Есть ли смысл продажи квартиры полученной по программе сноса ветхого жилья в воронеже

Как продать квартиру в доме под снос? Можно ли реализовать жилье, полученное по программе переселения

• Паспорта сторон.
• Заявления сторон о регистрации перехода собственности на квартиру.
• Составленный договор купли-продажи с актом приема-передачи.
• Кадастровый паспорт на имущество.
• Документ, подтверждающий оплату госпошлины при подаче в Росреестр.

1. Составление преддоговора купли-продажи с условиями сторон.
2. Предварительные денежные расчёты между участниками.
3. Составление договора купли-продажи.
4. Нотариальное заверение соглашения, если стороны имеют необходимость обратиться к нотариусу.
5. Регистрация сделки в Росреестре.
6. Подписание акта приёма-передачи недвижимости.
7. Получение документов из Росреестра.

Владелец новой недвижимости, которая была выдана на смену ветхому жилью, может быть продана на стандартных условиях. Собственник новой квартиры имеет абсолютно те же права, что и с предыдущей квартирой, а значит может производить любые операции с недвижимостью – продажу, передачу, дарение и прочее.

Так же возможен возврат налога при реализации жилья. Покупка имущества под реновацию является достаточно прибыльным бизнесом. Так как стоимость ветхого жилья значительно ниже по сравнению с более новыми аналогами, а значит покупка такой собственности значительно окупится с переселением в современную квартиру в новостройке.

Осуществить покупку или продажу жилья, которое относится к аварийному, возможно на законных основаниях. Но нужно знать, что ипотека на жилье, которое находится в аварийном состоянии, не предусмотрена, банк выдаст отрицательное решение в выдаче кредитных средств.

Покупка квартиры под снос и новые правила расселения

Есть люди, которые специально покупают квартиры в домах под снос, чтобы получить взамен новое благоустроенное жилье по программе расселения. Раньше такая покупка была действительно хорошим вложением, инвестиция работала, жилье взамен предоставлялось всем, в том числе можно было судиться для ускорения процесса.

-Кто купил квартиру в аварийном доме до 28 декабря 2023 года, могут получить либо квартиру, либо денежную компенсацию по своему выбору. При этом право на жилье возникает в случае включения дома в региональную программу переселения, сейчас в данную программу включены все дома, признанные аварийными до 01.01.2023 г.

Куприн попытался оспорить решение первой инстанции. По мнению истца, суд неверно применил нормы ЖК, ведь ч. 8.2 ст. 32 ЖК ввели Федеральным законом от 27.12.2023 № 473-ФЗ, а он обратился в администрацию с требованием о выкупе комнаты до вступления в силу этой нормы.

Ч. 8.2. ст. 32 ЖК вступила в силу 28 декабря 2023 года на основании Федерального закона от 27.12.2023 № 473-ФЗ, а Куприн приобрел комнату 15 ноября 2023 года. Суды не учли, что на момент покупки размер возмещения определялся по общим правилам ч. 7 ст. 32 ЖК и не зависел от того, было ли жилье признано аварийным до перехода права собственности или после.

Квартиры приобретают не только для решения жилищного вопроса, но и в качестве инвестиции. Одним из способов заработать была покупка квартир в аварийных домах. Согласно п. 7 ст. 32 ЖК, размер компенсации определялся на рыночной основе. Но 27 декабря 2023 года законодатель ограничил возмещение за жилье, купленное уже после признания дома аварийным: теперь оно не может превышать стоимость его приобретения (ч. 8.2 ст. 32 ЖК).

В одном из недавних дел, которое дошло до ВС, суды решали, какие правила применить, если объект купили до вступления в силу этой нормы. Практика по этому вопросу очень разнородная, говорит Никита Филиппов, заведующий Бюро адвокатов «Де-юре» Бюро адвокатов «Де-юре» Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Природные ресурсы/Энергетика группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство 8 место По количеству юристов 13 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 15 место По выручке Профайл компании × . Первый кассационный суд общей юрисдикции в июне 2023 года в определении по делу № 88-15665/2023 сделал вывод, что положения ч. 8.2 ст. 32 ЖК не имеют обратной силы, поэтому надо исходить из редакции Жилищного кодекса на дату покупки аварийного жилья. А в других делах суды признают, что применение нормы ч. 8.2 ст. 32 ЖК не зависит от даты возникновения права собственности на жилье. Подобную позицию, например, занял Третий кассационный суд общей юрисдикции в деле № 88-15890/2023.

