⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Добрый день, читатели моего блога, сейчас будем постигать всем необходимую тему — Аренда Помещения Без Договора Аренды Последствия. Возможно у Вас могут еще остаться вопросы, после того как Вы прочтете, поэтому лучше всего задать их в комметариях ниже, а еще лучше будет — получить консультацию у практикующих юристов по всем видам права от наших партнеров.
Постоянно обновляем информацию и следим за ее обновлением, поэтому можете быть уверенными, что Вы читаете самую новую редакцию.
Условие о сроке аренды указывает на период времени, в течение которого арендатор имеет право пользоваться арендуемой вещью и обязан уплачивать за это арендную плату. В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ срок аренды устанавливается сторонами в договоре.
Подводные камни аренды, или что нужно предусмотреть при заключении договора аренды
Этот вопрос получил разъяснение только в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53. По мнению арбитров, к договорам аренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к договорам аренды зданий и сооружений. Поэтому договор аренды нежилого помещения необходимо регистрировать, только если он заключен на год и более.
Нужно ли регистрировать договор аренды?
Помимо арендной платы арендатор должен оплачивать предоставляемые ему коммунальные услуги: электричество, отопление и т. д. На практике применяются два основных способа уплаты арендатором коммунальных платежей:
Бывают и случаи, когда не плательщик НДС волей судьбы может превратиться в налогового агента. Это может произойти в случае, если арендодателем является государство в лице своих органов. Поэтому, даже не являясь плательщиком НДС, применяя, например УСН или ЕНВД, арендатор должен сам исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДС из арендной платы.
Поэтому размытые формулировки могут сыграть не в вашу пользу. Для предупреждения такой ситуации лучше указать, например, что арендная плата взимается в двух формах: в твердой сумме и в форме возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества в такой-то период.
Вариант 3. Оплата коммунальных услуг производится за счет арендатора путем включения коммунальных расходов в арендную плату.
Этот вариант пользуется популярностью только тогда, когда предметом аренды является государственная или муниципальная собственность или договор заключается на длительный срок. Так как тогда арендатору приходится самому заключать отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг.
Однако порой стороны сделки принимают решение ограничиться лишь устной договоренностью. Итак, можно ли сдавать квартиру без официального соглашения? Какие риски и последствия могут ожидать собственника недвижимости и квартирантов?
Собственники сдают квартиру: соглашаться ли на сделку без договора? Правовые аспекты аренды помещения
Так, согласно п.1 ст.609 ГК РФ договор аренды, заключаемый на срок более 1 года или же, если одна из сторон является юридическим лицом (независимо от периода действия), в обязательном порядке должен быть составлен в письменном виде.
Можно ли не заключать сделку аренды помещения?
В случае передачи объекта недвижимости во временное пользование на период, превышающий 1 год, обременение, возникшее в отношении права собственности владельца этого имущества должно пройти обязательную процедуру государственной регистрации в Росреестре.
Кроме того, сдача жилья на период больше года должна быть зарегистрирована в Росреетре как обременение квартиры. Если нет договора, то выполнить это требование части 2 статьи 674 Гражданского кодекса будет затруднительно.
Можно ли сдавать квартиру без договора аренды? Права и ответственность сторон
Логично предположить, что никаких расписок и других бумаг не будет, раз договор не заключался. Поэтому идея привлечь к гражданской ответственности через суд арендатора или владельца жилья практически неосуществима.
Можно ли?
Как сдать жилье без риска? Стоит внимательно осмотреть все помещения перед тем, как жильцы уйдут. Часто случается, что арендодатели прихватывают с собой вещи владельца, или «забывают» сообщить о порче какого-либо имущества.
Ссудополучателю же придется рыночную стоимость услуг по аренде похожего объекта учесть во внереализационных доходах (п. 8 ст. 250 НК РФ). При этом в расходы, учитываемые при определении базы по прибыли, он сможет взять затраты, связанные с содержанием и ремонтом объекта безвозмездной аренды.
А вот налоговые последствия для безвозмездного договора аренды имеют место, несмотря на отсутствие условия об уплате арендной платы по нему. Причем затрагивают эти последствия обе стороны такого договора, хотя и являются принципиально различными для каждой из них (письмо Минфина РФ от 19.04.2006 № 03-03-04/1/359).
Налоговые последствия пользования недвижимым имуществом или оборудованием по безвозмездному договору аренды
Таким образом, отсутствие арендной платы не избавит стороны договора безвозмездного пользования имуществом от необходимости уплаты налогов. То есть далеко не всегда безвозмездный договор несет выгоду. И часто легче установить какую-нибудь символическую плату, чем начислять налоги с рыночной стоимости аренды.
На практике встречаются и другие варианты взаимодействия сторон в части уплаты коммунальных платежей, как например возмещение коммунальных расходов арендодателю, или заключение агентского договора на уплату коммунальных расходов, или заключение отдельно договора аренды и договора на коммунальные услуги. Но эти варианты более трудозатратны, не имеют четкого законодательного регулирования, а судебная практика не единообразна. Поэтому во избежание налоговых рисков рекомендуется использовать в договоре безопасные формулировки.
Если арендодатель является собственником, то требуйте свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРП. Если же ваш арендодатель сам является арендатором данного помещения, тщательно изучите уже заключенный договор аренды и ищите условие о субаренде. Если субаренда договором предусмотрена, то лучше подстраховаться, получив письменное согласие собственника на сдачу в субаренду. Тогда принятие арендной платы в расходную часть будет законным.
Совет № 3. Учитывайте коммунальные расходы
По условиям договора возложить на арендатора обязанность по улучшению арендованного имущества и зачесть данные расходы в счет арендной платы вполне законно. Однако практика показывает, что при таком методе расчетов часто встречается формулировка: «арендатор обязуется за свой счет произвести ремонт арендуемых помещений. Арендодатель не взимает арендную плату с арендатора за этот период». Налоговый орган может трактовать данную норму договора, так словно арендная плата вообще не предполагается. А безвозмездность в налогах очень дорого стоит. Тогда у арендатора за данный период возникает объект налогообложения в виде дохода – безвозмездно полученные услуги по предоставлению помещения. Определить налоговую базу налоговым инспекторам не составит труда, так как стоимость арендной платы за последующие месяцы аренды определена в самом договоре.
Арендодатель сослался на пункт договора, в котором говорилось, что он вправе отказаться от договора, если письменно уведомит об этом арендатора за 60 дней. Нас уведомили за два месяца и попросили на выход — все по закону.
Как арендодатели кидают малый бизнес
На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. В договоре нужно смотреть не только на стоимость аренды, но и на порядок изменения этой стоимости. Нельзя допускать формулировок, которые позволяют арендодателю неограниченно повышать плату. В договоре лучше написать так: «Не чаще одного раза в год, не более 5%». Или так: «Рост арендной платы не может превышать официальное значение показателя инфляции в РФ».
И как я научился внимательно читать договоры
Объясню, насколько это плохо. Допустим, Игорь нарушил наши права. Мы решили идти в суд. Но слово «идти» не подходит, ведь между нашим городом и Мурманском две с половиной тысячи километров. Летим в суд на предварительное заседание. Но вторая сторона не пришла — заседание откладывается. Повторное предварительное заседание, потом основное, потом еще одно заседание, так как на первом судья ничего не понял. Потом апелляция, за ней — кассация. Десятки тысяч километров в воздухе, кипа авиабилетов, расходы на командировочные для юриста. Эти подсчеты отбивают все желание судиться.
Президиум ВАС в своем разъяснении N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (в. 18) указал, что не имеет значения способ выражения согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду. Вплоть до указания на это в договоре путем делегирования арендатору такового права или же прямого указания на отсутствие необходимости согласия. Вот как могут выглядеть формулировки в договоре:
Субаренда без согласия арендодателя
При расторжении договора арендатор будет обязан возместить все понесенные убытки, в числе которых может быть, например, возмещение ущерба имуществу, если оно повреждено субарендатором или же созданы препятствия для нормальной работы других арендаторов или самого арендодателя.
