⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Добрый день, читатели моего блога, сейчас будем постигать всем необходимую тему — Процесс мены квартиры за наличный расчет. Возможно у Вас могут еще остаться вопросы, после того как Вы прочтете, поэтому лучше всего задать их в комметариях ниже, а еще лучше будет — получить консультацию у практикующих юристов по всем видам права от наших партнеров.
Постоянно обновляем информацию и следим за ее обновлением, поэтому можете быть уверенными, что Вы читаете самую новую редакцию.
Наличие юриста при осуществлении мены с доплатой особенно уместно, так как он не только поможет составить договор обмена квартиры с доплатой, но и может оказать представительскую помощь при передаче денег.
Договор мены приравнивается к договору купли-продажи с вытекающими правовыми последствиями. Этот момент в первую очередь касается выплаты налога.
Поговорим о нюансах
Особенность этого договора в том, что стороны, его заключающие, одновременно отчуждают и приобретают право собственности. Поэтому дифференцировать стороны несколько сложнее, что требует профессионального вмешательства со стороны опытного юриста.
В советские годы обмен квартирами процветал: других способов законно купить жилплощадь просто не было. Людям приходилось изобретать невероятные по сложности схемы обмена жильем, чтобы получить нужную квартиру. С распадом СССР появилась возможность законно купить жилье, но законодательство России по-прежнему разрешает обмениваться квартирами.
Как обменять квартиру на квартиру: с доплатой и без нее
Как только пакет документов с обеих сторон собран, стороны переходят к непосредственно оформлению сделки. Для этого заключают два договора купли-продажи (если был выбран этот способ обмена). В нем обязательно должны присутствовать такие пункты:
Какие варианты обмена допускает закон
Довольно часто после приобретения новой квартиры появляются наследники, которые стараются оспорить договор купли-продажи в суде. Судебная практика такова, что достаточно часто решение принимается в их пользу.
Чтобы успешно произвести обмен жильем, требуется произвести ряд операций. При этом состав необходимых действий рассматривается в каждом отдельном случае. Рассмотрим пример, когда речь идет об обмене муниципальными квартирами. В этом случае для оформления сделки потребуется сделать следующее:
Что нужно знать об обмене квартир с доплатой и без, если вы все таки решились
При возникшей необходимости в обмене жилья следует иметь ввиду, что самостоятельно заниматься данным вопросом весьма рисковая затея, которая может привести к заключению юридически неправильной сделки. Это может повлечь за собой утерю жилого имущества, либо совершить обмен с неоправданной потерей денежных средств.
Что нужно?
Для того чтобы правильно сделать обмена квартир необходимо четко понимать структуру того, как происходит процесс. Для это потребуется выполнить следующий перечень операций:
Договорившись с покупателем, вы можете указать в договоре любую сумму. Но налоговая проверяет еще и кадастровую стоимость квартиры по состоянию на 1 января того года, когда вы заключаете сделку. Дальше она умножает эту кадастровую стоимость на коэффициент 0,7 и смотрит договор купли-продажи. Если сумма в нем ниже получившегося числа, налог все равно посчитают от суммы кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом 0,7.
Второй вариант: уменьшить доход от продажи квартиры на те расходы, что вы понесли при ее покупке. Это проценты по кредитам, если вы брали кредит на ее покупку, гонорар риелтору, если вы обращались в агентство недвижимости, и другие затраты. Все эти расходы вы сможете добавить к стоимости самой квартиры, но потребуется подтвердить их документами — например, платежками или чеками.
Как можно уменьшить налог
Я хочу переехать в другую квартиру — дороже, большей площади, но в более дешевом регионе. С моей точки зрения, я улучшаю жилье: меняю одну квартиру на другую. Мне непонятно, почему я должен ждать пять лет, чтобы улучшить свои жилищные условия. На самом деле я не получу дохода, но мне придется все равно платить налог с него.
Суть способа в следующем: покупатель в присутствии продавца закладывает в ячейку необходимую сумму, а тот получает ее содержимое после того, как произойдет переход права собственности. Этот вид расчета считается довольно безопасным, ведь риски сведены к минимуму. Даже если банк разорится, то содержимое ячейки будет передано его «преемнику» при сохранении прежних условий. Единственный минус: участникам сделки нужно будет оплатить все комиссионные банку. Все правоотношения, связанные с этим способом расчета, регулируются статьей 922 Гражданского кодекса.
Покупка квартиры за наличный расчет
Обычно тех.паспорта могут понадобиться покупателям с несовершеннолетними детьми, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры. В нем показаны технические характеристики квартиры и ее графический план. Также он нужен, если сами покупатели хотят убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Они сверят планировку квартиры с графическим планом.
Купля-продажа квартиры за наличный расчет: как происходит такая сделка?
На моей практике почти все покупатели и продавцы знают, что такое аванс. Я же своим клиентам советую подписывать договор задатка. Обычно в договоре указываю, что если покупатели после передачи задатка и подписании договора по каким-либо причинам откажутся покупать квартиру (выйти на сделку купли-продажи), то продавцы забирают задаток себе. Если же собственники по каким-либо причинам откажутся продать квартиру, то они должны вернуть задаток покупателям в двойном размере. Не считая, конечно, форс-мажорных ситуаций. Все эти причины лучше указать в договоре. Какая сумма задатка? Это обычно решаются между сторонами, в законе это не указано. На моей практике от 30 до 100 тыс.руб.
Для возможности заключить договор купли-продажи квартиры и переоформить права на жилье необходимо, чтобы обе стороны пришли к обоюдному согласию абсолютно по всем условиям сделки. Это правило в полной мере распространяется и на порядок расчетов между контрагентами. Если продавец или покупатель возражают против передачи наличных денежных средств, сделка не состоится.
Как осуществляется продажа квартиры за наличный расчет
Обязательным правилом является составление расписки после пересчета денежных средств в присутствии обеих сторон. Это позволит избежать риска обмана или мошенничества, которыми нередко сопровождаются следки с недвижимостью.
Порядок подготовки к совершению сделки
- передача денег из рук в руки с одновременным оформлением расписки;
- открытие банковской ячейки для временного хранения наличных средств, доступ к которой будет обусловлен предъявлением документов о регистрации права собственности к новым владельцам.
- Обе стороны сразу получают жилье – то есть после продажи квартиры не требуется тратить время на поиски новой жилплощади.
- Возможность получить налоговый имущественный вычет обеими сторонами сделки.
- В случае расторжения договора обе стороны остаются с прежним имуществом.
Мена квартиры
- один из участников сделки – недееспособное лицо;
- сделка совершена лицом, не способным руководить своими действиями и оценивать их (в силу возраста, заболевания и т. д.);
- договор заключен под угрозой, обманом или заблуждением;
- условия сделки противоречат законам РФ;
- сделка совершена без согласия третьих лиц или разрешения уполномоченных органов;
- сделка является мнимой или притворной*.
Основные условия мены квартиры
Проблема в том, что большинство предложений на рынке недвижимости исходят от риэлторов и агентств. Выбрать грамотного агента, который предоставит полную и достоверную консультацию, очень тяжело. А большинство из них за немалую плату не могут даже ответить на вопрос о том, в чем особенности договора мены и составить его правильно.
Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 2 200 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре плюс сумма полученной доплаты. Общая сумма дохода, которая должна быть задекларирована, составит:
1 890 000 + 350 000 = 2 240 000 руб.
- если квартира получена в собственность до 2023 года — 3 года и больше. 3 года — это 36 месяцев, следующих подряд;
- если квартира получена в собственность в 2023 году и позже (например, в 2023 или 2023 году) — 5 лет и больше. 5 лет — это 60 месяцев, следующих подряд.
Неравноценный обмен: ваша квартира дешевле
Итак, вам нужно определить сумму полученного дохода, если квартира на момент ее передачи новому владельцу находилась в вашей собственности менее 3 или 5 лет. Это необходимо для расчета дохода, облагаемого налогом, и заполнения декларации 3-НДФЛ.
И всё равно выбор остаётся чрезвычайно узким для каждой из сторон сделки. Альтернативная сделка проводится только опытными риелторами, поскольку финансовые риски для участников очень велики. Покупатель квартиры даёт аванс, а продавец жилья вносит егео за квартиру, которую предполагает купить. Таким образом фиксируется цена квартир и подтверждается серьёзность намерений (после внесения аванса отказаться от сделки затруднительно).
Как обменять квартиру на квартиру? Порядок процедуры и оформление документов
Но бывает и последний вариант, который серьёзно влияет на конечный результат этого предприятия. Организация таких сделок чрезвычайно сложна. Самые простые вопросы с пропиской и выпиской, с физическим освобождением квартиры, решить даже по договорённости не так просто. Но практически всегда дело касается куда более трудно решаемых задач.
Риски
Первый вариант наиболее прост, потому и наиболее часто используется. Если владелец квартиры имеет достаточный опыт работы с недвижимостью, профессионального риелтора он может и не привекать. В этом случае процесс разделён на две операции: поиск покупателя и продажа своей квартиры, одновременно присматривается новое жильё, соответствующее всем претензиям. С прямым обменом без риелтора обычный человек вряд ли справится. Здесь и риелтор нужен достаточно опытный, который умеет обменивать и приватизированные, и неприватизированные квартиры. Трудности возникают от того, что желающих жилплощадь продать всегда в несколько раз больше, чем желающих обменять. Чуть больше тех, кто хочет совершить обмен квартиры на квартиру с доплатой.
Стороны обязательно должны отразить стоимость своих квартир (даже если совершается равноценный обмен). Если оценка вызывает споры, можно воспользоваться услугами частных компаний. В случае неравноценного обмена, прописывается величина разницы, а также порядок доплаты: кто, кому и каким образом (наличными, банковским переводом, в какой момент) доплачивает. В этом же пункте можно указать, что стороны делят между собой пополам все расходы, которые связаны с оформлением документы и регистрацией сделки.
Единого образца этого документа нет, поэтому стороны могут скачать любой бланк, приспособить текст под свой случай и распечатать документ, подписав его. В названии договора можно сразу отразить вид обмена – равноценный или с доплатой. Эти документы будут отличаться только одним пунктом, связанным с порядком передачи средств в качестве доплаты.
Прочие положения
Если две стороны сделки решили обменяться своими квартирами, они составляют договор мены. Образец этого документа, подробная инструкция по его составлению, а также порядок регистрации в государственных органах – все это подробно рассматривается в представленном ниже материале.
Желая расширить жилплощадь, лицо не обязательно должно прибегать к сделке купли-продажи. Одной из распространенных юридических практик является составление договора мены имущества. В этом случае владельцы жилья передают друг другу права на владение им. В некоторых случаях такая сделка предпочтительнее покупки. Мена может производиться на другое имущество или услуги.
Договор мены квартиры
Жилье, на которое оформлено право собственности, по закону может быть обменяно на иную жилплощадь, транспорт или услуги. Статья 567 Гражданского свода законов РФ характеризует договор мены как соглашение, при заключении которого происходит смена собственников некоторого имущества. Каждая сторона выступает продавцом и покупателем одновременно, что позволяет применять к документу те же правила, что к договорам покупки.
Различие между обменом и меной
В идеале менять нужно равноценные объекты, но в жизни это не всегда возможно. Поэтому предусмотрена возможность заключить мену с доплатой одного из участников. Сделка должна заключаться строго по закону, оформляться соответствующими документами.
Кроме того, для обмена нужно получить согласие всех членов семьи, проживающих вместе с арендатором. В случае, если таковое получить невозможно, нужно подать заявление о принудительном обмене. Это можно сделать только в судебном порядке.
Обмен жилья
- Письменное разрешение арендодателя недвижимости.
- Заявление от арендатора, подписанное всеми членами семьи, кроме несовершеннолетних.
- Ордер, договор найма или иной документ, подтверждающий право социальной аренды этой недвижимости.
- Справка о количестве проживающих лиц, включая детей.
- Справка об отсутствии задолженностей по оплате за коммунальные услуги.
Мена приватизированных квартир
В отличие от купли-продажи на время взаиморасчёта квартира в новостройке, выбранная клиентом, бронируется на определённый срок или до того как будет найден покупатель на старую недвижимость. Так же как и в случае любого другого варианта обмена при взаиморасчёте может взиматься доплата, состоящая от разницы стоимости старой и новой недвижимости.