По мнению ВС, судам было необходимо учитывать редакцию ЖК на день покупки комнаты, а не обращения суд или предъявления требований администрации. В жилищном праве закреплен принцип прямого действия норм во времени, поэтому положения ч. 8.2 ст. 32 ЖК не могут распространяться на правоотношения, возникшие до их вступления в силу, напомнил ВС.

Продать помещение по ДКП недостаточно – права требуют регистрации. После регистрации право собственности окончательно закрепляется за новым собственником. Госпошлина в 2023 году установлена в размере 2 000 рублей и от аварийности жилья не зависит. Пошлину обычно оплачивает покупатель, но законом это не предписано.

• свежую выписку из ЕГРН;
• свидетельство о праве собственности на квартиру, если есть;
• нотариальное согласие супруга;
• технический паспорт квартиры – для проверки перепланировки;
• справку об отсутствии долга по коммунальным платежам;
• справку об отсутствии прописанных.

• ФИО сторон, их адреса и паспортные данные;
• подробное описание квартиры по выписке из ЕГРН: адрес, метраж, кадастровый номер и другие сведения;
• цена, за которую продают жилплощадь, в рублях цифрами и прописью;
• порядок оплаты;
• порядок и срок передачи жилья (по акту или же функции передаточного документа выполняет договор;
• дополнительно включается пункт об аварийности – что продавец известил, а покупатель принял к сведению этот факт.

Если квартира не приватизирована, то с нанимателем администрация заключит новый договор соцнайма, предоставив другое жилье. Для перезаключения договора нужно обратиться в местную администрацию – комитет, отдел, управление или департамент, который занимается распределением муниципальной жилой площади.

Для банка аварийное жилье – невыгодный залог, который не сможет в случае неплатежеспособности заемщика обеспечить финансовые интересы. Вероятность одобрения ипотечного кредита под залог аварийного жилья крайне мала. Кредит выдается не на один десяток лет, и все это время его нужно чем-то обеспечивать. А аварийный дом рано или поздно снесут, разрушив и предмет залога.

НДФЛ с продажи квартиры, полученной по расселению в 2023 году

Опираясь на ст. 576 ГК, к договору мены применяют требования купли-продажи. Точнее, собственник имеет право на имущественный вычет (от суммы, не превышающей 1 млн. руб.), или снизить сумму дохода, облагаемого налогом, от реализации жилища на сумму затраченных и документально утвержденных трат, связанных с его приобретением.

«Каких-то льгот и скидок пенсионерам в этом случае законодатель не предусмотрел. Законодатель предусмотрел правила для всех. Выплатить налог при реализации квартиры требуется. Траты на приобретение объекта недвижимости будут равны стоимости жилой площади, отмеченной в договоре мены. Когда в соглашении цена не отмечена, учитывается рыночная стоимость продаваемого объекта, а также размер доплаты от разницы цены недвижимости. Стоимость устанавливает оценщик, согласно ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», — разъясняет юрист фирмы «НДВ-Недвижимость» В. Дронов.

Сроки нахождения жилья в собственности с учетом сроков владения старой жилплощадью не предусмотрены согласно ст. 217 НК РФ (пункт 17.1). Следовательно, в ситуации переселения из ветхого (или аварийного) жилища, принадлежащего собственнику, при расчете принимается только время владения нынешней жилплощадью. При реализации недвижимости, приобретенной по договору мены по соответствующей программе, предусмотрен налоговый сбор 13 процентов от суммы, которая превышает миллион рублей, либо от полученной разницы между доходом от проданной квартиры и расходами на ее приобретение.

1. В сентябре 2023 года по программе «Ветхое жилье» наша семья получала новую квартиру. У нас имеется возможность обменять недвижимость в другом районе и на большую площадь, сразу в момент переезда. Будет ли сделка облагаться налоговым сбором? Необходимо ли нам заключать договор? Мы хотим продать жилье за 2,1 млн. руб., купить новое за 2,7 млн. руб., то есть разница равна 600 тыс. р.

Мать и отец приобрели кооперативное жилье в Ленинграде в 60-х годах. За 15 лет смогли выплатить рассрочку, в 96 году родители оформили в собственность это жилье (не приватизировали). В настоящее время по программе «Ветхое жилье» мать получила жилплощадь по договору мены (вынужденно, не хотела переезжать), право собственности она получила после 01.01.16. Матери уже 82 года, я забираю ее к себе, чтобы купить недвижимость рядом с собой. Нужно ли платить налоговый сбор с реализации квартиры мамы и почему?

В статье 450 ГК РФ сказано, что основанием для расторжения договора купли-продажи может стать не уведомление покупателя о состоянии дома (пункт о непредвиденных обстоятельствах). Продавец обязан сообщить все сведения о недвижимости. Если аварийный статус сокрыт, то свои права покупатель сможет отстоять в суде и без особого труда признать сделку недействительной.

Межведомственная комиссия по оценке жилых помещений выносит решение об аварийности на основе анализа и после заявления хозяина или собственников, в зависимости от того, идет речь о частном доме или многоквартирном здании. Даже если в отчете комиссии сказано, что дом не подлежит ремонту и его необходимо снести – хозяева квадратных метров не лишаются своих прав, указанных в Федеральном законе № 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Владелец может продать свою недвижимость, если посчитает нужным.

Проблемы у владельцев такого жилья начинаются, если муниципалитет не торопится включать дом в программы сноса, реновации и расселения. В таком случае на признании дома аварийным дело и заканчивается. Хозяева обращаются в администрацию, прокуратуру с заявлением о нарушении их жилищных прав, но такие меры требуют времени, к тому же, не всегда приводят к видимому результату.

Более того, львиная доля граждан, проживающих в таких домах, выбирает вышеназванный вариант компенсации. Продать квартиру третьему лицу можно гораздо быстрее, а дожидаться предложения от муниципалитета иной раз приходится не один год. К тому же, вариант является единственно возможным для собственников аварийного жилья – рано или поздно жилье заберут (что такое аварийное жилье и что нужно делать?).

Резюмируя все вышеизложенное – решение о продаже может быть, как выгодным, так и поспешным в зависимости от целей хозяина жилья. Если нужны быстрые деньги – продажа станет неплохим вариантом, а в случае с поиском нового постоянного места для проживания – стоит подождать реализации программы по расселению, если она может состояться. Ведь во время заключения сделки с муниципалитетом в выкупную стоимость включаются расходы на переезд, обустройство нового жилья и потери, связанные с арендой.

Можно ли купить квартиру в доме, попадающим под программу реновации

Программа запущена пока в Московской области, так как в столице много ветхих жилых зданий, которые очень трудно поддерживать в удовлетворительном состоянии. Если разрушающийся дом не является архитектурной ценностью, его проще убрать и построить новый. Согласно программе, жильцов, подписавших соглашение, переселяют в новостройку, а на месте снесенных зданий строят современные дома с благоустроенными территориями. Первый этап реновации начался в 2023 году и продлится до 2024 г., коснувшись крайне сильно обветшавших домов, построенных до 1960 года.

Такой кредит можно получить в Сбербанке, предлагающем его на общих условиях с покупкой обычных квартир. Сбербанк считает не оценочную стоимость жилья, а кадастровую. Заемщик ничего доплачивать не будет. Есть и другие финансовые организации, работающие с домами под снос, но их пока мало.

Получается замкнутый круг: дома под снос по программе реновации все признаны аварийными и работники ПФР могут отказать в праве использования денег на приобретение жилья именно в ветхом доме. Так как неизвестно, когда этот дом снесут и люди получат новое жилье.

