⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Добрый день, читатели моего блога, сейчас будем постигать всем необходимую тему — Существенными условиями договора аренды недвижимого имущества. Возможно у Вас могут еще остаться вопросы, после того как Вы прочтете, поэтому лучше всего задать их в комметариях ниже, а еще лучше будет — получить консультацию у практикующих юристов по всем видам права от наших партнеров.
Постоянно обновляем информацию и следим за ее обновлением, поэтому можете быть уверенными, что Вы читаете самую новую редакцию.
Как правило, капитальный ремонт (кардинальная перепланировка помещения, возможно, с изменением целевого назначения) объекта аренды делает арендодатель, а текущий — арендатор. Но опять-таки, если иное не будет указано в договоре.
Основные условия договора аренды недвижимости
Как известно, гражданское законодательство, прямо скажем, не приветствует односторонний отказ от договора. И действительно, казалось бы, что плохого в том, чтобы прекратить договорные отношения по согласию сторон, оформив, таким образом, соответствующее соглашение?
Целевое назначение объекта аренды
А аренда без какой-либо цели априори бессмысленна. Но особенно важным здесь является то, что если арендатор будет использовать объект аренды не по назначению, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора.
В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Если объектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным.
-
- земельные участки,
- участки недр,
- обособленные водные объекты и
- все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
- подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Предмет договора аренды недвижимого имущества:
Данный договор выделен в отдельный вид договора аренды исключительно по признакам особенностей передаваемого в аренду имущества : зданий и сооружений, — требующих установления специальных правил, регламентирующих правоотношения, связанные с арендой указанных объектов.
- предоставить имущество в установленный срок и в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и предназначению имущества;
- предупредить арендатора о имеющихся правах третьих лиц на имущество, которое сдается в аренду;
- если иное не установлено договором, производить за свой счет капитальный ремонт;
- производить компенсацию стоимости неотделимых улучшений, которые произведены арендатором за свой счет с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.
Договор аренды
- исполнение договора:
- ликвидация юридического лица в тех случаях, когда оно является арендатором или арендодателем. Однако смерть гражданина, являющегося участником договора аренды, действие договора не прекращает: его права и обязанности перейдут к наследникам;
- соглашение обеих сторон о расторжении договора;
- исковое требование в суд одной из сторон (суд может досрочно расторгнуть договор аренды при существенном нарушении условий договора другой стороной).
Стороны договора аренды
1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение (далее — помещение), а Арендатор обязуется принять помещение и уплачивать Арендодателю арендную плату.
Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.
Как составить договор аренды
Например, если офис арендован до 31.12.2023, то 01.01.2023 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.
Виды договора аренды
Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.
Зачастую многие люди под договором аренды понимают передачу в пользование за определённую плату объекты недвижимости: квартиры, дома, складские помещения, гаражи и прочее. Но на самом деле в аренду можно отдавать абсолютно любое имущество. Крайне важно при составлении такого контракта предусмотреть все важные детали, чтобы в итоге его не признали недействительным.
Договор аренды и его существенные условия
- Передать имущество арендатору строго в определённый срок, указанный в договоре.
- Объект должен полностью соответствовать тем характеристикам, которые отображены в соглашении.
- Сотрудники пользователя должны иметь доступ к объекту.
Существенные условия договора. Какие они бывают?
Согласно статье номер 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации, аренда — это передача собственником любого своего имущества во временное пользование и за определённую плату. В любом соглашении должен быть указан конкретный вид имущества, передаваемый арендатору и сумма взноса за него. Такие условия контракта называются существенными.
Арендодатель – лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Договор аренды
При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков. Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.
Стороны договора аренды
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
- размер оплаты,
- период внесения платежей,
- способы оплаты (наличными или безналичными средствами),
- порядок внесения платежей за коммунальные услуги,
- обязанности по проведению капитальных и текущих ремонтных работ,
- обозначение права изменения имущества с выплатой компенсации.
Сделки с недвижимостью: существенные условия договора аренды
В рассматриваемом гражданско-правовом договоре допускаются случайные условия, представляющие собой положения, которые по закону не обязательно должны присутствовать в тексте соглашения, но могут быть включены по усмотрению сторон. При этом после согласования таких условий они будут признаваться существенными. Отсутствие случайных положений не будет выступать причиной признания договора недействительным.
