⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Добрый день, читатели моего блога, сейчас будем постигать всем необходимую тему — Обязанности жэу перед жильцами закон. Возможно у Вас могут еще остаться вопросы, после того как Вы прочтете, поэтому лучше всего задать их в комметариях ниже, а еще лучше будет — получить консультацию у практикующих юристов по всем видам права от наших партнеров.
Постоянно обновляем информацию и следим за ее обновлением, поэтому можете быть уверенными, что Вы читаете самую новую редакцию.
Для нарушений в каждой из сфер управления многоквартирным домом действующим в Российской Федерации законодательством предусмотрена ответственность. Как правило, применяются нормы КоАП, но в некоторых случаях могут применяться положения гражданского законодательства, к примеру, в случае возврата уплаченных потребителями средств за услугу ненадлежащего качества или вовсе не оказанную.
Учитывая то, что владельцев объектов недвижимости в здании, как правило, много, при этом решения, касающиеся общего имущества, они должны принимать сообща, наладить их взаимодействие между собой достаточно тяжело. По этой причине законодательством предусмотрено несколько способов управления общим имуществом жильцов в многоквартирных домах, одним из которых является делегирование полномочий УК (управляющей компании) посредством договора за определенную плату.
Обязанности управляющей компании
- организация поставки коммунальных услуг жильцам. Это, к примеру, заключение договоров с поставщиками, контроль качества поставляемых благ, организация расчетов жильцов за пользование коммунальными услугами;
- организация хранения технической документации на здание;
- проведение мероприятий по выявлению неплательщиков;
- услуги по оформлению регистрации по месту проживания жильцам;
- информирование собственников о тарифах на ЖКХ и их изменениях, а также нормативной базе, регламентирующей эти тарифы и деятельность самой УК;
- организация собраний собственников объектов недвижимости в многоквартирном доме.
Во-вторых, убирать и вывозить мусор, в-третьих, исполнять обязанности финансово-правового характера (например, производить работу, например, с должниками; перечислять необходимые средства поставщикам услуг). Помимо этого она должна предоставлять гражданину необходимую информацию о своей деятельности (например, сведения об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы), а также выполнять иные обязанности.
Следует уделить особое внимание последнему понятию. Что входит в состав общего имущества дома? Нормативное определение установлено в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491: помещения общего пользования, в том числе лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и другое, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен дом, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения и другое;
Обязанности управляющих компаний многоквартирных домов
Российский рынок жилищно-коммунальных услуг, к сожалению, имеет ряд недостатков, вызванных как несовершенством нормативной правовой базы, так и недостаточной правовой грамотностью населения. Все это приводит к тому, что некоторые управляющие компании полностью не исполняют свои обязанности (при этом сайт управляющей компании обычно не содержит практически никакой полезной информации), а жильцы, не зная своих прав, получают ответы-отписки из различных инстанций и не могут ничего сделать.
Последней инстанцией, которая занимается решением вопросов в сфере жилищного законодательства, является суд. В этой инстанции рассматриваются вопросы общего характера, ненадлежащего ремонта или качества оказанных услуг. Собственники жилых помещений нередко обращаются исками с требованием провести ремонт в своем жилище, если утрата внешнего вида квартиры стала следствием аварийного состояния фонда (например, протекающей крыши или меж стенных швов). Для восстановления своих прав придется понести определенные расходы, в частности, на проведение экспертизы.
Ответственность ЖЭКов регламентируется по большей части Жилищным Кодексом, согласно которому контролируется деятельность профильных компаний на договорной основе. В течение срока действия договора на оказание коммунальных услуг обязанности ЖКХа перед жильцами должны исполняться надлежащим образом.
Что делать, если жэк не выполняет свои обязанности
- Уход за общим имуществом:
- Ремонт фасадов, крыши,
- Уборка снега и наледей с крыш
- Уборка территорий, подметание прилегающих к жилым домам
- Замена и утепление окон в подъездах
- Укрепление козырьков здания
- Ремонт дверных проемов помещений общего назначения, оконных проемов (включая замену стекол);
- Влажная санитарная уборка на лестничной площадке.
- Технический надзор за коммуникациями многоквартирного дома
- Контроль, отключение и подключение отопления дома
- Ликвидация воздушных пробок
- Утепление трубопроводов
- Наружное электроснабжение (освещение дома, ремонт электропроводки в подъезде, замена плафонов на лестнице, служебных помещениях общего пользования)
- Прочистка трубопроводов водоснабжения
- Регулировка бачков смывания в санузлах жильцев
- Аварийное обслуживание
- Ремонт электрических щитов, светильников
- Прочистка засоров канализации внутри дома
- Ликвидация течи батарей
- Ремонт водопроводов (сварочные работы, замена труб)
- Замена кранов, ван, смесителей, унитазов в квартирах в результате их физического износа
- Откачка воды и обслуживание подвала
- Отключение стояков
Услуги УО по хранению и предоставлению информации можно разделить на подгруппы:
- сбор, актуализация и хранение информации о жителях МКД, хранение технической документации дома;
- предоставление информации по запросам потребителей напрямую и путём размещения её на стендах в подъездах МКД согласно пп. «б» п. 31 разд. VIII ПП РФ № 416;
- взаимодействие с органами государственной власти и раскрытие информации на сайте организации, в ГИС ЖКХ, в средствах массовой информации, на информационных стендах согласно ПП РФ № 731.
Об обязательных для — УО работах по — содержанию общего имущества дома
Сюда относится самый большой перечень работ и услуг, которые управляющая организация обязана выполнять в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома.
- К работам на фундаментах МКД относятся:
- контроль за состоянием видимых частей фундамента дома, осмотр с помощью шурфов, составление плана мероприятий и проведение работ для восстановления фундамента в местах повреждений;
- контроль за состоянием гидроизоляции фундамента, системы водоотведения и восстановление их работоспособности при обнаружении дефектов.
Информационная работа управляющей организации
Для содержания в надлежащем состоянии придомовой территории УО должна убирать дворы и входные группы подъездов, стричь газоны, очищать дворы от снега и наледи. Также к обязанностям УО относятся работы по обеспечению доступности общего имущества МКД для инвалидов, по содержанию установленного для них оборудования в рабочем состоянии и ремонту при выходе его из строя.
Владельцы нежилых зданий, сдающие в аренду офисы, торговые точки, предприятия общественного питания заключают договоры с УК, определяющие объем оказываемых услуг. Их перечень может ограничиваться только обеспечением бесперебойной работы всех систем жизнеобеспечения или включать в себя множество дополнительных опций. Например, управляющей компании могут поручить уборку помещений и прилегающей территории, организацию охраны и наблюдения.
Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ
В ЖК РФ в июле 2023 года введен раздел X, предусматривающий порядок лицензирования деятельности по управлению МКД. После 1 мая 2023 года все УК, заключающие договор с управлением многоквартирного дома на оказание услуг ЖКХ, должны иметь лицензию. Для ее получения юрлицам и ИП нужно соответствовать следующим критериям:
Лицензионные требования
За не оказанные или предоставленные с нарушениями услуги ЖКХ можно не платить или вернуть уже перечисленные средства. Для этого следует подать заявление, например, о несоответствии температуры воздуха в квартире установленным нормам, и потребовать перерасчет. Если из-за повреждения инженерных сетей, входящих в зону ответственности УК, пострадало имущество, направляется жалоба с требованием компенсации. Для оформления нарушения и составления акта надо потребовать выезда комиссии.
Не всегда владельцы квартир в многоквартирных домах знают все обязанности, которые должна выполнять обслуживающая их дом управляющая компания. Под услугами, которые оказывает УК по содержанию и ремонту дома понимают достаточно широкий спектр работ и услуг. Однако УК часто пользуется неосведомленностью жильцов и выполнение некоторых обязанностей просто игнорирует. В статье рассмотрим обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома.
