Страхование Дольщиков При Долевом Строительстве 2023

Такие схемы покупки новостроек, как участие в жилищно-строительных кооперативах, которые часто создавались для обхода договора долевого участия (применялись застройщиками для освобождения от обязанности внесения средств в компенсационный фонд), были запрещены с июля 2023 года. Под запрет подпала и покупка квартиры через жилищный сертификат застройщика, или вексельная схема покупки недвижимости.

При нехватке собственных средств недвижимость можно приобрести в ипотеку. Хотя покупка жилья в строящемся доме в кредит сопряжена с дополнительными рисками, для многих этот способ приобретения недвижимости является единственно приемлемым. Доля ипотечных дольщиков в общем объеме покупателей составляет 70-75%.

Теперь дольщики так же могут купить квартиру на котловане, но застройщик увидит эти деньги только после того, как достроит квартиру и отдаст ключи. При этом договоры долевого участия (ДДУ) сохранили свое значение и не исчезли с рынка, поменялась только схема расчетов.

Счет эскроу – это специальный вид счетов в банке. На данный счет дольщики должны перевести деньги за квартиру в новостройке по договору участия в долевом строительстве. Сумма будет храниться в банке до тех пор, пока застройщик не сдаст квартиру. До того момента, пока дом не достроен, получить доступ к деньгам застройщик не сможет: ему придется использовать собственные или внешние источники финансирования проекта. Такие счета застройщики могли использовать на добровольных началах с июля 2023 года, а с июля 2023 года – это обязанность застройщиков, а не их право.

  1. Покупатель выбирает квартиру в строящемся доме. Опросы показывают, что покупатели стали больше доверять застройщикам после применения счетов эксроу и больше россиян готовы покупать недвижимость на этапе котлована.
  2. Покупатель подписывает с застройщиком договор долевого участия.
  3. Покупатель заключает трехсторонний договор на открытие счета эскроу с застройщиком и банком.
  4. Денежные средства за квартиру переводятся на счет эскроу (если была получена ипотека, то средства на эксроу-счет перечисляются банком).

страховщиками производится выплата страхового возмещения гражданам — участникам долевого строительства по договорам страхования, по которым на 27.06.2023 наступил страховой случай и предъявлено требование о выплате страхового возмещения по договору страхования и (или) вступило в силу решение суда об исполнении обязательств по договору страхования;

договора страхования, обеспечивающего исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которые на 27.06.2023 введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

В соответствии с Федеральным законом от 27.06.2023 N 153-ФЗ договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве досрочно прекращается с 27.06.2023, за исключением:

публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» производится выплата возмещения гражданам — участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений и исполнение обязательств застройщика по которым обеспечивалось договорами страхования, во всех иных случаях, предусмотренных Федеральным законом N 153-ФЗ, в том числе и при отказе в выплате страхового возмещения страховщиком ввиду наступления страхового случая вследствие умысла страхователя.

Что нужно знать о страховании участнику долевого строительства

3. Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. При этом выгодоприобретатель сохраняет право на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.

Участнику долевого строительства о страховании
1. Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору осуществляется в пользу выгодоприобретателей – участников долевого строительства.
Выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица (за исключением кредитных организаций), денежные средства которых привлекались в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства объекта долевого строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору с уведомлением об этом страховщика в письменной форме.

С 1 января 2023 года вступила в силу норма федерального законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков, привлекающих средства граждан. Это значит, что в случае неисполнения обязательств перед дольщиком, даже в случае банкротства строительной компании, он сможет вернуть вложенные деньги.
При государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве на каждом объекте застройщик должен предоставить в регистрационную палату один из следующих документов:
договор страхования гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;
договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (далее – Закон № 214-ФЗ) предусматривает два обязательных способа обеспечения исполнения обязательства по передаче жилого помещения:
1. залог (когда признаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок и строящийся на нем многоквартирный дом).
2. договоры поручительства или страхования.

