- К крупной относится сделка, залог, заем или поручительство, имеющие тесную связь с покупкой, возможностью или непосредственным отчуждением какого-либо объекта. Стоимость последнего, как уже отмечалось выше, должна быть от 25% балансовой цены активов предприятия. Информация берется на базе бухгалтерской отчетности ООО.
- К крупным нельзя отнести операции, которые являются частью хозяйственной деятельности компании, а также сделки, которые должны осуществляться по ФЗ РФ или с учетом других правовых актов. В последнем случае расчеты должны осуществляться по цене, определенной в порядке, установленном Правительством РФ.
- Отдельное внимание уделяется определению стоимости отчуждаемого имущества. Она вычисляется с учетом информации, отраженной в бухучете ООО. Если речь идет о покупке недвижимости, в основе анализа лежит цена предложения.
- Отчуждение имущества ООО в пользу учредителя или в отношении другого субъекта производится только после принятия соответствующего решения на собрании участников ООО. В результате заседания выносится решение, в котором отмечаются лица, принимающие участие в операции. Так, в документе указывается выгодоприобретатель, стоимость объекта, объект сделки, а также прочие условия, которые имеют значение для сторон. Допускается не указывать в решении субъектов, относящихся к категории выгодоприобретателя, если операция оформляется в случае проведения торгов или в других ситуациях, когда получатель объекта сделки заранее неизвестен.
- Если в ООО организуется наблюдательный совет (более распространенное название — совет директоров), все вопросы касательно отчуждения имущества или прочих крупных сделок отражаются в уставе компании, а сами решения принимаются коллегиально. Важно, чтобы подобные полномочия учредителей также нашли отображение в уставе.
- Если крупная сделка (в том числе по отчуждению имущества) была осуществлена с нарушением законодательства, общество или один из участников вправе подать иск в судебную инстанцию и признать финансовую операцию с недвижимостью недействительной. Отдельно стоит отметить, что срок исковой давности по этому вопросу (если он был пропущен) не может быть восстановлен.
Применительно к отчуждению имущества часто употребляется другое определение — «крупная сделка». В начале статьи упоминалось, что продажа (дарение, передача права, аренда) имущества представляет собой серьезную финансовую операцию. К категории крупных относятся сделки, которые касаются покупки/продажи имущества на сумму 25% стоимости всех объектов компании. Данные берутся из отчетности по бухгалтерии за последний период, который предшествовал дате осуществления операции.
Что такое крупная сделка?
Если в предприятии по какой-либо причине отсутствует бухгалтерский баланс, доказательство факта того, что сделка по отчуждению имущества является крупной, возлагается непосредственно на ООО. Если участники имеют возражения против подобного порядка, а также сомневающиеся в достоверности предоставленной информации, возможно проведение независимой экспертизы с привлечением судебной бухгалтерии.
рыночная стоимость 20 объектов недвижимого имущества, реализованных по договору по состоянию на 31.12.2023 составляла 46 520 000 руб., включая спорного нежилого здания магазина – 2 690 000 руб., установив, что стоимость данного недвижимого имущества (20 объектов), первоначально согласованная в спорном договоре в размере 4 млн. руб., а затем с учетом дополнительного соглашения от 01.07.2023 – в размере 6 млн. руб., значительно ниже его рыночной стоимости.
Сделка не оспорена, это хорошо. Но где деньги-то?
В идеале позаботиться о безопасности личного имущества стоит еще до того, как стартовал бизнес. Ну или хотя бы в начальный период существования компании. Но на практике — «пока гром не грянет», наш бизнесмен о сохранности имущества не побеспокоится.
Дело «Звёздочки»: теперь инспекции намного сложнее отказать в вычете или возмещении НДС
Отметим, что продавать квартиры родственникам не запрещено. Но, конечно, это даст кредиторам зацепку, повысит риск оспаривания сделки. Однако если в остальном все будет правильно — родственник платежеспособен, продавец получил деньги по сделке, то риск признания сделки недействительной минимален.
