Закон о сдачи квартиры в аренду 2023 для пенсионеров: правовые документы, изменения, что делать

Содержание

Налог на сдачу квартиры в 2023 году

Документ подписывается сторонами, после чего вступает в юридическую силу. Согласно нормам ст.609 ГК РФ государственная регистрация соглашения между физическими лицами регистрируется в органах Росреестра в случае заключения соглашения на срок более 1 года.

Факт юридической регистрации в квартире никоим образом не связан с арендным соглашением. Прописка осуществляется по заявлению собственника при согласии других лиц, которые зарегистрированы в квартире. Оптимальный вариант — оформление временной регистрации по месту пребывания сроком до 5 лет. В заявлении собственника указывается срок прописки. По достижению указанной даты человек автоматически выписывается из данного жилья.

После этого необходимо зайти в интернет и скачать бланк декларации по форме 3-НДФЛ. Заполнение допускается вручную или на компьютере. Гражданин подает декларацию до 30 апреля следующего года за отчетным. Документ можно предоставить лично или подать в отсканированном варианте через личный кабинет налогоплательщика. Средства вносятся на счет по реквизитам до 30 августа.

подача декларации для начисления НДФЛ с указанием размера полученного дохода. В случае выбора такого варианта ставка НДФЛ стандартная — 13%;
оформление патента. Для этого собственник квартиры регистрируется как ИП и выбирает патентную форму налогообложения. Стоимость патента на 1 месяц составляет 6% от ориентировочного дохода;
регистрация в качестве самозанятого с уплатой 4% налога на профессиональный доход.

от 20 до 40% от реально полученного дохода за умышленное нежелание оплачивать средства в казну;
просрочка предоставление декларации в налоговую — 5% от суммы полученного дохода за каждый период. Максимум начисляется 30% от прибыли, но не менее 1000 рублей.

Каких льгот может лишится пенсионер в 2023 году за незаконную сдачу квартиры в аренду

В то же время арендная плата — это доход физлица, в том числе пенсионера. Необходимо заплатить налог на доходы физических лиц, который исчисляется в процентах от полученного совокупного дохода за вычетом документально подтвержденных расходов, уточняет Анисимова. Для налоговых резидентов РФ налоговая ставка на этот вид доходов — 13% (при годовом доходе более 5 млн рублей — 15%).

Самозанятый пенсионер не обязан платить пенсионные страховые взносы и тогда он не считается трудоустроенным. Регистрация пенсионера в качестве самозанятого и уплата налога на профессиональный доход не влияет на получение пенсионных льгот, компенсаций, индексацию пенсию, право на них сохраняется, подчеркивает Анисимова. Но в случае, если самозанятый пенсионер оплачивает по своему желанию пенсионные страховые взносы, он причисляется к статусу работающих. Кроме того, самозанятые не могут сдавать в аренду нежилые помещения (например, коммерческие или апартаменты).

Важно помнить, что договор аренды жилья на срок от года и более подлежит обязательной госрегистрации, подчеркивает эксперт. В случае нарушения сроков подачи заявления на госрегистрацию договора собственник-физлицо заплатит штраф в 5000 рублей, а как лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью без образования юрлица — 100 000 рублей.

В случае регистрации пенсионера в качестве индивидуального предпринимателя он будет считаться работающим, добавляет эксперт. При этом, применяя упрощенную систему налогообложения, он может платить налог с дохода по ставке 6% (с уплатой обязательных страховых взносов в бюджет), подавая декларацию раз в год.

С 2023 года пенсии работающих пенсионеров не индексируются. К таким пенсионерам относятся лица, работающие по трудовому договору, оказывающие платные услуги по договорам гражданско-правового характера, индивидуальные предприниматели и ряд других категорий, говорит эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова.

Дать показания против арендодателя может обиженный бывший арендатор и недовольный сосед . Или по чистой случайности инспектор заметит договор аренды на столе руководителя компании, где ведется проверка, и решит заодно проверить и указанного арендодателя , всегда ли он сдавал недвижимость легально.

Если договор заключен не через платформу, у арендодателя есть 30 дней, чтобы внести его в систему . За отказ размещать информацию о плате и сроках аренды или ее искажение для физических лиц предусмотрен штраф от 3 000 до 5 000 руб., а для юридических лиц — от 30 000 до 50 000 руб.