Участник долевого строительства (выгодоприобретатель) должен обратиться в страховую организацию или в общество взаимного страхования (ОВС) в пределах срока исковой давности при обращении взыскания на предмет залога в соответствии с Законом 214-ФЗ или до завершения конкурсного производства в отношении застройщика.
Федеральным законом «О взаимном страховании» предусмотрено, что выплата страхового возмещения выгодоприобретателю должна осуществляться в срок, не превышающий тридцати дней с даты представления документов выгодоприобретателем, независимо от наличия и размера задолженности члена общества по уплате страховой премии.

2. Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденные:
 решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии с Законом 214-ФЗ;
 решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Страхование ответственности застройщика

В частности, среди причин такой неэффективности специалисты называют невозможность оценить реальное финансовое состояние строительной компании, получить достоверную отчетность о деятельности застройщика, а значит, и адекватно спрогнозировать риски, принимаемые страховщиком. При этом страховые компании, входящие в список ЦБ, вследствие обязательности процедуры всё равно привлекают застройщиков и собирают страховые премии, хотя ни на уровне бизнеса, ни на уровне власти нет уверенности в реальной способности осуществить выплаты по всем возникающим страховым случаям. Мелкие же компании тем более теоретически не в состоянии справиться с нагрузкой. Достаточно одного или двух страховых случаев с суммой выплат в несколько миллиардов рублей, чтобы с большой долей вероятности страховые компании, наиболее активные на данном рынке, перестали существовать. Установленный механизм работал только вследствие отсутствия массовости выплат по договорам страхования: затяжные судебные разбирательства могут тянуться дольше действия договора, и дольщики в итоге так и не получают свои выплаты.

Вы нашли нужную информацию, за которой пришли?
Да, то что нужно информация.
19.15%
Непонятно, еще обращусь за помощью к юристу.
9.95%
Нет, буду сам искать еще.
70.9%
Проголосовало: 402

Изменение законодательства, отменяющее обязательность страхования ответственности застройщиков за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объекта долевого строительства, говорит о неэффективности данного вида защиты интересов сторон.

Читайте также:  Не переоформлены договоры с тсж на нового владельца

Договор страхования ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объекта долевого строительства заключается застройщиком (страхователем) и страховой компанией, обладающей рядом обязательных характеристик (осуществление страховой деятельности не менее пяти лет, наличие не менее одного миллиарда рублей собственных средств, не менее чем 120 миллионов рублей уставного капитала, отсутствие предписаний ЦБ РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности и др.), соответствие которым строго проверялось Центральным банком.

К сожалению, практика страхования в России показывает, что многие страховщики не торопятся исполнять свои обязательства после наступления страхового случая. Складывается впечатление, что основная задача страховщика при получении заявления о наступлении страхового случаях — найти максимальное количество доводов для того чтобы отказать в выплате. О количестве невыплат можно судить не только по отзывам в интернете, но и по количеству судебных процессов о взыскании страховых выплат.

Выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица (за исключением кредитных организаций), денежные средства которых привлекались в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства объекта долевого строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору с уведомлением об этом страховщика в письменной форме.

Размер выплаты, подлежащий к возмещению по судебному решению, рассчитывается в зависимости от цены, определенной в договоре. Он не может быть меньше стоимости квартиры, которую гражданин планировал приобрести. Максимальная площадь квартиры не может превышать 120 кв.м.

Страхование при ДДУ имеет важное значение. Документ направлен на создание условий безопасного и надежного привлечения средств граждан в долевое строительство, на достижение положительного конечного результата и исключение разного рода рисков, связанных с потерей денежных вложений.

  1. При оформлении страховки ДДУ через специализированную компанию стоимость услуги по основному тарифу составляет 1% от общей стоимости объекта недвижимости. Но у страховщика есть право на гибкий расчет суммы с помощью специального коэффициента. Рассчитывать на получение скидки может застройщик с положительным имиджем и хорошей репутацией, не имеющий судебной истории. Важным дополнением для снижения цены будет выбранное для строительства место: чем ближе к центру, тем больше гарантии, что жилье будет пользоваться спросом.
  2. Сумма, определенная для зачисления в госфонд, составляет 1,2% от суммы каждого договора на долевое строительство. Перечислить эту сумму необходимо до начала регистрации договора на ДУ.

В связи с этим в 2023 году принят ФЗ-218 о защите прав граждан. С этого момента обязательство по заключению данных договоров для застройщика стало его правом. Новый правовой акт закрепил обязанность перечислять взносы в Государственный Фонд защиты дольщиков.

