- Прогнозировании доходов, которые будут получены при использовании объекта для коммерческих целей – доходный подход.
- Сравнении с условиями сдачи в аренду аналогичных объектов в регионе – сравнительный подход.
- Расчете затрат, которые бы имели место при приобретении идентичного объекта недвижимости, – затратный подход.
Основные подходы и методы оценки стоимости аренды
Метод рекапитализации при оценке рыночной арендной ставки направлен на то, чтобы установить такую стоимость, в которую были бы заложены расходы собственника в недвижимость. Такой подход применяется с целью возмещения расходов.
Затратный подход
Метод сравнения с аналогами базируется на сравнении ситуаций сдачи в аренду объектов со схожей полезностью. Он основывается на следующем принципе: арендатор не будет платить арендную плату больше, чем другой арендатор платит за аналогичный объект.
Финансовая осуществимость: разумно обоснованным является использование оцениваемого объекта в качестве складского. При предполагаемом использовании помещения в качестве офисного потребуются дополнительные затраты на перепланировку, отделку до уровня офисного помещения, дополнительную вентиляцию, кондиционирование; дополнительные затраты на установку торгового оборудования, перепланировку и отделку при предполагаемом использовании помещения в качестве торгового.
6.3. Обзор подходов
Затратный подход к оценке рыночной арендной ставки представляет собой т. н. «обратную задачу» теории оценки. Обратная задача опирается на «базовый постулат» теории оценки – чем более корректны расчеты по всем трем подходам, тем более близки их результаты. Т. е. при известной стоимости актива (найденной сравнительным и/или затратным подходами) и норме доходности определяется чистый операционный доход и ставка аренды.
6.4. Обобщение результатов
Оценщику следует распределить доход от бизнеса типичного арендатора между всеми видами факторов производства, вычленяя сумму, «генерируемую» недвижимостью, т. е. определяя «добавочную продуктивность» земли и улучшений по остаточному принципу. Эта сумма («добавочная продуктивность») и будет определять величину рыночной арендной платы типичного арендатора за пользование и владение объектом недвижимости в течение соответствующего периода.
Обе метода зиждутся на предположении того, что цена недвижимого объекта объясняется возможностью недвижимого объекта создавать прибыль. Данные методы оценки стоимости недвижимости доходным подходом базируются на конвертации прибыли от недвижимости в его текущую цену (за вычетом присущих конкретному объекту рисков).
Методы доходного подхода в оценке недвижимости
В ходе применения методики капитализации прибыли в стоимость недвижимого имущества, происходит конвертация прибыли за определенный отрезок времени (к примеру, 1 год), а методика дисконтирования финансовых потоков конвертирует прибыль за несколько отрезков времени (несколько лет) эксплуатации плюс прибыль от реализации по истечению этого периода.
Метод прямой (непосредственной) капитализации доходов
- если есть предположение о том, что в будущем прибыль будет отличаться от нынешней;
- есть информация, дающая возможность аргументировать размер прибыли от недвижимого имущества в будущем;
- прибыльность недвижимости носит периодичный характер;
- недвижимое имущество – многопрофильный объект;
- недвижимое имущество только что сдано в эксплуатацию.
Задача 2. Определить текущую стоимость 1 000 000 руб., которые будут получены в течение года после даты оценки. Поступления равномерны в течение всего года, ставка дисконтирования 15% годовых. Решение: P V = 1 1000000 ( 1 + 0 , 15 ) 0 , 5 = 932505. <\displaystyle PV=<\frac <1><1000000>><(1+0,15)^<0,5>>=932505.>
3.1. Потенциальный валовый доход
3.5.6. На что обратить внимание в оценочной практике: величины ставки накопления и периода времени должны соответствовать друг другу. Месячной ставке соответствует период времени в месяцы; годовой – в годах и т.д.
3.2. Действительный валовый доход
3.6.3. Метод кумулятивного построения – метод расчета ставки дисконтирования, учитывающий риски, связанные с инвестированием в объекты недвижимости. Ставка дисконтирования определяется как сумма «безрисковой» доходности, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в недвижимость, премии за инвестиционный менеджмент:
