Налоговый учет инвестиционных договоров

На основании пункта 3 статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности).

Согласно пункту 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 (далее — постановление) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д. В постановлении указано, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Обзор документа

Согласно пункту 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д. В Постановлении указано, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Читайте также:  Могут Ли Приставы Описсать Имущество Если Долг В Микрозаймах Форум

Так, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 15 августа 2011 г. по делу № А56-70717/2010 было рассмотрено дело, в результате чего суд со ссылкой на Постановление Пленума ВАС РФ № 54 высказался в отношении договора о долевом участии в строительстве:

Инвестиционный договор – договор купли-продажи?

Так, например, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 24 декабря 2009 г. по делу № А70-3306/2009 спорный договор был квалифицирован как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора инвестиционной деятельности, договора строительного подряда на осуществление реконструкции объекта недвижимости и договора о совместной деятельности (простого товарищества). Существовала также практика квалификации инвестиционных договоров в качестве посреднических или с элементами посреднических сделок (см., в частности, постановление Президиума ВАС РФ от 9 июня 2009 г. № 17188/08).

Закон № 214-ФЗ – специальные нормы

Спецификой инвестиционного договора, принципиально отличающей его от договоров иных видов, является то, что денежные средства, перечисляемые инвестором в пользу заказчика-застройщика, не становятся собственностью заказчика-застройщика, поскольку он не вправе распоряжаться ими по своему единоличному усмотрению, а обязан использовать их исключительно по целевому назначению – на создание объекта недвижимости, права собственности на который подлежат передаче инвесторам (соинвесторам).

По окончании строительства передача заказчиком по поручению инвестора коммуникаций и инженерных сооружений эксплуатационным организациям возможна как до передачи построенного объекта инвестору, так и после его передачи.

В настоящее время продолжают действовать нормативные документы, принятые еще в период плановой экономики – около 20 лет назад – постановление Совета Министров СССР от 23 января 1981 года № 165 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов» и разработанные на его основе СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения». Данные документы разрабатывались исключительно для бюджетного строительства и не могли учитывать того многообразия экономических отношений в строительной деятельности, которые произошли позднее. Кроме того, продолжают действовать Временные положения по приемке законченных строительством объектов, рекомендованные письмом Госстроя России от 9 июля 1993 года № БЕ-19-11/13. Однако этот документ не может в полной мере отвечать сложившейся практике хозяйственных отношений между участниками строительного процесса, так как он был разработан до принятия ГК РФ, Градостроительного кодекса РФ и ряда других законодательных и нормативных актов, разработанных в развитие кодексов.

Читайте также:  Ветеран Военной Службы Льготы

6.2. Бухгалтерский учет и налогообложение

Ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию производится правовым актом органа городской администрации в пределах компетенции, на основании заявления инвестора, акта приемочной комиссии или двустороннего акта (заказчик – инвестор) и итогового заключения инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора.

Удобнее всего для заполнения декларации воспользоваться специальными сервисами, которые помогут сделать это почти в автоматическом режиме. Например, заполнить декларацию можно в личном кабинете налогоплательщика — физического лица на официальном сайте налоговой службы (www.nalog.ru) и там же отправить ее в контролирующий орган.

Если вы планируете получить вычет через брокера, возьмите в налоговой инспекции справку о том, что в течение налогового периода вы не получали вычет за внесение денежных средств на ИИС и не имеете иных открытых ИИС. Эту справку нужно передать налоговому агенту — брокеру, а тот предоставит вам налоговый вычет и не будет удерживать НДФЛ с выплачиваемых вам доходов.

Вычет по доходу на ИИС

Если доходы физлицо получает у нескольких брокеров и сумма лимита в совокупности по всем налоговым агентам превышена, то необходимо сдать декларацию 3-НДФЛ по итогам года в свою налоговую и доплатить налог в бюджет.

Мария Сергеевна
Специализация: адвокат по семейным делам, адвокаты для представительства в суде, защита в суде, представительство в судах общей юрисдикции, представительство в суде, составление документов, составление жалоб, составление и проверка юридических документов, составление искового заявления, составление претензии, устная консультация, юристы для проведения независимых экспертиз, юристы и адвокаты по автомобильному праву, юристы по административному праву, юристы по жилищным вопросам, юристы по защите прав потребителей, юристы по семейному праву. Помогу Вам решить самые сложные и нестандартные проблемы.
Оцените автора
Простые ответы на юридические вопросы