Чтобы защитить интересы граждан, государство выступило с инициативой по упорядочению взаимоотношений между подрядчиком и заказчиком при долевом строительстве. Был принят закон №-214, который определил последовательность действий застройщика в части страхования договора ДДУ.

  • покупатель недвижимости подписывает ДДУ;
  • застройщик перечисляет на расчетный счет ФЗПГ сумму по фиксированной ставке 1,2% от стоимости объекта по договору с дольщиком
  • ДДУ передают в ЕГРН для официальной регистрации;
  • по запросу Росреестра Фонд защиты резервирует перечисленные деньги в качестве финансового обеспечения;
  • Росреестр регистрирует договор долевого участия, возвращает документ с отметками заявителю (дольщику либо застройщику).
  • денежная компенсация выплачивается дольщику;
  • возникновение страхового случая подтверждается решением суда о нарушении ДДУ либо официальное признание компании банкротом;
  • срок действия полиса устанавливают в соответствии с датой завершения строительства;
  • допустимо назначение другого выгодоприобретателя при покупке недвижимости по схеме уступки прав требования.

После нескольких лет применения рассмотренных механизмов стали понятны упомянутые выше недостатки. Специальным Федеральным законом (№ 218 от 20.07.2023) с июля 2023 года отменена обязанность обязательного страхования долевого участия в строительстве. Сохранена возможность приобретения полиса в добровольном порядке.

Чтобы исключить ошибки, надо учитывать особенности подписанного договора. Существенное значение имеют даты заключения ДДУ и получения официального разрешения на выполнение строительных работ. Раньше страхование ответственности было обязательным. С 2023 года этот метод защиты дольщиков применяется в добровольном порядке.

  • покупатель заключает ДДУ с применением согласованных общих условий;
  • сумму по договору переводит не застройщику, а в банк на специальный счет;
  • в течение всего срока по ДДУ деньги заблокированы;
  • в случае банкротства или «заморозки» строительства средства возвращаются дольщику.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве (список) в 2023 году

  • Состоит ли застройщик в холдинге;
  • Имеется ли предыдущий опыт и был ли он положительным, при этом оценивается количество законченных объектов, вовремя ли были сданы объекты, были ли претензии по объектам, а также в каких регионах работал застройщик;
  • Насколько компания финансово устойчива;
  • Имеются ли у строительный компании вся разрешительная документация;
  • Объект страхования должен находится на этапе строительства;
  • Какой компания устанавливает срок для сдачи объекта;
  • Количество участников — дольщиков.

Таким образом, выгодоприобретателями при договоре страхования становятся дольщики, так как в случае наступления определенных в договоре обстоятельств, они смогут получить выплату. При наступлении оговоренных обстоятельств компания-страховщик оповещает своего клиента об изменениях в договоре и выплачивает назначенное вознаграждение. В том случае, если в период строительства будут меняться дольщики, об этом следует указывать в договоре страхования. С каждым новым дольщиком будет составляться отдельный договор.

  • Вести страховую деятельность более 5 лет;
  • Быть финансово устойчивой компанией;
  • Прогнозы на будущее компания должна иметь положительные;
  • Уставный капитал компании должен быть не менее 120 млн. рублей, а оборот – не менее 400 млн. рублей.

Опасения покупателей в связи с принятием такого требования были связаны с вероятностью повышения цен на первичное жилье. Однако, затраты на страхование для застройщика составляют только 1% от суммы сделки, даже для крупных компаний. И повлиять на цену недвижимости данный факт не должен, так как оплачивать застройщики это будут из своих средств (Читайте также статью ⇒ Как купить квартиру в долевом строительстве в ипотеку).

В том случае, если страхование оформляется в банке, строительные компании в обязательном порядке вносят залог от стоимости объекта страхования в размере 30%. Такой залог представляет собой гарантию для кредитной организации. Помимо этого требования к банкам также устанавливает и ЦБ:

Что делать при банкротстве застройщика

С застройщиками эта схема упрощена: наблюдение и финансовое оздоровление не применяются — суд сразу вводит конкурсное производство. Прежнее руководство отстраняют, назначается конкурсный управляющий. Его задача — определить список кредиторов, перед которыми у застройщика есть обязательства, размер их требований и очередность погашения. В число кредиторов могут входить дольщики, поставщики, подрядчики, госорганы, банки.

