В ТЦ пожарный щит с гидрантами оказался в бутике (с одеждой), после расстановки (зонирования) помещений. Естественно к нему свободного доступа нет как бутик в частной собственности и щит находится в примерочной.
Подскажите кто несет ответственность за пожарный щит и нужно ли его переносить.
Спасибо за ответ, нас в плановых проверках на сайте прокуратуры Краснодарского края нет, а распоряжение именно о проведении плановой проверке и со дня выдачи ОГРН прошло всего 1.5 года, скажите пожалуйста, нам о нарушении отправить жалобу в Краевую прокуратуру по интернету, приложив копии необходимых док-тов и отправить по почте для основного подтверждения нарушений? Либо составлять жалобу в письменном виде с копиями док-тов и направить на имя начальника контролирующего органа по ПБ на отсрочку проведения проверки по плану на 2013 год или по достижению организации 3 лет.
С уважением, Кристина.
Арендодатель и арендатор
Сначала составлять информационное письмо на имя начальника органа надзорной деятельности по ПБ с просьбой назначенную проверку перенести на более позднее время по аргументированным причинам.
В случае отрицательного результата можно обратиться в прокуратуру.
Как правило, текущий ремонт выражается в систематическом проведении работ по предупреждению преждевременного износа имущества и по устранению возникающих мелких неисправностей. Законом или договором может быть предусмотрено переложение бремени текущего ремонта на арендодателя (например, по договору аренды транспортного средства с экипажем — см. коммент. к ст. 634 ГК).
Комментарий к ст. 616 ГК РФ
2. Арендатор должен нести расходы на содержание имущества в надлежащем состоянии (коммунальная плата, расходы по поддержанию вещи в порядке и т.д.) и осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 коммент. ст.).
Судебная практика по статье 616 ГК РФ
Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды муниципального имущества от 29.06.2012 N 49/12, предусматривающий обязанности арендатора (ИП Примак Н.А.) своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт нежилого помещения, а также нести все расходы по содержанию арендуемого помещения; в течение месяца с даты заключения договора заключить договоры на потребляемые коммунальные и другие услуги с соответствующими обслуживающими организациями и надлежащим образом исполнять условия этих договоров, установив, что обязанность вносить плату за содержание и техническое обслуживание общего имущества многоквартирного дома договором аренды не предусмотрена, иной договор об участии индивидуального предпринимателя в расходах по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, заключенный между исполнителем коммунальных услуг и арендатором, не представлен, руководствуясь положениями статей 210, 249, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 39, 154, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для возложения на ответчика бремени несения таких расходов.
Правило это — диспозитивное. Обязанности по капитальному ремонту, как и обязанности по несению расходов на него, могут быть иным образом определены законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Так, от капитального ремонта освобожден арендодатель при аренде транспортных средств без экипажа либо аренде предприятия (ст. 644, 661 ГК РФ). В коммерческой практике нередко долгосрочные договоры аренды зданий, нежилых помещений заключаются с условием осуществления арендатором их капитального ремонта.
Комментарий к Ст. 616 ГК РФ
4. На случай нарушения арендодателем обязанности по капитальному ремонту в ч. 3 п. 1 комментируемой статьи предусмотрены способы защиты арендатором его прав. Выбор способа защиты предоставляется арендатору.
Другой комментарий к Ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации
Единых признаков, характеризующих капитальный и текущий ремонт, нет. К капитальному ремонту строений и сооружений относятся, как правило, работы, которые производятся через более или менее значительные промежутки времени (за исключением аварийных случаев) и при которых осуществляется замена значительного количества износившихся частей или хотя бы немногих, но наиболее ответственных, при условии, что назначение строений и сооружений не меняется.
ГК не раскрывается понятие разумный срок, его пределы являются оценочными и подразумевается, что они должны быть реально выполнимыми.
Однако в отношении недвижимости – сдача в аренду возможна только с разрешением собственника. Если арендодателем выступает некоммерческая организация, то аренда разрешается тогда, когда это не противоречит правам на собственность.
Полномочия
-
Арендатор пользуется помещением, руководствуясь условиями соглашения, или, если они не определены, в зависимости от назначения недвижимости, о чем говорится в п. 1 ст. 586 ГК. Акцент ставится не на том, что арендатору нужно пользоваться предметом аренды, а на том, что эксплуатация должна соответствовать нормам сделки или назначения помещения.
В том случае, если заключенным договором обязанности по содержанию и текущему ремонту полученного в аренду имущества возлагаются на арендатора, он в полной мере несет ответственность за поддержание имущества в исправном и пригодном для эксплуатации состоянии.
Содержание и текущий ремонт арендованного имущества
Дооборудование и модернизация арендованного имущества зачастую связаны с его улучшением, в связи с чем следует отметить, что в соответствии с п.1 ст.623 ГК РФ отделимые улучшения арендованного имущества, как правило, являются собственностью арендатора. Во всех случаях собственностью арендатора являются улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества.
Страхование арендованного имущества
Если договор страхования заключается по требованию арендодателя то, как правило, считается, что он заключается в пользу собственника сданного в аренду имущества, то есть арендодателя, выступающего по договору страхования в качестве выгодоприобретателя. В обязательном порядке арендодатель — выгодоприобретатель указывается в договоре страхования.
Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В связи с этим перед арендатором возникает вопрос о том, как, с одной стороны, указать в договоре на наличие недостатков, а с другой — возложить на арендодателя обязанность по их устранению, учитывая, что после указания в договоре на такие недостатки арендодатель будет освобожден от ответственности, согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ.
Распределение обязанностей по осуществлению текущего ремонта
Практика подтверждает, что перед подписанием договора аренды и приемом помещения в пользование крайне важно провести детальный осмотр и проверку исправности принимаемого объекта недвижимости и его инженерных систем. Такие действия желательно осуществлять с привлечением технического специалиста. По итогам осмотра и проверки исправности помещения сторонами должен быть решен вопрос о том, принимается ли объект в пользование в имеющемся состоянии либо перед подписанием договора аренды требуется проведение предварительного ремонта.
2.2.3. Арендатор обязан содержать нежилое помещение в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии в соответствии с требованиями санитарных норм, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность, соблюдать правила техники безопасности.
При обнаружении в арендованном имуществе недостатков арендатор вправе предъявить одно из требований, предусмотренных ст. 612 ГК РФ. Выбор арендатором той или иной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих требований и уведомлений определяются по правилам ст. 314 ГК РФ.
Кто такой арендатор?
Есть все основания считать недостатком арендованного имущества и дефект титула арендодателя на него. Разумеется, дефекты титула должны быть такими, которые могли бы лишить арендатора права владения и (или) пользования предметом договора. Например, если арендодатель не мог распоряжаться передаваемой в аренду вещью, то договор может быть признан ничтожным, а его предмет — изъят.
Понятно, что первый пункт обязателен и необходим для арендатора в любом случае. Остальное – это бремя, которое лежит неприятным грузом. Поэтому и возникают сложности с арендой помещения, если владелец недвижимости не хочет брать на себя ответственность за пожаробезопасность.
Если в договоре не прописан данный вопрос, то отвечать будет тот, на кого падает ответственность за нарушение. К примеру, кто должен устанавливать пожарную сигнализацию в арендуемом помещении. По сути, за полное техническое обеспечение отвечает арендодатель. Арендатор должен принять помещение, как говориться, в полной боевой готовности.
Как урегулировать этот вопрос по закону
Но, как показывает практика судебных разбирательств, чаще за нарушения на объекте отвечает собственник. При условии, что ответственность не прописана в договоре аренды. Хотя встречаются ситуации, когда арендодатель смог доказать, что виноват в нарушениях пожарной безопасности арендатор. К примеру, если были использованы внутри помещения нелицензированные нагревательные приборы. Пример частный, но найти зацепку всегда можно, особенно, если арендатор не обращает должного внимания на правила противопожарной безопасности и не обеспечивает их своими действиями.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
2. Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены, требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора.
Статья 635. Обязанности арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортного средства
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Напрямую включить издержки в расчет прибыли не удастся. Списать разрешат лишь прямые затраты на материалы и оплату труда специалистов. Наценку к себестоимости придется отражать в составе реализационных доходов.
- капитальный ремонт – замена частей, агрегатов, устранение серьезных повреждений, восстановление утраченной работоспособности.
- текущее обслуживание – ликвидация мелких отклонений, заправка горюче-смазочными материалами, настройка и отладка систем.
Общие положения
Статья 616 ГК РФ вводит правило, согласно которому обе стороны контракта несут обязанность по содержанию арендованного имущества. Текущее обслуживание ложится на плечи непосредственного пользователя. Арендатор должен за свой счет производить мелкий ремонт, поддерживать работоспособность и эксплуатационные характеристики объекта. Иные правила стороны могут закрепить соглашением.