Минстрой планирует отбелить «серый» рынок аренды. Предполагается создание государственной информационной системы (ГИС), которая будет вести учет договоров аренды недвижимости. А для тех, кто не желает размещать информацию о сроках и размере арендной платы, предусматриваются штрафы. Зачем нужна эта система и что потребуется от арендодателей, разбирается Mafin Media.

По поручению президента России Владимира Путина в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства разработали законопроект «О государственной информационной системе учета договоров найма жилых помещений, договоров аренды жилых и нежилых помещений и машино-мест и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

НДФЛ за последние три года;
штраф 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки декларации 3-НДФЛ: от 1 000 руб. до 30% от недоимки ;
штраф за неуплату налога: 20% от недоимки , если неуплата неумышленная, и 40%, если умышленная; какой был умысел, выясняет налоговая;
пени за просрочку : 1/300 ключевой ставки Центробанка за каждый день просрочки уплаты налога.

Например, налоговая служба доказала, что собственник умышленно не уплачивал налоги как физическое лицо. Если ежемесячный платеж по квартире составляет 40 000 рублей, размер выплаты будет такой:
• Оплата налога: 40 000*36*0,13=187 200 рублей.
• Просрочка сдачи декларации: 40 000*36*0,05 = 72 000 рублей, так как сумма превышает 30% от суммы неоплаченного налога, то штраф составит 56 160 рублей.
• Штраф за уклонение от налогов: 187 200*0,4=74 880 рублей.

За какую сумму сдать помещение? Установленная вами цена — это дорого или дешево? Вы сможете ответить на эти вопросы, изучив рынок аренды недвижимости. В этом помогут профильные сайты: «Циан», «Авито» и другие. Обратите внимание на стоимость арендного жилья, аналогичного вашему, оцените его состояние и наличие мебели, вид из окна, доступность инфраструктуры. Все эти факторы влияют на арендную ставку. Например, аренда однокомнатной квартиры с видом из окна на парк может стоить на 10-15% дороже, чем аренда такой же квартиры с видом на парковку или стройку. Анализ рынка позволит вам оценить приблизительный ежемесячный платеж.

Депозит — это своеобразная «страховка» арендодателя в случае порчи имущества или нарушения условий съема со стороны квартиросъемщиков. Как правило, сумма депозита равняется размеру ежемесячного платежа за проживание. При расторжении договора он должен быть возвращен, если все расчеты были проведены, квартира находится в удовлетворительном состоянии, а мебель и оборудование на месте.

Да, то что нужно информация.

19.11%

Непонятно, еще обращусь за помощью к юристу.

9.93%

Нет, буду сам искать еще.

70.97%

Проголосовало: 403

Сдача жилья в аренду — один из способов увеличить доход с помощью недвижимости. Подойдите к вопросу ответственно: это позволит в будущем избежать трудностей, связанных с оплатой или порчей имущества. Расскажем в статье, какие нюансы стоит учесть и какие документы нужно подготовить.

Навещать арендаторов без предупреждения нельзя, но можно указать в договоре условия и периодичность таких проверок. Это позволит избежать неприятных сюрпризов, вовремя обнаружить нарушения договора. Также стоит проверять, оплачиваются ли коммунальные счета.

Но можно минимизировать эту сумму, став самозанятым. Помочь с оформлением могут в любом банке, где у пенсионера есть счет. В этом случае налог снижается до 4%. При этом пенсионер не приобретает статус работающего пенсионера и не лишается надбавок к пенсии. И декларацию подавать не нужно, так как все будет проходить через банковский счет.

Пенсионеры составляют значительную часть той категории россиян, которая сдает в аренду свои квартиры или комнаты. При этом, эта деятельность накладывает на пенсионеров определенные обязательства. Также, какие-то льготы, которые получают пенсионеры, сохранятся, а выплата других может быть приостановлена.

Как сообщает «Российская газета» со ссылкой на экспертов, прежде всего пенсионер, как и любой другой гражданин России, сдающий квартиру и получающий доход, должен платить с этой суммы налог 13%. Декларацию в налоговую инспекцию следует подать до 30 апреля и заплатить налог до 15 июля.

Эксперты предупреждают, что если пенсионер зарегистрируется не самозанятым, а в качестве индивидуального предпринимателя (это необходимо в случаях, когда статус самозанятого не позволяет осуществлять определенную деятельность — Ред.), то он будет считаться работающим пенсионером. Ставка налога с дохода при этом у него будет 6%.

Что ждет арендаторов и арендодателей в 2023 году

Весной 2023 года депутаты Госдумы начнут изучать законопроект о создании государственной информационной системы по контролю операций на рынке аренды жилья и машино-мест. Необходимость в таком нововведении связана с развитием серого рынка аренды: на сегодняшний день бюджет недополучает от не платящих налоги арендодателей до 162 млрд рублей.

Вот-вот будет принят проект, добавляющий в Гражданский кодекс РФ две новые главы: «О праве собственности на недвижимость» и «Недвижимые вещи» (на момент публикации законопроект прошел третье чтение в Госдуме). Документ уравнивает в правах собственников машино-мест и собственников другой недвижимости в здании, объяснил «РБК-Недвижимости» Андрей Саунин, глава Saunin Law Practice. Такое равенство дает право пользоваться общим имуществом здания и прилегающей территорией. Следовательно, машино-места теперь можно будет сдавать в аренду не через суд (как раньше), а с согласия двух третей всех собственников дома.

«Приведет ли это к коррекции цен, будет зависеть от нескольких факторов: в частности, от изменения объема предложения и уровня инфляции в стране. Если Центробанку удастся затормозить инфляционные процессы за счет ключевой ставки, можно будет говорить о коррекции цен на жилье. В противном случае даже при сохранении фактической стоимости квартиры финансовая нагрузка на покупателя увеличится», — уточняет эксперт.

«Но нижняя ценовая планка, которая этой осенью поднялась на 50%, в ближайшее время вряд ли вернется на прежний уровень: во-первых, предложение пополняется медленно, во-вторых, срабатывает закон рынка, согласно которому подорожание объектов происходит быстро, а коррекция стоимости — постепенно и плавно», — комментирует собеседница Циан.Журнала.

Мнение о том, что в следующем году рынок жилой аренды Москвы будет развиваться по обычному сценарию (если этому не помешают какие-то непредвиденные факторы), поддерживает и Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ — Супермаркет недвижимости».

Закон о сдачи квартиры в аренду 2023 для пенсионеров

Социальной доплаты к пенсии может лишиться пенсионер, сдающий квартиру в аренду, если его ежемесячный доход превышает уровень регионального прожиточного минимума, при котором устанавливается социальная субсидия (скидка на оплату ЖКХ, проездного билета, оплату лекарств и т.д.). При этом пенсионер сохраняет за собой статус неработающего и имеет право на индексацию пенсии и выдачу льгот. Такая привилегия объясняется тем, что, согласно статье 420 Налогового кодекса РФ, деятельность по сдаче квартиры в аренду не является прямым основанием для признания пенсионера работающим. Об этом напомнила эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова.

Что касается работающих пенсионеров, то их пенсия с 2023 года не индексируется. К таким пенсионерам относятся лица, работающие по трудовому договору, оказывающие платные услуги по договорам гражданско-правового характера (ГПХ), ИП и ряд других категорий, уточнила Анисимова.

При этом пенсионер, как и любой другой собственник квартиры, ежегодно до 30 апреля должен подавать декларацию о доходах и до 15 июля платить налог на доход от съема жилья по ставке 13% (НДФЛ). Если такая ставка налога неподъемна для пенсионера, он может перейти на режим самозанятости, говорит Жукова. Тогда пожилой собственник будет платить всего 4% налога. Кстати, в этом случае пенсионер не потеряет статус неработающего пенсионера и по-прежнему будет получать надбавки к пенсии, но налоговых льгот (налог на имущество) он лишится. Есть еще одно ограничение для самозанятых пенсионеров — они не имеют права сдавать в аренду нежилые помещения (например, коммерческие или апартаменты).

Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта. Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать. Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле из-за плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.

Многие собственники переживают, что если сдавать квартиру официально, то можно лишиться налогового вычета при продаже квартиры. С 2023 года ИП и самозанятые, которые сдают одну или несколько квартир в аренду, могут избежать начисления НДФЛ при продаже. Для этого квартиру нужно продавать после минимального срока владения:

Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа. Обычно его называют депозитом. Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, сломан стол, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку. Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.

Если это единственное жилье, с января 2023 года срок три года.
Те же три года, даже если жилье не единственное, но квартира досталась в наследство, подарили близкие родственники или через приватизацию.
Пять лет — если у продавца больше одной квартиры или эта оформлена как нежилое помещение.

В основном аренда регулируется главой 35 ГК РФ о найме жилого помещения и некоторыми статьями жилищного кодекса. Например, статья 3 говорит о неприкосновенности жилища, статья 30 — о правах и обязанностях собственника, статья 35 — о выселении гражданина, статья 39 — о содержании общего имущества дома, а седьмой раздел — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.

С 1 марта 2023 года – новые Правила пользования жилыми помещениями

Согласно ч. 4 ст. 17 Жилищного кодекса пользование жилыми помещениями осуществляется гражданами с соблюдением соответствующих Правил, утвержденных Минстроем России (ранее их утверждал Кабмин); за несоблюдение некоторых норм из Правил предусмотрена даже административная ответственность (ст. 7.21 КоАП). С весны следующего года утратят силу нынешние Правила (еще от 2006 года) и начнут действовать новые (Постановление Правительства РФ от 6 сентября 2023 г. № 1498, Приказ Минстроя России от 14 мая 2023 г. № 292/пр (зарег. в Минюсте 8 сентября 2023 г.).

Однако для нанимателей жилья по соцнайму вводится новая занятная обязанность – они должны будут немедленно сообщать наймодателю о неисправностях жилого помещения или сантехники и иного оборудования в нем (действующие Правила требуют сообщать об этом в муниципалитет лишь в случае необходимости).

При этом, однако, практически никаких новелл, и даже самостоятельных норм, новые Правила не содержат: они представляют собой, по сути, памятку для проживающих, иногда со ссылками на положения федерального законодательства, которые и предусматривают «пересказанное».

Кроме того, сохранится обязанность допуска в жилье работников наймодателя или уполномоченных им лиц, а также представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ (только для нанимателей социального жилфонда и нанимателей по договорам соцнайма).

Пенсионеры могут лишиться льгот при нелегальной сдаче квартир

Пенсионеры могут заплатить налог меньше, если станут самозанятыми. Тогда налог снизится до 4 процентов, а сдающий в аренду квартиру пенсионер сможет сохранить надбавки к пенсии. Если же пенсионер сдает квартиру и не платит налоги, то он несет ответственность перед законом, как и другие нарушители.

«Непосредственно деятельность по сдаче квартиры в аренду не делает пенсионера работающим и не лишает его автоматически социальных льгот, однако увеличивает его ежемесячный доход, в соответствии с уровнем которого пенсионерам могут полагаться социальные субсидии», — заметила эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова.

Так как деятельность по сдаче квартиры в аренду увеличивает доход пенсионера, его могут лишить некоторых социальных выплат. Речь идет о выплатах лицам, чей ежемесячный доход не превышает регионального минимума. Кроме того, может быть изменен размер субсидии на оплату коммунальных услуг и региональные выплаты, зависящие от уровня дохода пенсионера.

Эксперты напомнили, что собственник, сдающий квартиру и получающий доход, независимо от своего статуса должен заплатить налоги. В противном случае за уклонение от уплаты налогов нарушителю грозит начисление пеней и штрафов в размере 20% и более от суммы неуплаченного налога, а также привлечение к административной ответственности.

Как уточняет эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова, деятельность по сдаче квартиры в аренду не подлежит обязательному пенсионному страхованию по ст. 420 Налогового кодекса РФ, не является прямым основанием для признания пенсионера работающим и не лишает его автоматически права на получение льгот неработающего пенсионера. В то же время сдача жилья увеличивает ежемесячный доход пенсионера, в соответствии с уровнем которого им могут полагаться социальные субсидии на оплату коммунальных услуг и ряд других региональных выплат.

Составление договора и его регистрация – определенная гарантия для пенсионера. По нему, например, человек сможет получить компенсацию за причиненный вред имуществу. При нелегальной аренде осуществить такое вряд ли получится, ведь придется подтверждать наличие скрытого дохода, платить с него за все время налог и неустойку.

При отображении доходов за сдачу аренды квартиры без регистрации ИП пенсионер статус неработающего не теряет. Поэтому он наравне со своими пожилыми согражданами имеет право на индексацию пенсии и другие доплаты. Но нужно помнить, что многие региональные доплаты для пенсионеров выплачиваются при определенном уровне доходов. Поэтому выплаты, особенно социального характера, могут быть прекращены. Так, например, не получится оформить социальную доплату к пенсии, положенную малообеспеченным гражданам. Сюда же относится доплата на продукты (появилась такая форма помощи не так давно и практикуется пока не во всех регионах).

Пенсионеры – это люди преимущественно старой закалки. Они привыкли честно говорить о собственных доходах государству и отчитываться за них в налоговой. Вот только жизнь диктует свои правила. Отображение дохода от сдачи квартиры в аренду может стать причиной снижения размера пенсии и даже лишения многочисленных надбавок.

Платить 13% как физическое лицо. Пенсионеров в этом случае пугает необходимость уплачивать достаточно ощутимую сумму с получаемого дохода. Но есть здесь и свои плюсы. К таковым относятся: отсутствие необходимости совершать какие-либо другие выплаты (например, страховые взносы), вести и сдавать многочисленную отчетность (хотя каждый год все равно придется сдавать декларацию 3-НДФЛ), возможность получения налогового вычета за квартиру (например, если она была приобретена совсем недавно, а сам пенсионер получить возврат по ней не может), что особенно важно для неработающих пенсионеров.
Открыть ИП. На первый взгляд этот вариант может показаться более выгодным из-за наличия особого налогового режима, где уплачивать нужно не 13%, а 6%. Однако важно помнить, что индивидуальные предприниматели также уплачивают страховые взносы, которые к тому же являются обязательными. Что это означает? Что пенсионеру придется платить каждый год определенную сумму вне зависимости от уровня дохода и того факта, сдавалась ли его квартира в рассматриваемом периоде.

В обоих случаях пенсионер будет нести определенные расходы, платя налоги государству. Поэтому многие и решаются сдавать свои квартиры неофициально, чтобы хоть как-то упростить себе жизнь и получать прибавку к пенсии. Заключая неофициальный договор аренды, человек также несет определенные риски. В большинстве своем они связаны с неуплатой очередного платежа арендаторами, в меньшей степени – с выявлением дохода и удержанием налога, штрафа с пенсионера. Последний риск менее вероятен, так как небольшой доход пенсионера сотрудникам налоговой практически неинтересен. Да и всегда можно сослаться, что в квартире живут не арендаторы, а родственники без оплаты.

Каких льгот лишит пенсионера сдача квартиры в аренду

«Пенсионер, как и любой другой гражданин, может минимизировать налог, став самозанятым. В этом случае налог снижается до 4%. При этом пенсионер не приобретает статус работающего пенсионера и не лишается надбавок к пенсии, — уточняет Жукова. — Однако и никаких налоговых льгот для пенсионеров в этом плане не существует». Если же пенсионер сдает квартиру нелегально, то, как и любые другие собственники, несет ответственность по закону, добавляет эксперт.

Собственник, сдающий квартиру и получающий доход, независимо от своего статуса должен заплатить налоги, поясняет управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. В начале года необходимо отчитаться за предыдущий год: до 30 апреля подать декларацию о доходах и до 15 июля заплатить налог по ставке 13%.

Закон о сдачи квартиры в аренду 2023 для пенсионеров

зарегистрироваться как ИП и выплачивать 6% по упрощенной системе или по купленному патенту
платить подоходный налог в размере 13% без каких-либо оформлений ИП
зарегистрироваться как самозанятый и выплачивать 4% от дохода (однако пока что это могут сделать лишь жители Москвы, Московской области, Республики Татарстан и Калужской области).

Нередко сдача квартиры в аренду может оказать отрицательное влияние на пенсию, а вернее стать причиной приостановки индексации пенсии. Те деньги, которые пенсионер получает с аренды, считаются его доходом. А значит, он обязан отчитываться перед государством и в обязательном порядке платить соответствующие налоги. И в данном случае никакого значения не будет иметь тот факт, что он пенсионер и не имеет никакой официальной работы.

При проверке уровня доходов льготника органы социальной защиты делают запросы в ФНС, в которой имеются сведения о подоходной декларации, которую должны сдавать все арендодатели. Так становится известен размер дохода пенсионера и, как следствие, производится снятие льгот.

В ситуации выбора варианта с самозанятыми пенсионеры, согласно закону, также не входят в число тех, кто застрахован в системе обязательного пенсионного страхования. Поэтому самозанятых пенсионеров могут причислить к «работающим» лишь тогда, когда они сами захотят перечислять за себя взносы на пенсионное страхование.

И в случае, когда пенсионер сдает квартиру в аренду на постоянной основе и при этом арендная плата становится для него источником дохода, налоговая служба может посчитать это как предпринимательскую деятельность и обязать пенсионера зарегистрироваться как ИП. При этом на него будут возложены обязательства по перечислению за самого себя страховых взносов на обязательное пенсионное страхование. И даже статус пенсионера не убережет его от этих взносов.