Правовая сущность субаренды
ВАЖНО: При признании договора аренды незаключенным субарендатор может потребовать от арендатора возмещения денежных средств, ранее ему уплаченных. Вот только суд с большой долей вероятности откажет в иске, поскольку помещение фактически находилось в пользовании субарендатора, а потому факта неосновательного обогащения не усматривается (пример: Постановление ФАС УО от 25 июля 2011 г. N Ф09-4326/11). Но лишь при условии, если ставка аренды не была завышена и соответствовала рыночным реалиям.
- Объекты недвижимости. Они могут быть жилыми или нежилыми. За использование помещения арендатор не перечисляет арендные платежи владельцу, но при этом он обязан проводить ремонтные работы, оплачивать коммунальные услуги, а также заниматься содержанием комнат.
- Безвозмездная аренда оборудования. Она используется крупными компаниями, нуждающимися в разных агрегатах для работы. В качестве арендодателей могут выступать крупные компании, причем нередко арендатор в будущем обязуется выкупить оборудование.
- Безвозмездная аренда автомобиля. Обычно заключается контракт между физлицами, которые являются родственниками или близкими друзьями. За счет использования такого документа любой гражданин может воспользоваться машиной другого человека для разных целей. Хотя он не должен уплачивать арендные платежи, у него все равно возникают определенные обязательства. Он должен заниматься ремонтом, покупкой страховки и обслуживанием автомобиля.
Безвозмездная аренда: важные моменты в законодательстве
Договор, на основании которого определенное имущество передается в безвозмездное пользование арендатору, может составляться между гражданами или предприятиями. Важно грамотно составить этот документ, чтобы в него были включены все существенные условия сотрудничества. По такому соглашению может передаваться в пользование недвижимость, автомобили или разное оборудование.
Виды сделок
Если причина заключается в нарушении пунктов соглашения, то нарушитель может привлекаться к ответственности. Например, если арендатор неправильными действиями нанес имуществу существенный вред, то владелец недвижимости может требовать от него возмещения убытков. Если мирным способом отказывается гражданин исполнять требования владельца, то спор решается в суде.
Таким образом, названные спорные объекты недвижимости не предназначены для использования в личных, семейных или домашних нуждах и в результате деятельности гражданина по сдаче этих помещений в аренду происходит увеличение его экономической выгоды (прибыли). Следовательно, полученные доходы от сдачи в аренду помещений должны квалифицироваться как прибыль от фактической предпринимательской деятельности. И налоговый орган правомерно доначислил НДС.
В письмах от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@ и от 08.02.2013 № ЕД-3-3/412@ специалисты ФНС России разъяснили, что закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с ведением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если эти сделки не образуют деятельности.
Что считается деятельностью
Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции не согласился. Он указал, что гражданин сдавал в аренду нежилые помещения, предназначенные для коммерческого использования, юридическому лицу для его коммерческой деятельности. Целью сдачи помещений в аренду являлось систематическое получение прибыли. Следовательно, гражданин вел предпринимательскую деятельность и должен был уплачивать НДС.
В части бухучета для имущества, передаваемого в пользование по безвозмездному договору аренды, не существует каких-либо особенностей ни для ссудодателя, ни для ссудополучателя в сравнении с обычным арендным договором.
Может ли договор аренды с юрлицом быть безвозмездным
Соглашение об аренде имущества должно предусматривать плату за нее (п. 1 ст. 606 ГК РФ). Однако законодательство допускает существование договоров пользования имуществом (неважно, движимым или недвижимым) без оплаты за это. Такой договор часто называют безвозмездным договором аренды, что не совсем верно, т. к. по отношению к нему положения гл. 34 ГК РФ, посвященной аренде, применяться не будут. Но вступят в силу правила гл. 36 ГК РФ, рассматривающей особенности взаимодействия сторон при безвозмездном пользовании имуществом, которые в полной мере будут применимы к безвозмездному договору аренды.
Может ли договор аренды нежилого помещения или оборудования быть заключен без условия оплаты по нему?
- в лишении права на начисление амортизации по переданному в безвозмездное пользование объекту (п. 3 ст. 256 НК РФ), что снизит его расходы, учитываемые при расчете налога на прибыль;
- необходимости начисления и уплаты НДС с рыночной стоимости услуг по аренде похожего объекта (п. 1 ст. 146, п. 2 ст. 154 НК РФ).
