долевкой» в многоквартирных домах: пока не будет закончен весь поселок, застройщик денег не получит — они будут храниться на эскроу-счете. Перед возведением поселка он должен получить разрешение на строительство, представить проектную декларацию, запланировать благоустройство территории — словом, пройти все стандартные разрешительные процедуры.

В 2023 году начинает действовать закон об упрощении оформления прав на старые дома (построенные до 14 мая 1998 года, когда вступил в силу Градостроительный кодекс РФ). Иногда жители и фактические владельцы домов, построенных еще при советской власти и в ранний постсоветский период, не могут легализовать свое жилье из-за правовых коллизий. Например, такой дом может числиться в документах колхозного или совхозного учета, в учетных документах БТИ — и этого недостаточно для того, чтобы доказать свое право на этот дом без суда. Бывает и так, что на руках у хозяев вообще нет ни единого документа, подтверждающего собственность.
Новый закон упрощает порядок оформления прав на такие дома и на участки, где они стоят. Правда, этот участок должен находиться в границах населенного пункта, а земли должны принадлежать государству или муниципалитету. Для признания права собственности нужно будет предоставить любой документ, который подтверждал бы факт владения жильем — начиная от старой справки из БТИ, заканчивая платежками за коммунальные услуги. А чтобы оформить землю под старым домом, нужно как минимум, чтобы дом еще на ней стоял (уполномоченные службы должны будут выехать на место и подтвердить этот факт). То есть снести бабушкин дом и оформить 15 соток под ним в собственность не получится.

Как мы уже писали, на землях сельхозназначения, вид разрешенного использования которых определяется как 1.16 — «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках» — строительство жилых домов запрещено. Но с 1 марта фермеры смогут строить для себя жилые дома на таких участках. Правда, есть ограничения: дом должен быть один, а строить его должен именно фермер на тех землях, которые использует лично он — то есть для себя. Этажей в таком «поместье» не должна быть больше трех, площадь не должна быть больше 500 квадратных метров, причем пятно застройки не должно превышать 0,25% площади земельного участка.

Речь идет об участках, которые были образованы и поставлены на государственный кадастровый учет с 1 марта 2008 по 1 января 2023 года, но на которые до сих пор не зарегистрированы права собственности или аренды в установленном порядке. Здесь как раз ничего не продлевается: в 2023 году участкам прекратили присваивать временный статус, а их фактическим владельцам давалось 5 лет на регистрацию.

2023 год закроет некоторые законодательные лакуны в области строительства индивидуального жилья. Так, из «серой зоны» наконец выйдут объекты блокированной застройки (чаще всего это таунхаусы), действие закона о долевом строительстве должно распространиться и на строительство индивидуальных жилых домов. До 2031 года продлевают «дачную амнистию», а на землях сельхозназначения теперь можно будет строить жилые дома для фермеров. Большинство законодательных новелл начнет действовать с марта.

Что изменилось в законе о самовольных постройках с 4 августа

Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.

Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.

С 4 августа. Теперь самовольными считаются только такие постройки, которые возвели без разрешений и без учета ограничений, если в начале строительства такие ограничения уже были, а когда постройку обнаружили — они все еще действовали. Если не было газопровода или охранной зоны, а потом появились ограничения, то дома, дачи и киоски нельзя признать самовольными постройками и просто так снести их за счет хозяев.

Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.

Вступил в силу федеральный закон с поправками в гражданский кодекс по поводу самовольных построек. Изменились определение самовольной постройки и условия для сноса. Это касается тех, кто построил недвижимость на бесхозном участке или без разрешения на строительство.