Арендаторы нежилой недвижимости, работающие в наиболее пострадавших отраслях, могут получить отсрочку по арендной плате (арендные каникулы). Полагаем, что такая деятельность арендатора не обязательно должна быть основной, но соответствующий код ОКВЭД должен быть указан в ЕГРЮЛ (ЕГРИП). Правила предоставления такой отсрочки содержатся в статье 19 Федерального закона от 01.04.2023 № 98-ФЗ, а также в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2023 № 439.
Арендные каникулы и особенности их предоставления
Кроме того, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы в связи с невозможностью использовать имущество по причине введения в регионе упомянутых режимов. Также возможно изменение арендной платы по соглашению сторон в любое время в течение 2023 года.
О дате начала арендных каникул
Предоставив отсрочку по арендной плате, арендодатели лишились в 2023 году привычных доходов, в связи с чем федеральные власти предоставили им отсрочку (рассрочку) по уплате налогов. Изменения в Правила предоставления отсрочки (рассрочки) по уплате налогов, авансовых платежей по ним и страховых взносов, утв. Постановлением Правительства РФ от 02.04.2023 № 409, внесены Постановлением от 16.05.2023 № 699.
В соответствии с п. 5 ст. 4 Закона о защите конкуренции под хозяйствующим субъектом понимается индивидуальный предприниматель, коммерческая организация, а также некоммерческая организация, осуществляющая деятельность, приносящую ей доход.
Действие ст. 17.1 Закона о защите конкуренции также не распространяется на случаи заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования на государственное или муниципальное имущество некоммерческим организациям, которые не осуществляют деятельность, приносящую им доход -предпринимательскую деятельность, то есть не являются хозяйствующими субъектами.
Разъяснения ФАС России
При этом действие ст. 17.1 Закона о защите конкуренции распространяется на случаи, когда стороной по договору о передаче государственного и (или) муниципального имущества, которая получает право владения и (или) пользования государственного или муниципального имущества, выступает физическое лицо – индивидуальный предприниматель, в случае если им осуществляется деятельность, приносящая доход.
Адвокатские образования будут являться налоговыми агентами в отношении всех выплат своим адвокатам и сотрудникам адвокатских образований. Особенности налогообложения НДФЛ и страховыми взносами мы детально рассмотрим в статье, посвященной налогообложению адвокатов (адвокатских кабинетов).
Пункт 4. ст. 149 НК РФ определяет, что в случае, если налогоплательщиком осуществляются операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), то налогоплательщик обязан вести раздельный учет таких операций.
Итоги:
И не смотря на столь «впечатляющие возможности» адвокатских образований, но исходя из духа адвокатской профессии и кодекса профессиональной этики адвокатов, следует ограничить неразумную коммерческую деятельность адвокатских образований, сосредоточившись на квалифицированной юридической помощи доверителей в целях защиты их прав, свобод и интересов, а также обеспечения доступа к правосудию.
Помимо оказания поддержки пострадавшим отраслям, государство рекомендует также арендодателям снижать арендную плату и предоставлять отсрочку по арендной плате арендаторам, пострадавшим в условиях коронавируса. Взамен такой отсрочки государство предлагает арендодателям предоставление налоговых и других льгот. Как же отражает законодательство предоставление льгот арендодателям в связи с понижением и отсрочкой арендной платы?
Нормативные документы
-при установлении налоговых льгот предлагается проанализировать в совокупности следующие типовые (рекомендуемые) условия: соответствие объекта налогообложения определенным условиям; период действия налоговой льготы с учетом действия отсрочки уплаты арендных платежей; размер и основания налоговой льготы.
Региональные меры поддержки
ВС РФ разъяснил, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.
Если договор аренды «старый», то есть заключен до введения режима повышенной готовности или ЧС в регионе, то арендатор может потребовать у арендодателя отсрочки арендной платы, предусмотренной в 2023 году. Арендодатель обязан заключить допсоглашение в течение 30 дней с момента обращения. «Требования к условиям и срокам отсрочки предусмотрит правительство», – говорится в законе.
Отсрочка оплаты и свободное изменение арендной платы
Закон дал арендатору право уменьшить размер платы, если он не мог использовать недвижимость по назначению. Но даже если офис или магазин закрылись, то там, скорее всего, осталось имущество арендатора. Значит, арендодатель тоже не может использовать свои помещения.
Уменьшение арендной платы: когда, сколько и на сколько?
Также он отмечает, что норма противоречит Гражданскому кодексу – праву арендодателя расторгать договор аренды в случае неуплаты арендных платежей два раза подряд (ст. 619 ГК). «И если в конкуренции двух указанных норм побеждает правило об арендных каникулах, то это привязывает арендодателя к неплатежеспособному арендатору на неопределенный срок», – предупреждает Литвинов.
Правительство 16 мая 2023 года приняло Постановление № 699. Этот документ вносит дополнения в порядок предоставления отсрочек и рассрочек по налогам тем налогоплательщикам, кто пострадал от введения коронавирусных ограничений.
О чем Постановление Правительства РФ от 16.05.2023 № 699
Кроме того, власти региона могут контролировать выполнение требований по получению арендодателями налоговых преференций. Например, проверять организации и ИП на предмет выполнения всех условий, необходимых для получения отсрочки по налогам.
Дополнительные региональные льготы для арендодателей
- объект коммерческой недвижимости, расположенный на земельном участке, который разрешено использовать для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания;
- наименование объекта по ЕГРН предусматривает размещение торговых объектов, объектов общепита и/или бытового обслуживания (видимо, законодатели имели в виду торговые, торгово-развлекательные центры и аналогичные объекты);
- если объект недвижимости расположен в регионе, где установлено определение налоговой базы исходя из кадастровой стоимости имущества, то он должен быть на 2023 год включен в Перечень объектов, по которым налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как их кадастровая стоимость.
Процедура аренды муниципальной собственности заключается в подписании соглашения с муниципалитетом, предметом которого выступает нежилое или иное помещение, передаваемое во временное пользование заинтересованному лицу. Причем в последнее время отмечен активный рост уровня популярности такого способа получения площади для ведения какого-либо вида деятельности.
Суть и выгода аренды муниципальной собственности
Подобная благожелательность со стороны органов власти связана с тем, что немалая часть местного бюджета формируется именно за счет обретения выручки за сдачу нежилых помещений. Соответственно правительство как на региональном, так и на местном уровне всеми силами старается продвинуть развитие малого бизнеса на более высокую ступень.
Что входит в муниципальное имущество
Статья 215 ГК РФ поясняет, что под муниципальным имуществом понимают объекты нежилого либо жилого типа, принадлежащие тому или иному субъекту Российской Федерации на основании права собственности. В частности, владельцем и распорядителем может выступить любая административно-территориальная единица страны – город, поселок, деревня и любое другое образование, а точнее, его орган власти. Главное, чтобы на уровне субъекта осуществлялось местное самоуправление.
Не понятно какие собственники и какое множество лиц? Прошлых собственников на помещение два- по 1/2 доле у каждого на нежилое помещение и у нас собственников два по 1/2 доле и земля оформлена на двоих прошлых арендаторов до сих пор, а Земельный участок был изначально размежеван с жилым домом, имеет свой кадастровый номер, так как это встроено-пристроенное нежилое помещение было куплено в 1997 году в рамках приватизации муниципального имущества. Имеет свои входы, выходы, все свои инженерные локальные сети и т.д.
2. Осуществление предпринимательской деятельности без специального разрешения (лицензии), если такое разрешение (такая лицензия) обязательно (обязательна), — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой; на должностных лиц — от четырех тысяч до пяти тысяч рублей с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой.
(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)
Можно ли передавать права аренды другим лицам?
4. Осуществление предпринимательской деятельности с грубым нарушением требований и условий, предусмотренных специальным разрешением (лицензией), — влечет наложение административного штрафа на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, в размере от четырех тысяч до восьми тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на должностных лиц — от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 29.12.2023 N 408-ФЗ)
Вопросы внепланового ремонта, а конкретно, кто и в каких случаях оплачивает такой ремонт, лучше расписать подробнее. Например, если случилось затопление, важна причина аварии. Если труба лопнула от старости — это зона ответственности собственника. А если потоп из-за небрежности сотрудника арендатора — ремонт будет за счет арендатора.
Односторонний отказ от обязательств запрещен, кроме случаев, когда это прямо согласовано сторонами в договоре. То есть нельзя просто взять и перестать исполнять договор, например прекратить платить арендную плату. Условия договора нужно выполнять.
Что еще важно учесть при составлении договора аренды
Если срок договора истек, но стороны продолжают его исполнять — действие договора возобновляется на неопределенный срок. То есть к такому договору применяются условия договора, который заключили на неопределенный срок.