Все будет зависеть от того, в какой период планируется расселить дом. Если этот дом попал под первый этап реновации, то есть смысл дождаться и получить новую квартиру. В других случаях решать владельцу, ведь придется ждать 5, а то и 10 лет. Если это единственное жилье, то вряд ли кому захочется жить в некомфортных условиях длительный срок, дожидаясь, когда дом войдет в программу сноса.

• После вступления в силу программы цены на ветхое жилье резко взлетели. Иногда оказывается дешевле купить квартиру с меньшей площадью в строящемся доме, к тому же можно самостоятельно выбрать расположение дома и квартиры.
• Если нет иного места для проживания – придется жить в старом доме с плохим ремонтом и разваливающимися коммуникациями. Средства, потраченные на ремонт таких квартир, не возвращаются.
• Если возникнет желание продать эту квартиру в течение первых 5 лет после покупки, то придется заплатить налог на доход – 13% от стоимости жилья за исключением вычетов.
• В Москве – это сумма не маленькая.
• Сразу продать эту квартиру тоже не получится – всех желающих ожидает много бумажной волокиты при покупке и при продаже.
• В старых домах могут быть незаконные перепланировки, скрытые жильцы или обременения – поэтому все надо подвергнуть тщательной проверке.
• В аварийном доме нельзя прописаться. Оформляются только документы на собственность.

1. Собственник аварийного жилья подает объявление о продаже, например – на Avito, Cian, через агентства недвижимости и/или риелторов.
2. Заинтересованные лица откликаются на объявление.
3. Встреча и осмотр объекта недвижимости, обсуждение предварительных условий сделки.
4. Оформление предварительного договора купли-продажи (ПДКП) квартиры в аварийном доме.
5. Передача аванса или задатка, составление расписки.
6. Подписание основного договора купли-продажи + акта приема-передачи, при необходимости – с участием нотариуса.
7. Отправка документов на регистрацию в ФКП «Росреестра».
8. Получение готовой выписки из ЕГРН – правоутверждающего документа о праве собственности на аварийный объект недвижимости.
9. Окончательные расчеты с продавцом, например – через банковскую ячейку или депозит нотариуса.
10. Расчет и уплата налога – для продавца.

Снос жилого дома – это серьёзный шаг, решение о котором принимают специальная межведомственная комиссия (создаётся согласно Постановлению Правительства № 47 от 28.05.2006) и местные власти. Эксперты выясняют, подлежит ли здание реконструкции, представляет ли историческую или иную ценность.

1. Для такого приобретения не получится использовать материнский капитал. Покупка квартиры в аварийном доме не подпадает под критерий улучшения жилищных условий. Поэтому Пенсионный фонд не одобрит внесение маткапитала ни полностью, ни частично.
2. Не получится взять ипотечный кредит. Банки предпочитают получать в залог ликвидную недвижимость. Непригодная для проживания квартира таковой не является, следовательно, заявка, скорее всего, будет отклонена. Но даже если банк даст согласие, страхование такой квартиры на весь срок кредитования обойдется в сумму, сравнимую с самой суммой займа.
3. Неопределенный срок ожидания. Каждый регион самостоятельно принимает программы расселения ветхого или аварийного жилья. Как правило, ждать предоставления новой квартиры или выплаты выкупной цены, приходится годами. Велик риск не получить ожидаемой суммы или жилья большей площади. Методики расчета в каждом регионе отличаются от других.
4. На аварийный дом может быть наложено ограничение на совершение регистрационных действий в связи со сносом. Это значит, что прописаться в свою собственность будет невозможно.

По закону с согласия жильца можно выкупить его аварийное жильё до истечения года с момента приятия решения о сносе дома, но если он не согласен на переезд и оперативно решить этот вопрос в суде не получилось, выселить упорствующего гражданина можно только через год.

Закон не содержит запрета на временную или постоянную регистрацию в аварийных домах. Собственник имеет полное право на общих основаниях зарегистрировать в квартире как своих близких, так и посторонних граждан.
Однако регистрация не является основанием возникновения права собственности. Поэтому граждане не получают право на долю квартиры или на получение нового жилья.

