⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Добрый день, читатели моего блога, сейчас будем постигать всем необходимую тему — Корректировка На Количество Комнат В Квартире. Возможно у Вас могут еще остаться вопросы, после того как Вы прочтете, поэтому лучше всего задать их в комметариях ниже, а еще лучше будет — получить консультацию у практикующих юристов по всем видам права от наших партнеров.
Постоянно обновляем информацию и следим за ее обновлением, поэтому можете быть уверенными, что Вы читаете самую новую редакцию.
Одним из спорных моментов является расчет поправки между стоимостью апартаментов и квартир. Мы рекомендуем для сегмента эконом использовать корректировку не менее 15%-20%, для сегмента бизнес и элит – 10%. Лучше конечно не использовать в расчете данную поправку, а находить аналоги из одного типа недвижимости.
.Использование метода парных продаж подразумевает сравнение двух предложенных для продажи объектов, которые являются точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, этажа), что объясняет разницу в цене этих объектов. Важно, что остальные параметры объекта оценки и аналога должны быть одинаковыми.
Консультации по оценке
После отбора аналогов для расчета стоимости сравнительным подходом квартиры в цены аналогов вносятся корректировки, которые учитывают различия между аналогами и объектом оценки. Корректировки могут быть как повышающими, так и понижающими. Могут быть процентными или абсолютными (из расчета за 1 кв.м. площади квартиры ).
- диапазон цен для аналогичных квартир, расположенных в районе объекта оценки (станция метро Владыкино, граница районов Отрадное и Марфино), в начале февраля 2023 года составлял 140000–167000 руб. за 1 кв. м.
- стоимость 1 кв. м рассматриваемой квартиры без учета долевого коэффициента стоимости составляет 143 986 руб., что соответствует диапазону среднерыночных значений для аналогичных квартир, расположенных в районе объекта оценки (станция метро Владыкино, граница районов Отрадное и Марфино), в начале февраля 2023 года.
- полученная в результате проведенной оценки стоимость 1 кв. м соответствует рыночным условиям.
- стоимость 1 кв. м рассматриваемой квартиры с учетом долевого коэффициента стоимости составляет 93 591 руб.
Таким образом, очевидно, что вопрос оценки стоимости доли в квартире весьма важен для владельцев такой части жилья, чтобы иметь возможность распорядиться им в соответствии с действующим законодательством. Долю в квартире можно продать, подарить, завещать, заложить. При этом без согласия совладельцев квартиры продать долю нельзя (совладельцы квартиры имеют преимущественное право на покупку доли при ее продаже), но можно подарить, завещать или заложить.
Результаты оценки
Для рассматриваемого объекта оценки возможно лишь продолжение использования в том состоянии, в каком он находится сейчас: квартира из жилого фонда не может быть использована иначе, чем для целей проживания. Следовательно, такое использование будет являться физически и финансово осуществимым, юридически значимым и возможным, финансово целесообразным и максимально эффективным.
- хорошие соседи и минимальное количество совладельцев;
- удачное расположение здания и комфортная этажность;
- возможность использовать комнаты, как отдельные помещения (по типу коммунальной квартиры);
- возможность свободно осмотреть здание для оценки и покупки;
- наличие хорошего ремонта во всем помещении.
Корректировка на долю в квартире
Для совершения имущественных сделок с квартирой, находящейся в общей долевой собственности, необходимо знать стоимость тех или иных долей. Стоимость доли рассчитывается путем проведения оценки. В каких же случаях применяется данная процедура, и из каких факторов складывается цена доли жилья?
Порядок проведения оценки
Проживание в квартире с 1 содольщиком оказывается потенциально более привлекательным вариантом, чем проживание в квартире с 2 и более содольщиками. Здесь действует правило: «чем меньше собственников или прописанных лиц – тем выше цена».
Примерная стоимость одного квадратного метра 3-комнатной квартиры 75 кв.м. составит 140 000 = (10 500 000 / 75). Таким образом стоимость квадратного метра в 1-комнатной квартире составит 154 000 = (140 000 + 10%). Соответственно стоимость 1-комнатной квартиры составит 5 698 000 = 154 000 х 37 кв.м.
Пожалуй одним из основных показателей является срок экспозиции объекта конкурентом. Зачастую у собственников появляется соблазн выставить свой объект в продажу по той же цене и частенько тысяч на 50-100 подороже. Но это всё будет бесполезным, если цена у конкурента завышена. А каждое завышение цены на свою квартиру приводит к завышенным ценам на всём рынке.
Проверено ЦИАН
К примеру мы хотим оценить 1-комнатную квартиру в панельном доме серии П-44 в моём любимом районе Чертаново Центральное в 10 минутах шаговой доступности от метро Пражская. Пусть в приличном состоянии, без излишеств. С хорошими документами и на среднем этаже. Но аналогов нет или есть, но явно по завышенным ценам. Есть также 2-комнатные и 3-комнатные квартиры в этом и соседних домах. Приведу в качестве примера квартиры, которые продавались и покупались в этой локации в домах серий П-44.
Наличие смежных комнат уменьшает цену квартиры в среднем на 2%. В нашем случае обе квартиры имеют изолированные комнаты, поправка не требуется, следовательно, нами рассчитана скорректированная стоимость квартиры-аналога.
Вне зависимости от того, кто проводит оценку, методика расчета будет одной и той же (лишь риэлтор может отказаться от использования поправки на торг, если обладает данными о реальных ценах продажи). Далее мы подробно расскажем об этой методике – она совсем несложная и её легко можно повторить в «домашних» условиях.
Методика корректировки цены объектов-аналогов при оценке квартир
На наш взгляд, эти корректировки либо достаточно сложные (существует множество вариантов расположения окон и типов домов, поэтому обосновать сумму корректировки достаточно сложно), либо незначительны (высота потолков, наличие мусоропровода), либо говорят о неверном подборе аналога (консьержи обычно бывают в домах бизнес-класса, и использовать их как аналоги для массовой недвижимости не совсем корректно), либо встречаются слишком редко (скидка за газовую колонку). В любом случае, Вы в праве их применить, но основные коэффициенты были описаны нами выше. Обобщим их в виде таблицы:
