Законопроект о принудительных продажах совместных квартир с долям 2023 когда рассмотрение: правовые документы, изменения, что делать

Содержание

Законопроект о принудительных продажах совместных квартир с долям 2023 когда рассмотрение

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выделе доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Решением Кировского городского суда Ленинградской области от 17 июля 2023 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 17 ноября 2023 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 5 апреля 2023 г., исковые требования Алексеевой Г.А. удовлетворены частично. Произведен раздел совместно нажитого имущества. Алексеевой Г.А. и Соколову Е.А. передано в собственность по 1/6 доли в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру . по адресу: . кадастровый номер . С Соколова Е.А. в пользу Алексеевой Г.А. взысканы денежные средства в сумме 24 375 руб. 82 коп., судебные расходы в размере 27 651 руб. 88 коп. В выплате компенсации за долю в праве на имущество и во взыскании судебных расходов отказано.

В ходе судебного разбирательства истец, уточнив требования, просила произвести раздел совместно нажитого имущества, выделив ей 1/6 доли в праве на квартиру; прекратить право общей долевой собственности Соколова Е.А. на 1/6 доли, признать за ней право общей долевой собственности на 1/6 доли в праве с выплатой ответчику компенсации в размере 150 000 руб., взыскать плату за жилое помещение и коммунальные услуги — 48 751 руб. 63 коп., расходы на оплату услуг представителя — 55 000 руб., расходы на оплату экспертизы — 14 000 руб. и на уплату государственной пошлины — 7 420 руб.

Из содержания приведенных положений статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения — обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

Истцом было предложено выплатить ответчику компенсацию стоимости доли ответчика исходя из кадастровой стоимости спорной квартиры в размере 375 480 руб. В процессе судебного разбирательства суд обязал истца представить заключение об оценке рыночной стоимости спорной квартиры. В материалах гражданского дела имеется заключение эксперта от 24 февраля 2023 г. N 09/2-249/20 об оценке рыночной стоимости 1/6 доли двухкомнатной квартиры . расположенной по адресу: . подготовленное ООО «Ассоциация независимых судебных экспертов». Рыночная стоимость 1/6 доли квартиры 37 по адресу: . на день проведения экспертизы составляет округленно 150 000 руб.

В Госдуму внесли законопроект, накладывающий запрет на продажу долей в квартирах посторонним лицам: выкуп долей стал формой социального терроризма

Законопроект предполагает внести изменения в первую и вторую части Гражданского кодекса РФ. Согласно им, собственник доли в жилом помещении (квартире, комнате в коммунальной квартире или общежитии) не сможет продать ее третьим лицам, которые не являются собственниками данного помещения.

Еще пару лет назад подобных вариантов среди многочисленных предложений на рынке недвижимости была пара сотен, сейчас уже переваливает за тысячу. Пока одни годами ждут своей очереди на расселение по городской программе, к другим приходит бизнес и выкупает у каждого по доле, «захватывая» впоследствии всю площадь. Так, к примеру, на Литейном, 61, подобные конторы «избавили» от жизни в коммуналках почти всю четырехэтажную парадную. Только из трех бывших коммуналок там делают более 60 студий. Перепланировки оказались незаконными, а после материала «Фонтанки» ими заинтересовалась прокуратура.

Законопроект основан на общественной экспертизе и материалах представленных несколькими сотнями граждан Москвы, Санкт-Петербурга и других городов, столкнувшимися с квартирным рейдерством. Пострадавшие от квартирного рейдерства люди выявили коррупционную составляющую данной проблемы.

Начальник управления правового обеспечения в жилищной сфере Департамента городского имущества города Москвы Светлана Спесивцева после внесения законопроекта справедливо указала на ключевую недоработку. «Законодательного определения «близкий родственник» не существует», — заявила она.

Из-за обустройства студий в квартирах появляется новый тип все тех же коммуналок, считает заместитель председателя общественного совета ЖКХ при вице-губернаторе Петербурга Владислав Воронков. По его словам, такой бизнес нередко разрушает уже сложившуюся квартиру. «У нас же гонка за коммунальными квартирами. В какой-то степени законопроект может повлиять на процессы их сокращения, как минимум не будут создаваться новые. Они появляются именно там, где появляется постороннее лицо. Выдел в натуре и запрет на продажу посторонним лицам прекратит практику создания коммунальных квартир», — сказал он.

Законопроект о принудительных продажах совместных квартир с долям 2023 когда рассмотрение

Таким способом авторы законопроекта хотят защитить соотечественников от мошенничества. Вот как комментирует задумку сам автор — депутат Андрей Свинцов: «Когда идет наследование, всегда присутствует нотариус. Нотариус дает всем наследникам право в течение 3 месяцев найти покупателя на эту квартиру. Если в течение 3 месяцев (это уже наше предложение) такой покупатель не находится, то данную квартиру выставляют на публичные площадки. Если же все члены семьи согласны, то этот 3-месячный срок может быть продлен до 6 месяцев».

Сейчас, получая долю в наследстве, россияне могут распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению: можно проживать в наследуемой квартире, можно продать или подарить ее другим собственникам или третьим лицам. Безусловно, не всегда удается решить вопрос с наследством миром, иногда из-за пресловутых «кусочков» квартиры развязываются целые семейные войны. Случалось, что доля в квартире становилась инструментом давления на родственников, отношения с которыми дали трещину — один из наследников передавал свою долю мошенникам, которые затем пытались завладеть всей квартирой. Это часто называют «квартирным рейдерством». По задумке авторов нового законопроекта, квартира или дом, которые наследуют двое или более лиц, должны будут обязательно продаваться, а вырученные деньги делиться между наследниками.

Главное в решении любой проблемы — своевременное принятие мер. Законодатель уже сделал недавно серьезный шаг в борьбе против «квартирного рейдерства», поручив нотариату участвовать в обеспечении законности и прозрачности сделок, в ходе совершения которых чаще всего происходят правонарушения.

29 декабря 2023 года был подписан Федеральный закон № 391-ФЗ, в соответствии с которым с 2023 года обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу. Также нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже земельной доли и недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним гражданам или гражданам, признанным ограниченно дееспособными, а также сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки.

Мнение представителей нотариального сообщества разделяет и зампред думского комитета по жилищной политике Александр Сидякин, который сомневается, что предложенный депутатом Свинцовым законопроект получит поддержку парламента: «Эта инициатива противоречит нашему пониманию гражданского права. Я не считаю возможным такую норму. Если это не микродоля, то обязательная продажа противоречит Конституции. Надо тогда менять Конституцию. По наследству человек получает собственность. Он вправе ею самостоятельно распоряжаться. И даже если такая норма будет принята, я не думаю, что Конституционный суд признает ее соответствующей Конституции».

Да, то что нужно информация.

19.11%

Непонятно, еще обращусь за помощью к юристу.

9.93%

Нет, буду сам искать еще.

70.97%

Проголосовало: 403

Мосгордума предлагает изменить правила распоряжения совладельцами неделимой общедолевой собственностью

Как отмечают авторы законопроекта, целью уточнений и дополнений является предотвращение совершения сделок отчуждения собственниками общего долевого имущества, в результате которых не выделенная в натуре доля в праве на неделимый объект собственности переходит к посторонним лицам в нарушение прав и законных интересов совладельцев. Это приводит к невозможности использования собственности в соответствии с ее назначением, к необоснованному снижению ее стоимости на рынке, к криминализации рынка недвижимости, отмечается в пояснительной записке.

Поправками предлагается установить запрет продажи постороннему лицу не выделенной в натуре доли в общей собственности на жилое помещение, являющееся неделимым объектом недвижимости. Данное пояснение авторы проекта планируют закрепить дополнением к абз. 1 п. 1 ст. 250 ГК.

По мнению инициаторов законопроекта, данная ситуация провоцирует рост коррупции в госорганах, протестные настроения, социальную напряженность и недоверие к власти, увеличивает нагрузку на бюджеты городов в связи с регистрацией на купленных рейдерами долях бесчисленного количества получателей социальных выплат, пенсионеров, несовершеннолетних. Кроме того, они обратили внимание, что пандемия коронавируса показала, какую угрозу жизни и здоровью приоритетных собственников несет подселение к ним в семьи посторонних граждан.

«Между тем авторы законопроекта не предложили никакого варианта урегулирования другой стороны проблемы: как быть тем, кто не хочет быть сособственником неделимого имущества с бывшим супругом или с другими наследниками? По закону у этого человека есть право требовать выплаты ему компенсации, но ведь получение решения о взыскании компенсации еще не означает ее получение в действительности. И если остающийся сособственник не работает, то он фактически получает долю выделившегося сособственника в дар и не тяготится необходимостью произвести выплату денежной компенсации за полученную долю», – прокомментировала Олеся Алимкина. В связи с этим эксперт пришла к выводу, что в предложенном законопроекте проблема осталась неразрешенной, а, соответственно, упомянутая в законопроекте «социальная напряженность» едва ли сильно снизится.

Адвокат АП Воронежской области Олеся Алимкина обратила внимание, что общедолевая собственность, в том числе на жилые помещения, – это неисчерпаемый источник судебных споров. «Проблема перехода долей в праве собственности на квартиры к посторонним людям – крайне острая, в особенности в крупных городах, где маленькая доля в квартире интересна для приобретения прежде всего в целях регистрации по месту жительства. Но еще серьезнее эта проблема становится, конечно, когда в сособственниках оказываются физически более сильные люди, не отягощенные моральными принципами», – полагает эксперт.

Сначала суд выделил ему комнату и разрешил пользоваться всеми общими помещениями. Но сестра добилась своего. Верховный суд посчитал, что есть все основания принудительно лишить брата права собственности по той же статье 252 ГК . Сестре достанется вся квартира, брату — немножко денег.

По закону, если имущество в долевой собственности, его можно разделить. Любой собственник доли может попросить выделить ему часть имущества в натуре. Если договориться не получается, этот собственник может обратиться в суд. Тогда суд решает, как выделить долю. Например, суд может выделить одному из собственников конкретную комнату и разрешить ему пользоваться кухней и ванной.

Семья из трех человек попросила суд признать доли двух собственниц незначительными. И на этом основании захотела, чтобы суд обязал этих собственниц продать свои доли по рыночной цене. Семья выплачивает двум женщинам деньги, и те больше не имеют прав на квартиру.

Все три условия Верховный суд нашел в этой истории. Он посчитал, что апелляция ничего не нарушила и законно лишила женщин их долей в квартире в обмен на выплату. Тот факт, что женщин не устроила сумма, роли не сыграл: стоимость доли определили по заключению оценщика. Заверения женщин, что им нужна эта квартира и они хотят пользоваться долями, не помогли.

Суды могут принимать такие решения в исключительных случаях. Каждую ситуацию они должны рассматривать индивидуально. Учитывают все обстоятельства: возраст, состояние здоровья, профессию и состав семьи. Важно понять, эта доля действительно нужна человеку или ему подойдет денежная выплата.

По нормам статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора: границы продаваемой доли в объекте недвижимости, ее кадастровый номер и кадастровая стоимость. Однако Росреестр регистрирует сделки отчуждения посторонним лицам долей без учета указанных выше условий. Законопроектом предлагается устранить и этот пробел в законодательстве.

Например, часть о невозможности отчуждения «доли в праве общедолевой собственности на жилое помещение постороннему лицу, не являющемуся близким родственником». Законодательного определения «близкий родственник» не существует, поэтому в этой части документ нуждается в небольшой доработке.

«Работа над этим проектом заняла больше двух лет. Прошли консультации с адвокатским сообществом, Общественной и нотариальной палатами Москвы и России, Уполномоченным по правам человека в городе Москве, Главным управлением МВД России по городу Москве, Государственно-правовым управлением Аппарата Мосгордумы, Правительством Москвы. Наша рабочая группа внимательно отнеслась ко всем предложениям коллег и попыталась собрать их в одном документе.

Рассмотрев проект постановления Московской городской Думы «О проекте федерального закона «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации», комиссия МГД по городскому хозяйству и жилищной политике рекомендовала столичному парламенту принять документ в первом чтении и при отсутствии поправок – в целом.

Действующее законодательство не позволяет одному из членов семьи продать свою долю постороннему человеку или группе лиц. В реальности сформировалась противоречивая судебная практика, при которой одни суды отказывают рейдерам во вселении и признают договоры с рейдерами ничтожными, а другие – рейдеров вселяют. Это указывает на очевидные пробелы в законодательстве.

Ввиду изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав Алексеевой Г.А., в связи с чем полагает необходимым отменить решение Кировского городского суда Ленинградской области от 17 июля 2023 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 17 ноября 2023 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 5 апреля 2023 г. в части требований о разделе совместно нажитого имущества, прекращении общей долевой собственности, выплате компенсации за долю в праве на имущество, направив дело в данной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Дело в части удовлетворения исковых требования Алексеевой Г.А. о взыскании платы за жилое помещение и коммунальные услуги в размере 24 375 руб. 82 коп. оставить без изменения.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 390 14 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

С 01.01.2023 года начнут вносить полную информацию о каждом кадастровом инженере, осуществляющим государственный кадастровый учет объекта недвижимости (уникальный номер в реестре саморегулируемой организации и ее наименование, СНИЛС, номера и даты заключения договоров на выполнение работ, дату их завершения). Заказав выписку из ЕГРН, вы увидите кто проводил кадастровые работы.

Простым языком, если вычет полностью покрыл полученный доход от продажи недвижимости, то и обязанности по уплате НДФЛ нет. При этом, в соответствиис Федеральным законом от 02.07.2023 № 305-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» при определении доходов от продажи недвижимости, которая была в собственности меньше минимального срока владения, нужно обращать внимание на кадастровую стоимость продаваемого объекта. Так как если продается объект недвижимости, приобретенный после 01.01.2023 года, и сумма дохода от его продажи меньше, чем его кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи принимается равным умноженной на коэффициент 0,7 кадастровой стоимости недвижимости.

Временный характер сведений ЕГРН об образованных объектах недвижимости, предусмотренный статьей 24 Федерального закона от 24.07.2007 г. №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в редакции, действовавшей до 01.01.2023), сохраняется до момента государственной регистрации права или аренды на такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, но не позднее 01.03.2023 года. По истечении данного срока сведения об участках, которые носят временный характер, будут исключены из ЕГРН, в соответствии с предусмотренным порядком ведения ЕГРН.

А с 01.02.2023, в соответствии с Федеральным законом от 26.05.2023 № 148-ФЗ, будут вносить сведения об аварийности многоквартирных домов. Если дом или квартира признается аварийным, подлежащим сносу или реконструкции, а также непригодным для проживания, это должно обязательно отражаться в сведениях ЕГРН.

1. Впервые, во всех субъектах России одновременно пройдет массовая государственная кадастровая оценка всех земельных участков, не зависимо от категории. Ранее кадастровая оценка проходила один раз в четыре года, но было решено, что в 2023 году проведут ее одновременно во всей стране.

Как продать долю в квартире

Для обычного рядового покупателя доля в квартире не представляет особого интереса, он скорее рассмотрит даже самую маленькую студию. Доли представляют большой интерес в основном для черных риэлторов, которые вселяются в жилое помещение и планомерно выживают оттуда остальных жильцов, склоняя к продаже своих долей за копейки.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.

Допустим есть двухкомнатная квартира, комнаты метражом 10, 19 кв. м. У квартиры есть два собственника – первый одинокий мужчина имеет 2/3 доли, второй — женщина с ребенком имеет 1/3 доли. При этом, если сособственники не могут договориться и определяют порядок пользования жилым помещением через суд. Женщина с ребенком может получить большую комнату, несмотря на то, что имеет меньшую долю. Поэтому рассчитывать при покупке доли на то, что вы сможете получить пропорциональную площадь в жилом помещении в пользование, не стоит.

Например, цена ½ доли в квартире и рыночная стоимость целого объекта, поделенная на два – это совершенно разные вещи. Цена доли всегда будет ниже, потому что в данном случае есть отягчающие обстоятельства, которые могут помещать новому собственнику полноценно пользоваться имуществом. Для определения рыночной цены своей доли лучше всего обратиться к независимому оценщику.

Незначительная доля: когда собственника можно заставить продать свою часть жилья

Главе семьи Корниловых* из Чебоксар принадлежали 4/9 доли в «трешке», его жена владела 1/3 квартиры, а дочь – 1/9 частью жилплощади. Оставшаяся доля (1/9) по наследству от матери досталась родственнице Корниловых – Екатерине Ромашкиной*. В спорной квартире та никогда не жила, въехать туда не пыталась, за коммунальные услуги не платила и даже предложила родственникам выкупить ее долю за 373 500 руб., предупредив, что в случае отказа будет вынуждена требовать того же в судебном порядке.

Спорные отношения между совладельцами квартир регулирует ст. 252 ГК (раздел имущества, находящегося в долевой собственности), рассказывает Анастасия Рагулина, директор юридической группы «Яковлев и Партнеры» (доцент МГЮУ им. О. Е. Кутафина, кандидат юридических наук). Из смысла этой нормы следует, что участники долевой собственности могут поделить ее двумя путями: по соглашению о способе и условиях раздела общего имущества (выделе доли одного из них) или, если такое соглашение не достигнуто, «делиться» через суд.

Так, п. 4 ст. 252 ГК дает возможность принудительно лишить участника общей собственности его доли, с выплатой ее стоимости или иной компенсации. По словам Рагулиной, законодатель, формулируя это правило, исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других собственников. Например, когда доля жилплощади незначительна, не может быть реально выделена, и владелец не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может без его согласия обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию.

Корниловы же оценили рыночную стоимость 1/9 квартиры в 187 000 руб., а когда Ромашкина отказалась продавать свою часть жилья за эту сумму, сами обратились в Ленинский районный суд (дело № 2-2651/2023). Семья требовала взыскать с них в пользу родственницы те самые 187 000 руб., прекратить ее право собственности на долю жилплощади и признать каждого из них владельцем 1/27 квартиры. Мотивировали они это тем, что выделить долю Ромашкиной в натуре – невозможно, ни одна из комнат в «трешке» не совпадает по площади с принадлежащими ей квадратными метрами, а получать компенсацию та отказывается.

Судья Татьяна Ермолаева отказала в иске, опираясь как раз на то, что ответчик возражает против выплаты истцами стоимости ее части квартиры в заявленном размере (187 000 руб.). По мнению суда, оснований для признания доли Ромашкиной незначительной не имелось, а утверждение Корниловых о невозможности проживания всех совладельцев в спорной квартире «носит формальный характер и направлено на реализацию доли ответчика вопреки ее воле, что недопустимо законом». Апелляция согласилась с этой позицией (дело № 33-3505/2023).

Как видно, законодатель действительно сделал серьезный шаг на упрощение сделок с долевой недвижимостью. На этом фоне, конечно, едва ли стоит ожидать активизации рынка, но позитив очевиден: дольщики смогут экономить на нотариусе от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей, причем даже при оформлении ипотеки с банком. А сделки между родственниками и вообще можно будет оформлять, не выходя из дома.

Считается, что оно сделает заключение сделок с недвижимостью «простым и доступным». Мол, нотариальное оформление отнимает у граждан катастрофически много времени и содержит слишком много бюрократических препятствий. В результате планировать сделки приходится чуть ли не за несколько месяцев.

В 2023 году вступили в силу поправки в Федеральный Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ № 218), которые упрощают жизнь владельцев недвижимости в долевой собственности. Теперь оформить ипотеку, купить или продать такую недвижимость можно без участия нотариуса. Главное условие – участие в сделке всех совладельцев. Как работает такая схема, что она меняет, и какие упрощения вносит в порядок регистрации?

сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.

С 2023 года сделки с долями в недвижимости были невозможны без участия нотариуса. Купля-продажа, дарение, обмен и иные договоры, где у недвижимости было сразу несколько собственников, требовали обязательного нотариального удостоверения сделок – без нотариуса никак. Его присутствие, якобы, исключало возможность заключения притворных договоров и защищало права сособственников от мошенничества. Но на практике – лишь усложнило и повысило стоимость оформления. Законодатели взялись устранить эту проблему.

С новыми налогами, с новыми законами: что поменяется с 2023 года

С нового года налогоплательщики вправе воспользоваться льготой по налогу на имущество, исчисляемому от кадастровой стоимости, в течение всех месяцев, когда они имеют на нее право — даже если речь идет об одном дне. Напомним, до 2023 года такая льгота начинала исчисляться только со следующего квартала — уже после выполнения всех условий для ее получения.

Процесс вызывает массу вопросов у россиян: многие в 2023 году получили увеличенный налог, хотя ставка и налоговая база не менялись с 2023-го. Как объясняет Федеральная налоговая служба, это связано с изменением понижающих коэффициентов в формуле расчета налога на недвижимость: в переходный период действовали понижающие коэффициенты (0,2–0,6% в зависимости от региона).

Оспорить кадастровую оценку объектов недвижимости можно будет только с участием государственных оценщиков — именно их мнение будет учитываться в судебных разбирательствах. Соответствующий подзаконный акт выпустил Минюст. По мнению экспертов, это нововведение будет важным при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости, купленной по ДДУ на стадии котлована. Кроме того, такое изменение должно снизить риски подкупа частных специалистов ради более выгодной собственнику оценки.

При этом таунхаусы, дуплексы и лейнхаусы юридически не являются ни частными, ни многоквартирными, поэтому четкого правового статуса у них нет. Это не только затрудняет работу судов, но и не позволяет таким объектам недвижимости участвовать в государственных программах (например, программе капремонта). Кроме того, получение статуса позволит ставить такие объекты на кадастровый учет и регистрировать права на них, как на здания с назначением «жилое». Законопроект уже прошел второе чтение в Госдуме.

С 1 марта 2023 года россияне смогут создавать личные фонды, которые должны помочь урегулировать вопросы наследования имущества (в том числе недвижимости) еще при жизни наследодателя. Главное отличие такого фонда — возможность наследодателя лично убедиться, что его завещание истолковано и работает правильно. Важная поправка: передаваемое в личный фонд имущество должно оцениваться не менее чем в 100 тыс. рублей (используется рыночная оценка).

Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 01 июля 1996 года N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Дробление на доли недвижимого имущества может произойти по разным причинам. Независимо от этих причин у совместных собственников могут в будщем возникнуть конфликты по поводу управления или распоряжения этими долями. Незаивисимо от размера доли в недвижимости у собственника есть триада всех полномочий, предусмотренная ст. 209 ГК РФ. Очень часто собственники «маленьких» долей не пользуются квартирами (или иными объектами), не несут бремя содержания этих объектов и добровольно не желают договариваться о продаже этих долей. Либо необоснованно завышают стоимость этих долей. Осложняется эта ситуация практикой «черных» риэлторов, которых опасаются собственники бОльших долей и пользующиеся квартирами (или иными объектами).

отсутствие существенного интереса у собственника «малой» доли;
незначительность доли (субъективная оценка, на мой взгляд);
наличие оценки выкупаемой доли;
невозможность выделение доли внатуре;
наличие денежных средств на выкуп доли (можно в процессе спора положить деньги на депозит Управления судебного департамента субъекта и представить квитанцию в суд).

необходимо определить правовую позицию (фактические обстоятельства дела и законное обоснование выкупа);
провести предварительную оценку доли (можно самостоятельно оценить через сайты по продаже недвижимости);
подготовить исковое заявление о принудительном выкупе доли в квартире;
принять участие в судебном рассмотрении дела;
в суде может потребоваться экспертиза для определения стоимость имущества и возможности раздела квартиры;
получить решение суда.

Документы, подтверждающие право собственности истца
Справку о регистрации лиц по спорному адресу (Ф-9)
Характеристику жилого помещения
Заключение оценщика (если проводили до суда)
Квитанцию об оплате госпошлины, рассчитанную от цены иска
Документы, подтверждающие направление ответчику досудебного предложения о выкупе его доли, если таковое направлялось (почтовая квитанция, опись вложения в письмо, извещение)
Иные документы, которые послужат доказательствами позиции истца (акты о непроживании ответчика, документы о задолженности ответчика по коммунальным платежам, и т.д.).
Документы, подтверждающие направление иска с приложением лицам, участвующим по делу

Резюмируя, можно сказать, что дела о принудительном выкупе незначительных долей в общем имуществе достаточно сложные и непредсказуемые, даже для опытных процессуалистов необходима тщательная подготовка и проработка правильной стратегии, поскольку имеется ряд сложных юридических тонкостей и необходимость доказывания совокупности факторов, которые в целом влияют на исход дела.

На очной бесплатной консультации юрист проведет комплексный анализ документов, исходя из чего, сможет оценить возможные перспективы дела и выработать грамотную тактику его ведения, а вы сможете принять решение относительно дальнейшего сотрудничества с Юридическим центром «ПетроЮрист».

Более того, в августе 2023 Верховный Суд РФ в кассационном порядке вынес беспрецедентное определение по гражданскому делу № 78-КГ16-36, которым отменил решения нижестоящих инстанций Санкт-Петербурга, которые отказали в иске о принудительном выкупе 1/3 доли в трехкомнатной квартире, при том, что доля ответчика соответствовала отдельной комнате. Верховный Суд РФ указал, что нижестоящие судебные инстанции не учли, что ответчик своей долей фактически не пользуется, используя комнату только для хранения своих вещей, расходов по ее содержанию не несет, т.е. не имеет заинтересованности в использовании своего имущества, а также отметили недобросовестность ответчика и другие обстоятельства, которые позволяют признать долю ответчика незначительной.

При наличии только одного или двух из указанных факторов принудительный выкуп доли невозможен. Законодатель не случайно закрепил необходимость одновременного наличия этих факторов, поскольку в противном случае будет нарушен баланс интересов участников общей собственности.

Как продать долю в квартире

Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.

Если кто-то продал долю в квартире с нарушением установленного порядка, не предложив выкупить ее сособственнику, тот, чьи права были ущемлены, может обратиться в суд и требовать перевода прав покупателя на себя. Т.е. не требовать признать сделку недействительной – это невозможно, а просить суд на тех же условиях за ту же сумму выкупить эту долю самому.

Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.

Это можно сделать также в том случае, если человек продал долю постороннему лицу по цене ниже, чем предлагал сособственнику. Закон говорит однозначно: продать долю третьему лицу можно по цене не ниже той, которая была указана в предложении о продаже доли, которое должно быть отправлено совладельцам.