По общему правилу все крупные сделки предприятия (ООО, ЗАО, ОАО) подлежат одобрению органом управления предприятия, к компетенции которого Уставом и законом отнесено одобрение крупных сделок. Такой же порядок одобрения предусматривается и для сделок с заинтересованностью, когда Генеральный директор, как в Ваше случае, совершил сделку с компанией, которая принадлежит сыну Генерального директора.
Вопрос-ответ
В соответствии со ст. 46 ФЗ об ООО сделка является крупной, если в результате реализации сделки фирма приобретает или отчуждает имущество, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Из указанного правила есть исключения. Например, крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, а также ряд других сделок.
16 ноября, 2012
Здравствуйте, мы являемся учредителями, которым принадлежит 100% уставного капитала предприятия в городе Клин. Генеральный директор предприятия, в нарушение наших с ним договоренностей, продал несколько объектов недвижимости (заводской корпус и склад). Покупателями этих объектов является компания (ООО), которая оформлена на сына Генерального директора. Продажа была совершена по цене ниже рыночной. Мы обратились в полицию, нам отказали в возбуждении уголовного дела, посоветовали решить вопрос в суде. Скажите, пожалуйста, имел ли право Генеральный директор без согласия акционеров продавать недвижимости? Как нам вернуть то, что он продал?
Создание дочернего общества должно быть обосновано деловой целью. Например, такую цель может подтвердить необходимость введения нового учредителя. Это может быть соинвестор, который в будущем выкупит долю у второго учредителя и таким образом станет 100% владельцем долей общества, наделенного имуществом. В этом отношении создание дочернего общества при участии другого учредителя является более понятным вариантом с точки зрения обоснования целесообразности.
Таким образом, в данном случае потери в связи с уплатой (восстановлением НДС) минимальны. При восстановлении материнской компанией ранее принятого к вычету НДС дочерняя компания сможет принять указанный НДС к вычету. Указанные вычеты производятся только при использовании этого имущества для осуществления операций, подлежащих налогообложению НДС (письмо Минфина России от 15 августа 2023 г. № 03-07-03/47566).
Создание дочернего общества и передача ему имущества в качестве вклада в уставной капитал
Закон об ООО предусматривает несколько способов прекращения участия в уставном капитале, в том числе выход из общества, при котором участнику выплачивается действительная стоимость доли. Выход может быть осуществлен как «покупателем» – тогда выплата доли происходит путем передачи имущества, так и «продавцом» – тогда при выходе выплачиваются денежные средства в размере действительной доли (как если бы это имущество просто продавалось).
Должность директора может называться как-то иначе: генеральный директор или даже президент. Но права у них примерно одинаковые. По закону все это единоличный исполнительный орган общества. Мы будем говорить просто — директор фирмы.
Как это работает. Директор имеет право получать зарплату, как и любой другой сотрудник. Она должна быть не меньше МРОТ за полную ставку — в 2023 году это 12 130 Р . Верхнего предела у зарплаты директора коммерческой фирмы нет. В трудовом кодексе сказано только, что она должна соответствовать квалификации, сложности труда, количеству и качеству выполненной работы, выплачиваться своевременно и в полном объеме. Размер зарплаты директора указывают в трудовом договоре.
Вести бухучет самому и не нанимать бухгалтера
То есть фирму по производству удобрений по домашнему адресу могут не зарегистрировать, ссылаясь на эту норму: будут нарушаться права граждан по соседству. В то же время небольшое агентство переводов вряд ли будет кому-то мешать.
- достроенный недвижимый объект, на который оформлено право собственности, продается на основании договора купли-продажи;
- недвижимость в еще строящемся здании реализуется по договору уступки прав требования.
Как происходит продажа недвижимости юридическим лицом?
Поэтому важно уделять внимание правильному оформлению прав юридического лица на недвижимое имущество. В противном случае покупатель получает дополнительные риски – и продавцу приходится их компенсировать, как правило, снижением стоимости.
Документы для продажи недвижимости юридическим лицом
Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки. В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности. Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.
Суды… установив… в материалы дела не представлены надлежащие и достаточные доказательства свидетельствующие о наличии равноценного встречного предоставления по оспариваемой сделке… суды пришли к выводу о доказанности материалами дела совершения спорной сделки в отсутствие встречного предоставления со стороны Сулекбаева И.Г.
Ошибка №5: продать имущество родственнику. Да ещё и недостаточно состоятельному, чтобы его купить
Обычно когда человек продаёт имущество, он сначала размещает объявления на известных сайтах: Авито, ЦИАНе и т.д. Если кредиторы заподозрят неладное со сделкой купли-продажи имущества, они начнут выяснять, были ли объявления о продаже. Лучше, чтобы были. Это аргумент в пользу реальности намерения продать имущество.
Сделка не оспорена, это хорошо. Но где деньги-то?
Согласитесь, чтобы сделка состоялась, надо, чтобы у покупателя были деньги. Если продать имущество лицу, которое явно не в состоянии это имущество купить, у кредиторов будут все шансы оспорить эту сделку и вернуть имущество КДЛу, откуда оно уйдёт в конкурсную массу.
В случае, если какие-либо документы со стороны продавца были подделаны, фальсифицированы или совершено мошенничество, следует помнить, что агентство недвижимости – не эксперт и не прокуратура. Возможности по проверке документов агентством недвижимости ограничены и, кроме того, осуществить проверку документов Вы можете самостоятельно, направив, например, запрос в Росреестр о наличии или отсутствии зарегистрированных прав.
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Также, прежде чем заключить договор с агентством недвижимости, узнайте, застрахована ли его профессиональная ответственность и на какую сумму. В качестве доказательства требуйте предъявить страховой полис. Только при наличии страхового полиса Вы будете максимально защищены. Если компания присутствует в Едином реестре, то она имеет сертификат услуг, а, значит, ее ответственность перед клиентом застрахована.
Отвечает юрист Российской гильдии риелторов Наталья Михайлюкова:
Первоначально стоит определиться, в каком размере Вам требуется помощь, а именно: полное сопровождение, то есть поиск квартиры, переговоры, оформление сделки или помощь только на стадии проведении сделки (если вариант квартиры Вы нашли самостоятельно). Безусловно, второй вариант – поиск квартиры самостоятельно – сэкономит Вам деньги.
Теперь о юридических причинах запрещения регистрационных действий с недвижимостью. Это происходит при сервитуте, ипотеке и т. д, когда закон прямо на это указывает. Запрет на продажу недвижимости может стать следствием соответствующего судебного решения. Постановление о запрете регистрационных действий с недвижимостью может вынести и пристав-исполнитель в рамках какого-либо исполнительного производства. О запрете на продажу квартиры без личного участия может заявить ее собственник (чтобы защититься от мошенников).
Запрещение сделок с недвижимостью (значение для УФРС собственника и юридические причины)
- Росреестр (его территориальный офис), который и будет накладывать данную меру воздействия, соответственно, туда и поступит необходимый комплект документов;
- надлежащий филиал Федеральной кадастровой палаты (есть в каждом регионе РФ);
- МФЦ (лучше обращаться туда);
- можно оформить в электронном виде через сайт Росреестра с заверением электронной подписью.
Как происходит регистрация запрета на совершение регистрационных действий по воле собственника имущества
Ниже мы подробнее распишем каждую причину, а пока напомним, что совершение сделок с недвижимостью в основном регулируют ГК РФ и ФЗ от 13.07.2023 № 218. По п. 3-5 ст. 1 указанного ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт, которым признается и подтверждается возникновение, изменение, переход, прекращение права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение этого права и обременение недвижимого имущества (госрегистрация прав). Названная процедура воплощается через внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором есть в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация права в указанном реестре — это единственное доказательство существования зарегистрированного права.
