По преимуществу является целесообразным в случаях, когда планируется имущественная сделка с уникальной жилой недвижимостью. Если объект полностью соответствует оригинальному дизайнерскому замыслу, с использованием виртуозных архитектурных и строительных элементов, и инновационных технологий.
Плюсы и минусы использования
После выяснения объёма вложений, которые опираются на фактическое положение здания (помещения), а не на бухгалтерские сведения об инвентаризационном износе, оценщик приступает к определению объёма валового дохода.
Методики расчёта
Предполагается, что имеющиеся в данный момент денежные средства имеют более существенную ценность, чем предусматривающиеся перспективы получения выгоды. Поэтому при дисконтировании проводится сложный расчёт компенсации будущих выгод, оценивающихся с точки зрения текущей ситуации. Для проведения данных расчётов требуется знание не только динамики рынка недвижимости, но и закономерности функционирования финансового рынка.
Метод Ринга используется в случае, если можно с высокой долей вероятности предположить, что возврат вложенного капитала будет осуществляться равными долями в течение всего срока владения объекта. Тогда норму возврата капитала можно рассчитать по формуле:
Главным образом, использовать такой метод расчета стоимости могут только предприятия и владельцы недвижимости, имеющие стабильный и длительный доход от своего имущества. То есть, при только что построенном здании оценить его прибыль будет сложно, ведь никаких начальных данных для необходимых расчетов просто нет.
Способ упрощения процесса
Каждый из способов имеет свои плюсы и минусы, а еще определенные нюансы, благодаря которым для различных ситуаций лучше выбирать один конкретный способ. Чтобы разобраться в их особенностях, необходимо рассмотреть каждый отдельно.
Метод капитализации редко используется для оценки частей домов, занятых собственником. Капитализация дохода обычно ненадежна на рынке коммерческой или промышленной собственности, где собственники перебивают цену инвесторов. Оценщики применяют, по крайней мере, два метода оценки. Полученные альтернативные оценки стоимости служат проверкой друг друга.
Метод дисконтирования денежных потоков предприятия
- для собственного капитала используется методика кумулятивного построения с оценкой активов (метод САРМ);
- для заемных или инвестированных средств оценка осуществляется с учетом величины средневзвешенной стоимости капитала.
6.3. ДОХОДНЫЙ МЕТОД ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ сТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ. ДИСКОНТИРОВАНИЕ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ. ПРЯМАЯ КАПИТАЛИЗАЦИЯ
- проведение аналитической работы с использованием предоставленных заказчиком данных о финансовом состоянии. В отчете указываются расходные и доходные статьи за ретроспективный период касающиеся выбранного объекта;
- оценка существующей ситуации на рынке недвижимости и характеристик с учетом динамических изменений;
- составление прогнозных расчетов об уровне прибыли и убытков, основываясь на реконструкции бухгалтерских документов.
При использовании доходного подхода в оценке недвижимости, оценщик рассчитывает стоимость исходя из предполагаемой прибыли, приносимой им в будущем. Он может быть использован только в том случае, если будущие доходы и расходы, связанные с этим объектом, можно точно спрогнозировать.
Плюсы и минусы доходного подхода
Внимание Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде (т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи объекта в аренду).
Мотивированный отказ от затратного подхода при расчете коммерческой недвижимости
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который базируется на том, что стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной текущей стоимости будущих денежных потоков, ожидаемых от использования оцениваемого объекта, а также текущей стоимостью будущей перепродажи другому собственнику.
Принцип ожидания заключается в том, что стоимость сооружения определяется из текущей стоимости всех его будущих доходов. При этом, чем больше доходный потенциал оцениваемого сооружения, тем выше будет его стоимость.
Обоснование отказа от использования доходного подхода к оценке Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы.
Использование (или обоснование отказа от использования) затратного, сравнительного и доходного подходов
Для развитых стран специалисты чаще всего берут промежутки продолжительностью не менее пяти лет, а иногда и до 10 лет, но для нестабильной экономики России более точными будут показатели за 3-5 лет, не более.
Для того чтобы оценивать стоимость компании, используются исходные сведения из документов по бухгалтерской отчетности, а именно: бухгалтерский баланс, сведения о доходах и расходах, о денежном обороте, дополнениях и расшифровках. При этом необходимо заранее откорректировать сведения исходя из текущей инфляции.
Метод дисконтирования денежных потоков, капитализации и оценка недвижимости доходным подходом
- Когда устанавливается стоимость полностью оригинального здания или помещения, затраты на которое сложно восстановить.
- Если здание или помещение имеет себестоимость существенно ниже (выше) рыночной стоимости.
- Когда приобретение недвижимости сулит потенциальному собственнику выгоды на основании сопутствующих характеристик градостроительного или природного контекста.