- обеспечение безопасного проживания жильцов, сохранение архитектурного вида здания;
- проверка имущества МКД. Проводится до и после отопительного сезона, а также в случае аварийных ситуаций;
- текущий и капитальный ремонты;
- инспектирование качества внутридомовых сетей, по которым транспортируются коммунальные ресурсы;
- уборка придомовых территорий, подъездов, если первые относятся к имуществу строения.
Управляющая компания
- Обеспечением пожарной и иной безопасности владельцев квартир;
- Регулярным осмотром имущества общего пользования, а также с выявлением повреждений. Проводят такой осмотр дважды в год, при этом дом осматривают от фундамента до чердачного помещения и крыши. Такие проверки рекомендуется проводить либо перед началом отопительного сезона, либо после него.
- Текущим ремонтом общего имущества.
- Подготовкой многоэтажного дома к зимнему периоду.
- Устранением аварий и последствий аварий многоквартирного дома.
- Поддержанием в рабочем состоянии коммуникаций и сетей многоквартирного дома.
- Поддержанием чистоты в подъездах, а также проведением регулярной уборки и санобработки.
- Благоустройством прилегающих территорий, в том числе работы по озеленению этих территорий.
- Транспортировкой мусора, отходов.
- Установкой общих для всех жильцов приборов учета, а также дальнейшая их эксплуатация.
- Принятием мер, способствующих более эффективному расходованию энергии и снижению расходов по коммунальным услугам.
- Проводить ремонтные работы по восстановлению оконных рам и остекления в подъезде или техническом этаже в случае их отсутствия или поломки;
- Подъезды должны быть окрашены и побелены, в них должно быть освещение, также обязательным является надподъездное освещение;
- Ремонтные работы крыши в случае её протечки;
- Любые ремонтные работы общедомового имущества, связанные с предоставлением коммунальных услуг: стояки холодного, горячего водоснабжения, отопления или канализации, внутридомовых сетей электроснабжения;
Какие права и обязанности у управляющей компании
Каждая из этих организаций имеет право наложить существенный штраф как на должностное, так и на юридическое лицо за невыполнение требований действующего законодательства. Главная проблема — это доказать, что нарушение имело место быть.
Обязанности управляющей компании по содержанию жилья
Аналогичная ситуация и оконными рамами в подъездах. Если они находятся в плачевном состоянии, но не сломаны, то управляющая компания вряд ли будет тратить свою прибыль на замену устаревших конструкций. И никакая организация не сможет обязать это сделать.
Компания обязана предоставлять услуги для ремонта двух видов, исходя из необходимости эксплуатации здания. Но для этого необходимо, чтобы гарантия выполнения обеих видов ремонтных работ фигурировала в договоре.
Современные представления в адрес ненадлежащей деятельности ЖКХ и управляющих компаний могут быть развеяны при условии, что они будут работать, как можно более открыто, с опорой на актив из числа жильцов дома.
Из чего состоит имущество дома?
- Основные положения Устава, на основании которого будут выстроены отношения между исполнителем услуг и заказчиком. Устав должен быть разработан, иметь форму утверждённого документа, и предложен в готовом виде. При необходимости могут вноситься поправки.
- Учредители, с которыми будет заключён договор, и которые будут выступать уполномоченными лицами со стороны УК в структуре договора.
- Решение собрания, которое постулирует признание статуса компании, а также отражает согласие большинства жильцов на заключение договора.
Органы местного самоуправления – это первая инстанция, которая следит за качественным выполнением условий всех договоренностей. Контроль на государственном уровне осуществляют региональные подразделения, деятельность которых, в свою очередь, проверяется министерствами и службами. При возникновении спорных вопросов, поступлении жалоб от жильцов создается комиссия, состоящая из ИТР, владеющих соответствующими знаниями, а также контролирующих представителей. Детальный разбор каждой ситуации гарантируется существующими положениями и законодательными актами.