Дополнительные
Положения договора начинаются с обозначения сторон сделки. Необходимо указывать ФИО, реквизиты, документ, на основании которого лицо заключает соглашение. Например, существенные условия договора найма жилого помещения будут также включать в себя арендную плату и предмет сделки — квартиру. Однако обязательно нужно обозначить, что одна сторона — наймодатель, то есть собственник квартиры, а вторая сторона — наниматель, то есть лицо, получающее в пользование жилье.
Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Отсюда и четкое юридическое последствие: договор аренды недвижимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).
Предусматривая обязательность для договора аренды здания (сооружения) условия о размере арендной платы, ГК не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей. Поэтому в этой части сохраняют свое действие общие положения об аренде (ст. 614 ГК).
Арендная плата
В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Таким образом, договор аренды является гражданско-правовым договором.
Договор аренды
1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. То есть, если капитальный ремонт произведен арендатором, то в этом случае арендатор вправе требовать возмещения понесенных расходов;
Виды договоров аренды
Наряду с этим в ряде случаев состав арендаторов может быть ограничен законодательством. Так, например, по договору аренды предприятия и договору лизинга обе стороны должны являться предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката арендодатель должен быть предпринимателем (п. 1 ст. 626 ГК РФ).
Если в бессрочном договоре не указаны условия расторжения, то, согласно ГК РФ, действует общее правило: отказаться от аренды может любая сторона в одностороннем порядке, предупредив противоположную сторону за месяц (за 3 месяца – при найме недвижимости). Срочный договор имущественного найма также может предусматривать условия досрочного расторжения.
Какие пункты договора аренды считаются существенными и почему
Каждый пункт договорного акта согласуется между сторонами, так как в дальнейшем соглашение может стать основополагающим документом, регулирующим такие вопросы. В этой работе мы обсудим ряд вопросов, касающихся особенностей оформления договора аренды нежилого помещения, и укажем все значимые моменты, которые обязательно следует знать.
Условия договора, названные существенными в нормативных актах
В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения — государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду имущество они могут только с согласия собственника или по его распоряжению.
Внесение платежей может осуществляться либо наличным расчетом через кассу арендодателя, либо посредством перечисления средств на расчетный счет — безналичными операциями. По одному договору сумма переданных наличных средств не может превышать 100 000 рублей, если речь идет об аренде нежилых помещений.
- заявление на регистрацию;
- договор аренды (два экземпляра);
- технические документа объекта;
- паспорт заявителя (арендатора или арендодателя) либо учредительный документ при участии в сделке организации;
- согласие супруга арендодателя;
- одобрение администрации города, если имущество признается муниципальным;
- квитанция об оплате госпошлины;
- технический план, если сдается часть помещения.
Форма выплаты
- район города;
- расстояние от помещения до остановок, станций метро;
- расположение путей для передвижения личного транспорта;
- наличие парковок;
- соседние здания;
- возможность размещения рекламы;
- этаж;
- отделка помещения, состояние коммуникаций;
- наличие телефона, интернета.
Понимание работы законов в области сделок по найму – основное правило, помогающее защитить свои интересы. Чтобы обезопасить себя от спорных ситуаций, важно знать существенные особенности договора аренды недвижимого имущества и порядок их оформления. Бывает, что недобросовестный контрагент захочет признать контракт недействительным, когда тот станет невыгодным для него по определенным причинам. Поэтому следует внимательно отнестись к описанию важных моментов: объекта, арендной платы, опираясь на действующие законодательные нормы.
- кто выступает инициатором прекращения;
- за какой период времени необходимо предупредить другую сторону о расторжении;
- другие критерии, к примеру, как будут передаваться деньги за последний месяц, порядок возврата имущества и др.
Срок действия
Тарифы ЖКХ постоянно повышаются, налоги также растут, поэтому арендодатель периодически сталкивается с тем, что расходы на содержание его собственности тоже повышаются. Следовательно, это будет отражаться на оплате арендатора. Порядок, предусматривающий возможность повышения арендной стоимости, должен быть разработан и внесен письменно вместе со сроками пересмотра. Суды чаще придерживаются позиции, предусматривающей возможность изменить (в основном, повысить) плату не чаще 1 раза в год. Это делается с помощью оформления дополнительных договоренностей между арендатором и арендодателем.