Читайте также:  Можно Ли Ездить По Маминой Социальной Транспортной Карте

В случае если соблюдаются все условия, арбитражный суд выносит определение о передаче ЖСК прав на дом и земельный участок. Когда строительный кооператив зарегистрирован, происходит госрегистрация перехода прав. Требования дольщиков к застройщику в этом случае считаются погашенными. А требования тех, кто голосовал против передачи дома, погашаются в составе денежных требований третьей или четвертой очереди.

Если взносы в фонд не уплачивались или уплачивались не по всем ДДУ дома, то все денежные выплаты происходят в порядке очереди: сумма по договору и реальный ущерб, неустойка, штраф и другие финансовые санкции выплачиваются в третьей очереди. Часто денег должника не хватает на выплату всем кредиторам.

Как формируется реестр кредиторов. Формирование реестра происходит на основании решения арбитражного суда. Реестр открывается в день публикации информации о банкротстве и открытии конкурсного производства, а закрывается через три месяца. Чтобы попасть в этот реестр со своими требованиями, дольщику нужно подать заявление конкурсному управляющему и обосновать их. Затем заявление он передаст в арбитражный суд.

Пример из суда. Основная часть дольщиков обратилась в суды до банкротства застройщика. Их требования о признании права собственности на квартиры суд удовлетворил. Заявительница обратилась с аналогичным иском после того, как ввели процедуру банкротства и суды отказали ей. Они исходили из того, что доказательств, что акт приема-передачи был подписан, нет. Верховный суд занял другую позицию: заявительница полностью исполнила обязательства по договору и на спорную квартиру другие лица не претендуют. А поскольку требования других граждан о признании права собственности на квартиры удовлетворены, нельзя отказывать в удовлетворении аналогичного требования. В противном случае это нарушает конституционный принцип равенства.

Да, закон признает долевых инвесторов преимущественными кредиторами. Во-первых, они имеют право выбрать, чем будет компенсированы их убытки от банкротства девелопера – денежными средствами или готовым продуктом (квартирой). Во- вторых, вначале рассчитаются с ними, а затем с остальными кредиторами.

Дольщики получат назад деньги, затраченные ими на оплату ДДУ. Что же касается понесенных убытков (разницы между тем, что дольщик заплатил и ценой готовой квартиры), то они будут компенсированы, если это позволит сделать размер конкурсной массы. То есть, средств банкрота.

Для решения споров с финансовым управляющим следует обращаться к судье. Дольщик, согласно статье № 201.4 (п.8) ФЗ № 127, вправе подать жалобу суду на действия финансового управляющего в течение 15 дней после возникновения повода для нее. Суд рассматривает ходатайство в течение месяца. Если решение судьи не устраивает дольщика, он может обратиться с апелляцией в арбитражный суд высшей ступени.

Спасение утопающих – дело рук самих утопающих. И это не шутка. Если вы стали долевым инвестором – приготовьтесь к тому, что на протяжении всего строительства вам придется бдительно «мониторить» ход работ. Особенно, если рейтинг вашего девелопера не очень высок.

  • Граждане, физически пострадавшие из-за действий банкрота. То есть те, чьему здоровью был нанесен ущерб
  • Сотрудники обанкротившегося предприятия (если банкрот задолжал им заработную плату)
  • Долевые инвесторы
  • Прочие кредиторы, ссудившие банкроту денежные средства, выполнившие для него подрядные работы, поставившие материалы

— Нам важно, чтобы граждане получили квартиры в максимально короткие сроки, а не ждали их годами. А если это невозможно, тогда мы выплачиваем компенсацию. Чтобы рассчитать сумму выплат, смотрим, сколько стоит аналогичная по площади, расположению, строительной готовности квартира на текущий момент. И в итоге чаще всего выплачиваемая компенсация превышает размер вложенных когда-то средств

Теперь решение о достройке объекта будет приниматься в зависимости от степени строительной готовности объекта. Фонд будет финансировать завершение строительства проектов, которые завершены на 80% или более. В остальных случаях дольщикам будет выплачиваться денежное возмещение.

Фонд защиты прав дольщиков в каждом конкретном случае выбирает один из механизмов защиты прав граждан: завершение строительства объекта и передача квартир дольщикам или выплата им денежного возмещения в случае нецелесообразности такого строительства. Во внимание принимается множество факторов, включая степень готовности объекта, состояние проектно-сметной документации и другие критерии.

Покупка квартиры по ДДУ в 2023 году: Что нового

В 2023 году одним из инструментов господдержки стала льготная ипотечная ставка в размере 6,5% годовых для покупателей квартир в новостройках и эта программа продлена до 1 июля 2023 года. Пока неизвестно продлят ли её вновь, однако давайте вспомним основные условия для получения льготной ипотеки:

Долгое время обсуждалась отмена долевого строительства, однако это был бы слишком рисковый шаг. Потому в 2023 году было объявлено о решении осуществить плавный переход к новой модели участия в строительстве – проектному финансированию. То есть теперь гарантом успешности строительства будет выступать банк. Хорошо это или плохо?

  • Иметь гражданство РФ
  • Договор ипотеки нужно заключить до 1 июля 2023 года.
  • Подходят квартиры только в новостройках
  • Дом может быть, как на стадии «котлована», так и уже сдаваться
  • Максимальная сумма — варьируется от 6 млн до 12 млн рублей в зависимости от региона.
  • Ставка — 6,5% годовых на весь срок кредита.
  • Первоначальный взнос — не менее 15% стоимости жилья.
  • Возможно использовать материнский капитал или другие виды господдержки.

Но теперь давайте взглянем на эту же схему глазами дольщика, допустим вы приобрели квартиру на этапе «котлована», инвесторы вкладывают деньги в застройщика, однако в середине строительства он закрывает строительную площадку и объявляет себя банкротом. Банк возмещает все деньги инвесторам, а дольщикам? Нет, дольщики, к сожалению, не могут досрочно забрать свои деньги, они будут иметь право на это лишь тогда, когда компания нарушит условия договора проектного финансирования.

Сложно однозначно ответить на данный вопрос, безусловно эта схема выглядит наиболее прозрачно, хотя бы потому что деньги, вложенные инвесторами никуда «не уйдут», а будут переведены на эскроу-счета в банках, что это за счета расскажем чуть позже. Кроме всего прочего в случае банкротства застройщика инвесторам будут возвращены их вклады, ведь теперь застройщик обязан строить на финансы «из своего кармана», что безусловно приведет к «чистке» рынка девелопмента.

Лайфхак для дольщиков: не паниковать раньше времени

Далеко не все дольщики старых и строящихся объектов имеют действующие страховые полисы. По разным объектам разное соотношение застрахованных и незастрахованных дольщиков. Как правило, чем больше объект, чем крупнее город, тем больше перемешаны данные группы. Ситуация, когда страховая компания целиком застраховала дом и все 100% дольщиков застрахованы в одной компании и все имеют полисы, характерна только для небольших региональных объектов.

Дольщики в последнее время снова стали темой № 1. Вопросы проблемного долевого строительства постоянно попадают в центр общественного внимания, и дольщики, даже в нормальных объектах, в которых процесс строительства идет в рамках запланированного срока, начинают бояться за свою будущую собственность. Исходя из нашего опыта выплат страховых возмещений уже по более чем десяти «замороженным» объектам, мы можем посоветовать дольщикам не паниковать раньше времени. Закон на их стороне, и в большинстве случаев именно время решает все их проблемы с жильем.

Читайте также:  Что такое лист нетрудоспособности для работающих

Важный момент: существует правовая коллизия — в соответствии с законодательством, при наличии доказанного умысла застройщика банкротство является не случайным, а преднамеренным и не может считаться страховым случаем. После вступления в силу обвинительного приговора страховая компания будет вынуждена принять меры по возврату страхового возмещения, у дольщика в этой ситуации возникают налоговые риски в части начисления НДФЛ с полученной суммы.

В рамках действия такого страхового полиса, если выясняется, что застройщик банкрот, объект достраиваться не будет, дольщик имеет право на страховое возмещение, и, конечно, он получит компенсацию при обращении в страховую компанию с соответствующим заявлением.