- При определении рентабельности инвестиций в недвижимость.
- Когда объект приобретается в коммерческих целях, в соответствии с его целевым назначением, или планируется на перепродажу через определённый период.
Использование (или обоснование отказа от использования) затратного, сравнительного и доходного подходов
Полученный итог раскрывает перспективы инвестирования в конкретный объект и допускает последующего сравнения с иными коммерческими предприятиями. В этом случае очевидными становятся ожидаемые выгоды, которые имеют характер перспектив и подлежат дисконтированию.
г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;
Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».
Этапы
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
- Допускает широкого спектра применения в отношении тех объектов, которые не поддаются иным способам оценки.
- Позволяет рассмотреть перспективу инвестирования в недвижимость, с учётом развития рынка ценообразования в будущем, предусматривая объём прибыли от вложений.
- Учитывает максимальное количество нюансов, способных повлиять на рентабельность сделки.
Плюсы и минусы использования
Для нежилой недвижимости актуален практически во всех случаях, когда собственник заинтересован в максимальной рентабельности сбыта, а приобретатель – в максимальной рентабельности инвестиционных вложений в недвижимость. Подход ориентирован на коммерческие цели использования промышленных зданий и помещений, а так же – торговых площадей. Может применяться и при рассмотрении вариантов организации бизнеса на территории культурно-спортивных комплексов, офисных помещений и т.п.
Методики расчёта
Для применения данного варианта в оценке недвижимого имущества оценщик должен: Установить временные рамки периода прогноза. Под данными временными рамками будет пониматься временной отрезок в будущем, на который с момента оценки будут производиться расчеты и прогнозы будущих доходов и расходов, а также факторов, которые могут повлиять на них;
- Рассчитать сколько чистого годового дохода будет приносить недвижимое имущество при его наиболее эффективном использовании.
- Рассчитать ставку капитализации.
- Рассчитать по формуле цену объекта недвижимости.
Как произвести расчет оценки имущества согласно доходному подходу
- Данным методом нельзя пользоваться в условиях кризиса, так как подразумевается изначально, что прибыль будет поступать равномерно и постоянно в течение всего временного отрезка. А кризис экономики может нарушить данные платежи, повлияв тем самым на доход, приносимый объектом в будущем.
- Также данный метод не сможет быть применен в условиях нехватки информации. Вся суть его сводится к аналитике процессов, происходящих на рынке, и выводов из них о получении будущей прибыли, если оценщик не может получить ту или иную информацию или ее просто нет, то этот метод применен быть не может по причине невозможности произведения расчетов.
- Данный метод нельзя применять при новом, открывающемся бизнесе, так как уровень его прибыли постоянным быть не может и имеет скачкообразную форму. Также нельзя применять его в период реконструкции или антикризисного предложения фирмы, так как эти данные не могут являться постоянными.
На каком основании можно отказаться от доходного подхода оценки недвижимости?
- Установить временные рамки периода прогноза. Под данными временными рамками будет пониматься временной отрезок в будущем, на который с момента оценки будут производиться расчеты и прогнозы будущих доходов и расходов, а также факторов, которые могут повлиять на них;
- Оценить, какую прибыль сможет приносить недвижимость в период прогнозируемого временного отрезка. А также сделать выводы о дальнейшем потоке доходов уже после прогнозируемого отрезка;
- Установить ставку дисконта. Она устанавливается в соответствии с сопоставимыми недвижимому имуществу доходными вложениями, имеющими подобный уровень риска. Данная ставка нужна для приведения будущей прибыли к моменту оценки;
- Рассчитать будущий поток доходов в установленные временные рамки и после их окончания, привести эти данные к сумме на момент оценки.
Метод капитализации доходов при оценке недвижимости основан на анализе вложений, с учётом предусмотренных затрат на восстановление разрушенных элементов здания, капитальный и текущий ремонт.
Сравнительная методика имеет в своей основе концепцию продуктивно работающего рынка, где вкладчики совершают покупку и продажу средств того же типа, независимо друг от друга. Результаты похожих сделок сопоставляются с анализируемыми. Плюсы и минусы оцениваемых средств в сравнении с отобранными аналогами принимаются во внимание через применение необходимых корректировок.
Затратный метод
Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.
Доходный подход имеет смысл применять, если приобретается некоммерческая недвижимость и целью покупки является инвестирование. Существуют несколько методов доходного подхода, разумность применения того или иного может оценить специалист, исходя из характеристик объекта и цели приобретения квадратных метров.
Как работает метод капитализации дохода?
На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п.
Отказ от доходного подхода при оценке недвижимости
Обоснование отказа от использования доходного подхода оценки Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.