Переселение душ

Согласно данным сайта «Реформа ЖКХ», к концу 2023 году объем недвижимости, которая непригодна для проживания, в России вплотную приблизился к отметке в 25 млн квадратных метров. В таких квартирах проживает более миллиона россиян. Поэтому крайне важно понимать, по каким критериям определяется аварийность и кто может рассчитывать на расселение.

Уполномоченный орган признает аварийным дом в течение 30 дней с момента получения специального заключения межведомственной комиссии по дому. Последнее оформляется на основании представленных заявителем материалов: рассмотрение этих документов занимает 30 дней с момента их регистрации. Суммарный срок на всю процедуру может составить 2–3 месяца с момента подачи заявления.

Законом не определено понятие «ветхого жилья», однако оно активно используется на практике. Такие дома, в отличие от аварийных, юридически не представляют угрозу безопасности граждан, а значит, их не будут расселять. Хотя фактически проживание в них сопровождается трудностями.

Большинство людей стремится улучшить свои жилищные условия. Кто-то увеличивает жилплощадь, переезжая из однокомнатной квартиры в двухкомнатную, кто-то – оформляет ипотеку, чтобы сменить вторичку на комфортную новостройку. Однако для некоторых людей переезд является вопросом выживания, поскольку аварийное жилье представляет реальную угрозу жизни и здоровью человека.

Начиная с 2013 года в России действуют федеральные и региональные программы переселения из опасной для жизни недвижимости. Текущая программа рассчитана до 2025 года и реализуется в рамках федерального проекта, направленного на сокращение непригодного для проживания жилфонда. По ней планируют расселять более полумиллиона россиян.

Брак по расчёту с пропиской в доме под снос, чтобы потом получить квартиру больше

Если говорить в общем, это аварийное техническое состояние его несущих строительных конструкций или многоквартирного дома в целом. Характеризуется различными деформациями и повреждениями несущих конструкций, что в целом свидетельствует об исчерпании несущей способности и опасности обрушения многоквартирного дома, или кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости дома.

В случае, если многоквартирный дом был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, то его жилые помещения являются непригодными для проживания. Чаще всего при расселении из такого дома владельцам дадут равнозначное жилье. Но и здесь есть множество нюансов. Но вернемся к сегодняшней теме.

Казалось бы, живущие в таких домах собственники должны радоваться, что скоро смогут въехать в отвечающую всем санитарным нормам квартиру. Но к сожалению, в действительности все может сложиться иначе. Виной тому различные «уловки» и злоупотребления как со стороны самих владельцев ветхого жилья, так и со стороны недобросовестных граждан, желающих обманным путем получить новостройку взамен на старую «хрущевку». Выходить за рамки правового поля в этом вопросе могут и сами власти, которые либо вследствие некомпетентности, либо умышленно допускают нарушения прав отселяемых владельцев непригодного жилпомещения.

Дело в том, что при расчёте площадей, предоставляемых расселяемым гражданам, принимаются во внимание только лица, учтённые по данному адресу до момента вынесения решения, а в большинстве случаев — прописанные более пяти лет до сноса. Ко всему прочему, в большинстве случаев постоянная регистрация по расселяемому адресу прекращается с момента вынесения решения о расселении, а чаще всего задолго заранее.

Кроме того, если вы только планируете приобретать жилье, подлежащее сносу, нужно четко определиться с конечной целью такой покупки. Здесь есть немалое количество «подводных камней», которые стоит иметь в виду. Нужно четко понимать:

• как проходит процесс расселения;
• каковы сроки сноса;
• на какую жилплощадь в дальнейшем можно рассчитывать.

Если квартира не приватизирована, то с нанимателем администрация заключит новый договор соцнайма, предоставив другое жилье. Для перезаключения договора нужно обратиться в местную администрацию – комитет, отдел, управление или департамент, который занимается распределением муниципальной жилой площади.

Продать помещение по ДКП недостаточно – права требуют регистрации. После регистрации право собственности окончательно закрепляется за новым собственником. Госпошлина в 2023 году установлена в размере 2 000 рублей и от аварийности жилья не зависит. Пошлину обычно оплачивает покупатель, но законом это не предписано.

Подать документы можно через ближайший МФЦ, записавшись заранее или в порядке живой очереди. Заранее заполнять заявление не нужно, достаточно принести с собой пакет документов по продаже и квитанцию об оплате пошлины. В ходе приема специалист заполнит заявление, в котором нужно будет расписаться.

ПРИМЕР ФОРМУЛИРОВКИ. «Продавец уведомляет Покупателя, а Покупатель принимает к сведению, что многоквартирный дом по адресу г. Нск, ул. Мичурина, 67, в котором расположена передаваемая квартира, признан аварийным и подлежащим сносу Постановлением Администрации города Нска № 667 от 09.12.2023».

• продавец уже заключил с администрацией соглашение об обмене квартиры или о выплате ему компенсации за аварийное жилье;
• имеется решение суда о принудительном выселении собственника, поскольку он отказывается добровольно подписывать соглашение о расселении или о выплате выкупной цены с администрацией.

Покупка квартиры в доме под снос

В деревне комиссия, которая должна проинспектировать дом, собирается также после заявления собственника. В нем необходимо указать: «прошу признать дом непригодным для жизни» и приложить документы, свидетельствующие о праве собственности на ветхий дом и участок, на котором он расположен.

• Аварийное жилье имеет отличие от ветхих строений. Нужно проверять, что вы покупаете – ветхий объект или квартиру в аварийном доме под снос? Рассчитывать на жилье в новостройке могут лишь те, кто владеет жилплощадью в аварийном доме. Ветхие строения не расселяют, а значит и смысла в приобретении квартиры «на перспективу» в таком объекте нет.
• Продавать квартиру в доме, идущем под снос, может только ее собственник или сособственники, т.е. имеющие свидетельства о регистрации или выписки из ЕГРН о праве собственности (ст. 209 ГК РФ). Остальные жильцы, например – наниматели по договору соц найма прав на продажу не имеют, поскольку жилье им не принадлежит.
• Обязательное условие для продавца – уведомить покупателя об аварийном статусе многоквартирного дома. Если этого не сделать, дело легко может дойти до суда, где сделку признают недействительной.
• Цену на объект недвижимости устанавливает продавец.
• Цель покупателей – долгосрочная инвестиция: получение новой квартиры вместо жилья в аварийной «хрущевке». Например, с последующей перепродажей объекта в новостройке.

Найти подходящую квартиру в аварийном доме непросто. Заинтересованным лицам нужно узнать, входит ли здание в число региональных объектов под снос? Если подходящее жилье найдено, можно приступать к поиску квартиры. Один из вариантов – обойти все квартиры или расклеить объявления о покупке жилья на подъездах аварийного дома. Возможно, кто-то из собственников позвонит по указанному вами номеру и свяжется с вами.

Алгоритм покупки в сравнении с покупкой нормального жилья практически идентичен, единственным отличием являются обязанность продавца поставить покупателя в известность о состоянии жилья и право покупателя ознакомиться (при желании) с особенностями выкупаемого жилья при помощи запроса справки из ЕГРП. Купить жилье в аварийном состоянии вы можете как в многоквартирном доме, так и как отдельно стоящее помещение.

Дополнительно могут понадобиться и другие документы. Например, если в качестве совладельцев квартиры есть дети – разрешение от органа опеки и попечительства (ООиП). Если ребенок не является собственником, а просто прописан в квартире – разрешение из опеки не нужно.

Эксперт согласился с тем, что законопроект является логичным продолжением поправок в Жилищный кодекс РФ, которые были внесены в декабре 2023 г. Тогда ст. 32 ЖК была дополнена п. 8.1 и 8.2, согласно которым если гражданин стал собственником помещения уже после признания дома аварийным, то он имеет право лишь на получение компенсации в том же размере, за который он приобрел долю в квартире. Он пояснил, что до этого нередко возникали случаи злоупотребления правами, когда сразу после признания дома аварийным все члены семьи собственника квартиры в нем становились сособственниками. «После принятия изменений на практике возникали споры относительно осведомленности собственников о признании дома аварийным в момент приобретения долей в квартире. Законопроект закрывает этот вопрос, так как для покупателей не будет составлять труда проверить факт аварийности дома», – считает Александр Немов.

Партнер юридической компании Law & Commerce Offer Виктория Соловьёва также назвала законопроект полезным, особенно в свете декабрьских изменений в Жилищный кодекс РФ. «Нововведениями был ограничен объем прав граждан, которые приобрели жилые помещения в многоквартирных домах после признания их аварийными. При этом механизм получения информации об аварийности дома на настоящий момент действительно весьма трудозатратен и неэффективен», – отметила она.

Адвокат КА № 22 «Гражданские компенсации» Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов назвал поправки обоснованными. По его мнению, они могут сделать процесс приобретения недвижимого имущества для обычного гражданина более удобным и безопасным.

Разработчики проекта закона отметили, что с 2008 г. в РФ последовательно реализуется политика расселения граждан из аварийного жилья. При этом государство расселяет как людей, вынужденно проживающих в аварийном жилье на протяжении многих лет, так и граждан, которые приобрели жилье после признания дома аварийным в силу крайне низкого уровня осведомленности о программах расселения аварийного жилищного фонда.

Поправки вводят обязанность региональных и муниципальных властей, ответственных за принятие решений об аварийности многоквартирного дома и его сносе/реконструкции, направлять такие сведения в Росреестр, который будет включать их в ЕГРН. При запросе выписки из вышеуказанного реестра граждане смогут получить одновременно и информацию об аварийном состоянии МКД.

Какими правами обладают собственники жилья, подлежащего сносу

Предварительное уведомление об изъятии жилого помещения
Собственнику жилого помещения направляется уведомление о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, установленные законом (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).
Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого объекта недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).

Варианты возмещения за изымаемое жилье
При определении размера возмещения за жилое помещение собственник может рассчитывать на выплату ему рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также на возмещение всех убытков, причиненных изъятием жилого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
Исключение составляют граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение (кроме приобретения права собственности в порядке наследования) после признания многоквартирного дома в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Указанные лица имеют право только на выплату возмещения.
По общему правилу размер такого возмещения не может превышать стоимость приобретения жилого помещения. Исключение составляют случаи приобретения жилого помещения по договору, в котором отчуждение помещения производится бесплатно (например, по договору дарения). В этом случае размер возмещения может быть определен исходя из рыночной стоимости приобретенного помещения (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ; Письмо Минстроя России от 17.04.2023 N 15026-МЕ/06).
Следует учесть, что в выкупную цену жилого помещения не включаются вложения, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления об изъятии жилого помещения до заключения договора о его выкупе и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование помещения по назначению (пп. «з» п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14).
Органы государственной власти субъекта РФ могут устанавливать дополнительные меры поддержки (в частности, в виде субсидий на приобретение (строительство) жилья или возмещение расходов на уплату процентов по соответствующему кредиту) для собственников жилых помещений, у которых на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания (ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ; п. 3 ч. 6 ст. 16 Закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ; Информация Госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ»).

Особенности сноса аварийных многоквартирных домов
После выявления оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и вынесения межведомственной комиссией соответствующего заключения уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления в течение 30 календарных дней, а в случае обследования жилых помещений, пострадавших от чрезвычайной ситуации, — в течение 10 календарных дней принимает решение о сносе такого дома, а также издает распоряжение о сроках отселения граждан (п. п. 7, 47, 47(1), 49 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47).
Орган, принявший решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, может предъявить к собственникам помещений в этом доме требование о его сносе или реконструкции в разумный срок. Если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию дома, земельный участок, на котором расположен этот дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).
Если дом, в котором находится жилое помещение, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, размер стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений, предоставляемых гражданам, будет определен именно в этой программе. При этом собственникам помещений в аварийном многоквартирном доме предоставляется право выбора между получением возмещения за изымаемое у них жилое помещение или предоставлением им другого жилого помещения (ч. 2 ст. 16, ст. 20.15 Закона N 185-ФЗ; п. 12 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2023), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2023).
В случае сноса аварийного многоквартирного дома средства фонда капитального ремонта за вычетом расходов на снос и оказанные ранее услуги и (или) выполненные работы распределяются между собственниками помещений в этом доме пропорционально размеру уплаченных ими и предшествующими собственниками взносов на капитальный ремонт (ч. 2 ст. 174 ЖК РФ).

Особенности сноса многоквартирных домов, включенных в границы подлежащей комплексному развитию территории жилой застройки
В случае принятия в установленном порядке Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или главой местной администрации решения о комплексном развитии территории жилой застройки и включения многоквартирного дома в указанное решение помещения в таком доме подлежат передаче в государственную или муниципальную собственность либо в собственность лица, с которым заключен договор о комплексном развитии территории (ч. 1, 2 ст. 32.1 ЖК РФ; п. 1 ч. 1 ст. 65, ч. 1 — 6 ст. 66, ст. 67 ГрК РФ).
Собственникам жилых помещений в таком доме взамен освобождаемых помещений предоставляется возмещение в размере рыночной стоимости жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, а также стоимости всех причиненных изъятием помещения убытков, либо по заявлению собственника другое равнозначное жилое помещение, соответствующее стандартам, установленным субъектом РФ.
Кроме того, собственники жилых помещений вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им жилые помещения, в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала, жилищных субсидий и социальных выплат.
Следует также учитывать, что предоставление возмещения не допускается, если в изымаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане (ч. 3, 4, 7, 21, 22 ст. 32.1 ЖК РФ).
Предоставление возмещения за жилое помещение или другого жилого помещения осуществляется на основании договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение. К такому договору в зависимости от ситуации применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже или мене (ч. 9, 10, 11 ст. 32.1 ЖК РФ).
Если указанный договор не заключен в течение 45 дней со дня получения собственником помещения его проекта, лицо, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению такого договора, об освобождении жилого помещения и передаче его в собственность истцу (ч. 14 ст. 32.1 ЖК РФ).
При этом, если у собственника изымаемого жилого помещения не имеется в собственности иных жилых помещений, по его заявлению за ним сохраняется право пользования указанным помещением на срок не более чем шесть месяцев после предоставления ему равноценного возмещения в денежной форме, если более продолжительный срок не определен в договоре (ч. 5 ст. 32.1 ЖК РФ).
Собственники жилых помещений, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, которым были предоставлены другие жилые помещения, сохраняют право состоять на указанном учете (ч. 12 ст. 32.1 ЖК РФ).

В моей практике это был первый подобный случай: суд провел экспертизу, сколько бы стоила земля, если бы она была в собственности, а не в аренде на 49 лет. Так как муниципалитет не сформировал вовремя земельный участок под домом, а собственник несет из-за этого убытки, то суд постановил возместить разницу в 11% — 189 000 Р — которую собственник теряет из-за того, что пользовался земельным участком на праве аренды.

Как решить. Равнозначность помещения в аварийном доме и предоставляемом жилье устанавливается по общей и жилой площади, а также по числу комнат. Поэтому, если предоставляют жилье, настаивайте на том, чтобы количество комнат совпадало. Если площадь или их количество меньше, можно обратиться с жалобой в прокуратуру или с иском в суд.

Как решить. Жильцы аварийных домов, недовольные сроками расселения, могут оспорить их, если докажут опасность проживания в доме. Для этого можно также провести независимую экспертизу и обратиться в межведомственную комиссию с заявлением о признании жилого помещения непригодным для проживания. В случае отказа — идти в суд.

Нанимателям по договору соцнайма взамен жилья в аварийном доме предоставляют равнозначную по площади и количеству комнат квартиру — также в социальный наем. Предоставляемое жилье должно быть в пределах этого же населенного пункта, но речь о выборе района заселения не идет. А вот предоставить квартиру в другом населенном пункте региона могут только с согласия жильцов.

Например, сейчас в областном суде Томска рассматривается дело по дому 36/3 на улице Гоголя. Администрация пошла в суд и указала, что компенсация составляет 3 207 000 Р . Собственники не были с этим согласны. После экспертизы размер компенсации определили в 4 638 000 Р . Позже сумму компенсации за жилье удалось увеличить еще на 189 000 Р .

Полезная информацияУже знал(а)