Тем более благодаря общественному резонансу, привлеченному к этой теме вниманию принимаются все возможные меры по завершению строительства многих проблемных объектов со стороны региональных властей, новых застройщиков и страховых компаний. Например, сейчас мы участвуем в завершении трех таких объектов, а один в Иркутской области уже получил разрешение на ввод. В Москве ситуация самая хорошая: по всем проблемным объектам реализуется план столичного правительства по завершению строительства, привлекаются инвесторы, на объекты выходят новые застройщики.

Ecли зacтpoйщик нaчaл пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, вaжнo вoвpeмя yзнaть oб этoм. Cвяжитecь c yпpaвляющим пpoцeдypoй бaнкpoтcтвa и внecитe cвoи тpeбoвaния в peecтp кpeдитopoв. Cдeлaть этo нyжнo в тeчeниe 30 днeй нa cтaдии нaблюдeния или 60 днeй нa этaпe кoнкypcнoгo пpoизвoдcтвa oт мoмeнтa пyбликaции oфициaльнoй инфopмaции o нaчaлe пpoцeдypы.

Пpoдaжa пo ДДУ в cтpoитeльcтвe дoмa пpoxoдит пocлe тoгo, кaк oбъeкт cдaн в экcплyaтaцию. To ecть пocлe peгиcтpaции ДДУ в Pocpeecтpe вaм нyжнo ждaть вpeмeни, yкaзaннoгo в нeм. Кoгдa пoдoйдeт cpoк, yкaзaнный в дoгoвope, зacтpoйщик cдacт дoм в экcплyaтaцию, oфopмит нyжныe дoкyмeнты. Нaпpимep — cocтaвит пpoтoкoл o pacпpeдeлeнии жилыx и кoммepчecкиx пoмeщeний, oфopмит и пoлyчит в БTИ тexпacпopт, пoлyчит paзpeшeниe нa ввoд в экcплyaтaцию, пocтaвит oбъeкт нa yчeт в Pocpeecтpe и пpиcвoит eмy пoчтoвый aдpec. 3aтeм yвeдoмит вac o пoдгoтoвкe дoкyмeнтoв, пepeдacт ключи и пpeдлoжит пoдпиcaть aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.

B ДДУ oбязaтeльнo дoлжнo быть пoдpoбнoe oпиcaниe oбъeктa — плaн oбъeктa c гpaфичecким oтoбpaжeниeм pacпoлoжeния чacтeй жилoгo пoмeщeния, cвeдeния o пpoeктнoй дeклapaции, нaзнaчeнии, oбщeй и пoэтaжнoй плoщaди, кoличecтвe и плoщaди кoмнaт и дpyгиe cвeдeния. Bce тpeбoвaния пpoпиcaны в cтaтьe 4, пyнктe 4.1 зaкoнa. Кpoмe этиx cвeдeний, дoгoвop дoлжeн coдepжaть:

Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, дoльщик мoжeт пepeycтyпить cвoи пpaвa тpeбoвaния пo дoгoвopy ДДУ тpeтьeмy лицy. B этoм cлyчae тpeтьe лицo выплaтит дoльщикy cтoимocть дoгoвopa или бoльшe, ecли зa вpeмя, кoтopoe пpocyщecтвoвaл дoгoвop, цeннocть нeдвижимocти yвeличилacь. Дoльщик пoлyчит дeньги, тpeтьe лицo — пpaвo тpeбoвaния нeдвижимocти.

🔸 Пpocмoтpитe пpoeктнyю дeклapaцию зacтpoйщикa. Oнa дoлжнa быть в oткpытoм дocтyпe нa caйтe кoмпaнии. Ecли ee нeт, зaпpocитe пpoeктнyю дeклapaцию — зacтpoйщик oбязaн ee пpeдocтaвить пo пepвoмy тpeбoвaнию. B дoкyмeнтe ecть пoдpoбнoe oпиcaниe пpoeктa, cpoки eгo peaлизaции, цeль cтpoитeльcтвa.

Однако это приводит к тому, что если исполнение должником обязательства перед третьим лицом обусловлено исполнением обязательства кредитором перед должником, то выгодоприобретатель остается беззащитным и всецело зависит от исполнения кредитором своих обязательств.

В связи с этим, вывод суда апелляционной инстанции о неприменении Закона о защите прав потребителя к правоотношениям, возникающим между страховщиком по договору обязательного страхования гражданской ответственности владельца транспортного средства и потерпевшим в силу того, что между ними отсутствуют договорные правоотношения, является неправомерным».

«В силу закона и договора истец является выгодоприобретателем по договору страхования, заключенному между ответчиком и застройщиком, по договору участия в строительстве истец приобрела право на передачу ей квартиры в жилом доме, ответственность застройщика застрахована и истец является выгодоприобретателем по договору страхования, в связи с чем правоотношения истца и страховой компании регламентируются законодательством о защите прав потребителей».

2. Имеет ли дольщик право требовать от сторон (страховщика и страхователя) договора страхования гражданской ответственности застройщика исполнения ими друг перед другом обязательств? Например, требовать от застройщика оплаты страховой премии?

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» в пп. «а» п. 3 правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребителей, пользуется также те, кто использует приобретенные (заказанные) вследствие таких отношений товары (работы, услуги) на законном основании. То обстоятельство, что сторонами (страховщиком и страхователем) по договору страхования являются юридические лица, само по себе не является основанием для лишения участник долевого строительства (выгодоприобретателя) статуса гражданина-потребителя по отношению к страховой организации и застройщику, а также для лишения гарантий защиты прав, предусмотренных Законом о защите прав потребителей.

Прекращение договора страхования гражданской ответственности застройщика без согласия дольщика незаконно

С одной стороны, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон о долевом строительстве) в редакции, действовавшей до 30 июля 2023 года, прямо запрещает расторжение договоров страхования гражданской ответственности застройщика без согласия участника долевого строительства. Исключение – если страховая компания сама становится «токсичной», например, если размер ее собственных средств опустился ниже одного млрд руб.

Регулятор негативно оценил такую практику и напомнил о преимуществе специальной нормы над общей («lex specialis derogat generali»): принимая во внимание специфику закона о долевом строительстве, который допускает односторонний отказ от исполнения договора страхования только с согласия выгодоприобретателя, — общие положения закона о взаимном страховании не соответствует действительному смыслу и целям Закона о долевом строительстве, направленного, в первую очередь, на защиту прав дольщиков (участников долевого строительства).

При этом Федеральный закон от 29 ноября 2007 г. № 286-ФЗ «О взаимном страховании» (далее – закон о взаимном страховании) противоречит положениям закона о долевом строительстве и разрешает прекращать договоры страхования и без согласия выгодоприобретателей – просто по причине исключения из такого общества, и если это закреплено в его уставе (ч. 5 ст. 8 закона о взаимном страховании). Разумеется, подобное положение перекочевало из закона и в устав НКО ПОВСЗ.

На практике это приводило к тому, что НКО ПОВСЗ получило возможность, во-первых, исключать тех застройщиков, которые вплотную подошли к банкротству, а во-вторых, прекращать договоры страхования гражданской ответственности этих застройщиков, не спрашивая согласия дольщиков. То есть именно дольщики «проблемных объектов», более остальных нуждающиеся в страховой защите, гарантированно ее теряли.

С другой стороны, застройщик может страховать гражданскую ответственность по одной из двух схем: либо заключить договор со страховой компанией, либо вступить в НКО ПОВСЗ — единственное в стране общество взаимного страхования застройщиков. Учредители НКО ПОВСЗ были специально отобраны Минрегионом России (в то время Минрегион России был регулятором всей строительной отрасли), а в попечительском совете должны были присутствовать, в том числе, три представителя Правительства РФ и один представитель Банка России.

Мария Сергеевна
Специализация: адвокат по семейным делам, адвокаты для представительства в суде, защита в суде, представительство в судах общей юрисдикции, представительство в суде, составление документов, составление жалоб, составление и проверка юридических документов, составление искового заявления, составление претензии, устная консультация, юристы для проведения независимых экспертиз, юристы и адвокаты по автомобильному праву, юристы по административному праву, юристы по жилищным вопросам, юристы по защите прав потребителей, юристы по семейному праву. Помогу Вам решить самые сложные и нестандартные проблемы.
Оцените автора
Простые ответы на юридические вопросы