Для решения возникшей проблемы в классификатор ВРИ земельных участков приказом No 709 Минэкономразвития от 21.09.2023 г внесено изменение и появился новый вид ВРИ земли – 2.1.1 “малоэтажная многоквартирная застройка”.
- минимум согласований проекта;
- высокая скорость постройки;
- низкая себестоимость жилья;
- экологичность;
- низкая плотность населения на квадратный км;
- меньшие затраты на организацию стоянок, зон отдыха, детских площадок;
- низкая нагрузка на прилегающие автодороги;
- комфортность проживания.
Преимущества и недостатки малоэтажной застройки
Главная особенность малоэтажного жилья – повышенный комфорт проживания, высокая скорость и простота взведения, экологичность и доступная стоимость. Главный недостаток «малоэтажки» – высокая цена земельного участка.
В этой статье описаны основные вопросы по правовому регулированию малоэтажной жилой застройки, назначению земли, на которой она расположена, особенностям эксплуатации, ее преимуществам и недостаткам, а также перспективам развития в России.
Правовые аспекты
Классификация малоэтажных жилых застроек
Не всем людям уютно жить в многоэтажных домах крупных конгломератов. Такой же привычный городской комфорт, но с загородным спокойствием может обеспечить малоэтажная жилая застройка.
В виду отсутствия правового регулирования данного вопроса возникают многочисленные судебные споры между собственниками и управляющими организациями из-за злоупотребления правами обеими сторонами и нарушений законодательства. Для разрешения спорных ситуаций судам приходится руководствоваться нормами жилищного законодательства в части управления МКД. Но это не является выходом из проблемы.
Новая глава в ЖК РФ
Первое собрание собственников проводит застройщик в течение одного месяца после получения разрешения на ввод в эксплуатацию 50% жилых помещений в составе малоэтажного жилого комплекса и их передачи по акту покупателям.
Пояснения к законопроекту
Ещё один момент: малоэтажный жилой комплекс должен включать в себя “территории общего пользования, некапитальные сооружения, элементы благоустройства и озеленения в пределах комплекса”. Также предлагается, чтобы собственники помещений в таких комплексах приняли на общем собрании внутренний документ, утверждающий правила совместного проживания и добрососедства.
6) буровые скважины, предусмотренные подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр. Как видим, данные виды объектов капитального строительства занимают существенную нишу, одновременно не попадая под надзор государства за процессом строительства. До принятия Федерального закона от 03 июля 2023г. №361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» 2 , внесшего изменения в часть 8 статьи 41 Федерального закона от 24 июля 2007г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» 3 , согласно которому теперь в орган кадастрового учета в целях осуществления государственного кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства необходимо предоставление технического плана здания, подготовленного в том числе с использованием разрешения на строительство такого объекта недвижимости, усугубляло положение и, так называемая, «дачная амнистия», которая, несмотря на предусмотренную Градостроительным кодексом РФ обязательность наличия разрешения на строительство объектов индивидуального жилищного строительства, позволяла оформлять в собственность постройки без разрешения на строительство, при условии, что земельный участок оформлен надлежащим образом и предназначен для целей индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства. Пользуясь этим, недобросовестные застройщики под видом объектов индивидуального жилищного строительства строят и регистрируют жилые дома блокированной застройки с последующей продажей долей в указанном доме, соответствующих количеству блоков (квартир). На примере Республики Башкортостан озвученную проблему пытались решить путем введения в Кодекс Республики Башкортостан от 23 июня 2011г. №413-з «Об административных правонарушениях»4 статей 6.6 «Нарушение правил землепользования и застройки» и 6.14 «Нарушение нормативов градостроительного проектирования», уполномочив муниципальных земельных инспекторов на составление протоколов об административных правонарушениях по данным статьям и административные комиссии на рассмотрение таких дел.
Данные меры могли позволить в рамках муниципального земельного контроля контролировать малоэтажное строительство и пресекать нарушения нормативов градостроительного проектирования и правил землепользования и застройки, приводящие к негативному уплотнению застройки, что влечет к отсутствию обеспечения доступа для транспортной, пешеходной связи, а также экстренных служб, дополнительной нагрузке на инженерные коммуникации, однако Законом Республики Башкортостан от 29 декабря 2023г. №172-з «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Республики Башкортостан»5 (законопроект внесен Прокурором Республики Башкортостан) статьи 6.6, 6.14 Кодекса Республики Башкортостан от 23.06.2011 №413-з «Об административных правонарушениях» утратили силу. Отмена указанных статей обусловлена тем, что отношения в области градостроительного зонирования и проектирования регулируется нормами Градостроительного кодекса РФ.
ПРАВА ПОТРЕБИТЕЛЕЙ
2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации;
- Индивидуальные дома. Зачастую это частные загородные здания, в которых проживает одна семья. Они пользуются популярностью и могут иметь от 1 до 3 этажей в зависимости от потребностей владельцев.
- Таунхаусы. Особенностью этих домов является наличие нескольких отдельных входов. Технически это обычный жилой дом, в котором может проживать 2-3 семьи. Этажность подобных конструкций зачастую не превышает двух.
- Многоквартирные застройки. Подобные конструкции состоят из множества квартир, но этажность дома при этом не превышает 5 этажей. Это позволяет компактно располагать все коммуникации и снизить количество жильцов.
Внутри территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми ВРИ земельных наделов и капитальных объектов, но с различными max-min размерами участков и предельными значениями капитального строительства, реконструкции капитальных объектов и сочетаниями таких параметров и размеров. Указанные параметры и размеры могут устанавливаться только посредством принятия соответствующего акта муниципального или регионального уровня.
Градрегламент
Со дня получения предложения о внесении изменений в ПЗЗ Комиссия в течение 30-ти дней готовит заключение и рекомендации по принятию предложения о внесении изменений в соответствующий проект ПЗЗ либо его отклонению с мотивированным объяснением причин невозможности принятия подобного предложения.
Новый закон подробно регламентировал единый уведомительный порядок начала и окончания строительства объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов на садовых участках. Он вводится взамен ранее действовавшего разрешительного порядка, когда прежде чем заложить фундамент, требовалось получить разрешение на строительство, а затем ещё один документ – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Теперь процедура упростилась: владелец земельного участка обязан уведомить администрацию муниципального образования о планируемом строительстве жилого дома.
Какие изменения принесло новое законодательство?
Разъяснения к приказу Министерства регионального развития Российской Федерации от 28 июня 2010 года №303 «Об утверждении Методических рекомендаций по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса»
Что такое ИЖС
— Требования СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» устанавливают обязательные санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, которые следует соблюдать при размещении, проектировании, реконструкции, строительстве и эксплуатации жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания. [п.1.2 СанПиН 2.1.2.2645]
Сразу стоит отметить, что конкретного определения, что такое «малоэтажное строительство» не существует. С момента введения в действие Градостроительного кодекса РФ в нём есть лишь несколько позиций, косвенно указывающих на связь с малоэтажной жилищной застройкой:
Понятие малоэтажного строительства
- По быстроте сборки дома каркасно-панельной технологии нет равных. Для строительства жилья используются заводские или самодельные сэндвич-панели. Для их дополнительной фиксации применяется каркас из бруса. Технология монтажа дома настолько простая, что вы без труда справитесь самостоятельно. Для изготовления СИП-панели используется листовой древесный материал (обычно ОСП) и утеплитель (пенополистирол).
- Монтаж сооружения по каркасно-щитовой технологии займёт чуть больше времени, зато себестоимость дома будет ниже, чем при использовании СИП-панелей. Суть метода в том, что на строительной площадке сначала сооружается каркас дома из бруса, затем он обшивается листовым древесным материалом. После установки крыши между стойками каркаса закладывается утеплитель и зашивается ГВЛ, фанерой, ОСП. В конструкции стен обязательно используется ветробарьер и пароизоляционная мембрана.
Технологии малоэтажного строительства
Если раньше малоэтажные дома строили чаще из кирпича, то сегодня на смену ему пришел современный ячеистый бетон. Из него делают пеноблоки и газоблоки, которые применяются для возведения стен дома. У этих материалов есть масса достоинств:
3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, в случае, если строительство или реконструкция таких многоквартирных домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации;
2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации;
ПРАВА ПОТРЕБИТЕЛЕЙ
Данный контроль в большей степени является внутренним контролем лица, осуществляющего строительство, и, если возводимый объект капитального строительства не попадает под действие государственного строительного надзора, такой контроль по различным причинам может быть не объективным. Во втором случае в силу статьи 54 Градостроительного кодекса РФ в зависимости от вида объекта государственный строительный надзор осуществляется федеральными органами исполнительной власти или органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в строго установленных случаях, предусмотренных частью 1 статьи 54 Градостроительного кодекса РФ.
Подчеркиваем, что договор составляется и подписывается в двух экземплярах для каждой из сторон и скрепляется печатью подрядчика. Бывают случаи, когда в подписании договора принимает участие и третье лицо. Это может быть представитель банка, если взят кредит на строительство или инвестор и так далее.
Все эти условия и требования относятся к договору подряда на строительство жилых многоэтажных домов, то есть в каждом конкретном случае, будь то договор на строительство жилого дома или строительство многоквартирных жилых домов, составляется договор подряда, который регулирует правовые отношения между заказчиком и подрядчиком на основании Гражданского кодекса РФ.
Основные статьи договора на строительство жилого дома
Что же такое разрешение на строительство индивидуального жилого дома? Что представляет собой земельный участок под строительство жилого дома, и какими бывают участки для строительства жилого дома? Разрешение на строительство жилого дома