Обязанности управляющего многоквартирных домов входит также обустройство лифтов и подержание чистоты на всей территории. Компания обязана своевременно предоставлять справки, отчеты о проведенных работах на организованных досках объявлений. Жильцы должны знать, куда расходуются их деньги и за что они платят.
Технический контроль
- организация не выполняет ремонтно-технических работ, а занимается исключительно контролем расчетов, проблемами снабжения, решением финансовых и юридических вопросов, поэтому называется управляющей;
- эксплуатационная – следит за домом. В ее функции не входят обязанности по предоставлению коммунальных услуг;
- гибридная – объединение включает или контролирует подрядные и ресурсоснабжающие организации, а также занимается учетом прибыли.
- Электроплиты и газовые плиты;
- Сантехника, а именно смесители, краны, ванна, унитаз, раковина и другие элементы сантехники;
- Счетчики учета газа, воды, электричества;
- Проводка находящаяся внутри квартиры;
- Домофон;
- Батареи и радиаторы отопления.
Под понятием ЖКХ подразумевается организация которую выбрали собственники многоквартирного дома для управления домом и содержания общедомового имущества в исправном и рабочем состоянии. ЖКХ как правило это и есть Управляющая Компания (далее УК).
Какое имущество многоквартирного дома ЖКХ ремонтирует бесплатно?
Но скажу сразу, что ответственность за содержание и обслуживание общедомового имущества разграничена и если по закону УК несет ответственность за надлежащее содержание общедомового имущества, это не значит, что она ремонтирует его полностью, ведь как я уже говорил, ответственность разграничена и тому есть подтверждение, а именно имеется постановление Правительства от 13 августа 2006 года № 491, которое разграничивает ответственность управляющих организаций и собственников жилья, то есть дает четкое понимание, что ремонтирует и обслуживает за свой счет собственник жилого помещения, а за что отвечает управляющая организация.
Многоквартирный дом является системой из нескольких объектов недвижимости, которые могут принадлежать как физическим, так и юридическим лицам, а также муниципалитету. При этом квартиры или коммерческие помещения в здании являются отдельными объектами, каждому из них присвоен свой кадастровый номер, и каждый из них зарегистрирован в реестре недвижимого имущества за собственником. В самом доме, помимо квартир, комнат, коммерческих помещений, есть также другое имущество, к примеру, несущие конструкции, лифты, лестницы, которые возведены для комфортного проживания граждан. Эти имущественные объекты находятся в собственности всех владельцев недвижимости в здании одновременно. При этом нельзя говорить о том, что одному из собственников принадлежит, к примеру, лестница, а другому лифт. Доля каждого из владельцев есть в любом общедомовом имуществе. Измеряется она соразмерно количеству квадратных метров, принадлежащих гражданину или организации, а выражается в весе голоса при распоряжении общей собственностью.
Ответственность и обязанности управляющей компании
- Управляющую. Это организация, которая занимается только управлением общедомовым имуществом. В ее обязанности, к примеру, не входят работы по поддержанию санитарного и технического состояния дома в нормальном виде. Собственники квартир в подобных случаях заключают соглашения с другими компаниями для делегирования этих функций.
- Гибридную компанию. В спектр полномочий этой организации входят обязанности по управлению общедомовым имуществом, а также по поддержанию здания в нормальном техническом и санитарном состоянии. Помимо этого, она оказывает услуги коммунального и иного характера.
- Эксплуатационную. Эти компании оказывают эксплуатационные услуги, а также следят за нормальным санитарным и техническим состоянием многоквартирного дома. Осуществляют деятельность на основании договора непосредственно с жильцами или с товариществом собственников жилья.
Понятие и законодательная основа деятельности компаний по управлению многоквартирным домом
Одной из основных и главнейших функций подобной организации является обеспечение комфортного проживания собственников в здании. Однако не редки случаи, когда организация своими обязанностями пренебрегает. Зачастую УК пользуется тем, что жильцы в доме не знают, какие именно обязанности относятся к компетенции подобных компаний, вследствие чего не могут эффективно отстаивать свои права.
