При эксплуатации нежилого помещения нередко можно столкнуться с необходимостью его обследования. Например, когда владелец помещения хочет продать его или сдать в аренду – для определения технического состояния, или по причине нанесения ему вреда, например, при пролитии, пожаре, а также в случае приемки работ по ремонту.
Цель комиссионного обследования
- пригодно ли помещение к эксплуатации;
- каково состояние строительных конструкций, отделки, инженерных систем помещений и нужен ли им ремонт.
- Скачать бланк акта осмотра нежилого помещения
- Скачать образец акта осмотра нежилого помещения
Кто участвует в проверке?
- его владельца;
- покупателя-если помещение продается;
- подрядчика (в случае, если принимаются работы по его ремонту);
- представителя домоуправляющей компании (ТСЖ) – если акт составляется по причине пролития;
- представителя специализированной организации, имеющей в своем штате соответствующих специалистов-если ставится задача определить техническое состояние помещения.
Если же с арендатором не удалось прийти к соглашению о размере убытков, то арендодателю придется провести оценочную экспертизу. Для этого необходимо заключить договор с соответствующей оценочной организацией, имеющей право на проведение оценки ущерба объектов недвижимости (ст. 10 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; далее – Закон об оценочной деятельности).
Фиксация надлежащего состояния недвижимого имущества при передаче его арендатору
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что установленная судом задолженность по арендным платежам взысканию не подлежит, поскольку спорное помещение было получено ответчиком в аренду с уже неисправной электропроводкой, не был подтвержден соответствующими доказательствами. Напротив, из материалов дела следовало, что ответчик принял помещение и долгое время им пользовался без каких-либо претензий.
Фиксация ненадлежащего состояния недвижимого имущества при возврате его арендодателю и оценка стоимости ущерба
По результатам экспертизы должно быть составлено заключение оценочной организации. Это заключение должно соответствовать требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности. В данном заключении будет указана стоимость восстановительного ремонта объекта аренды, которая будет составлять часть убытков арендодателя в связи с ненадлежащим использованием арендованной недвижимости.
Фото №3. Вентиляция.
Фото № 4. Электрический бойлер.
Фото № 5. Водосчетчик.
Фото №6. Электрощитовая с узлом учета.
8. Методика обследования и описание исследовательских работ.
Обследование проводилось визуально-инструментальным методом.
Этапы работ:
— подготовка к проведению обследования (изучение документов Заказчика);
— визуальное обследование (фото-фиксация);
— камеральная обработка результатов визуального и инструментального обследования.
Обследование нежилого помещения
2. Из Распоряжения Департамента городского имущества г. Москвы № 35148 от 28 ноября 2023 г. Об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым № 77:03:0005018:1000 следует,что для земельного участка,на котором располагается Объект,установлены следующие виды разрешенного использования:
п.1.1. Обслуживание автотранспорта (4.9) (земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок (1.2.3)).
п.1.2. Обслуживание автотранспорта (4.9) ( земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)).
п.1.3. Магазины (4.4) ( земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)).
Таким образом: Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 35148 от 28 ноября 2023 г и Договором Аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № М-03-050479 от 24.04.2023г., кадастровый №77:03:0005018:1000,условный № 03-01-015510 — предусмотренна возможность размещения магазина по торговле продуктами питания и точки общепита в нежилом помещении площадью 326,1 м2 расположенном на 1-м этаже нежилого здания по адресу : г. Москва ул.13- я Парковая, д.28А, стр.1, и принадлежащего на правах общей долевой собственности собственности Трифонову П.Р и Можальской М.В.
3. Магазин «ЭкоМаркет Деревня», расположенный на 1-м этаже нежилого здания по адресу : г. Москва ул.13- я Парковая, д.28А, стр.1 изолирован от основных помещений здания в которых располагаются места для автотранспорта в уровне 1-го нежилого этажа, внутренней капитальной железобетонной стеной и согласно технологическим решениям Проектной документации ПСК «Вертикаль» оборудован под объект торговли продовольственными товарами.
Состав и площади всех групп помещений магазина «ЭкоМаркет Деревня» размещены исходя из размеров торговой площади с учетом технологических и санитарных требований.
Технический план для регистрации договора аренды не входит в перечень обязательных документов. Однако он нужен, если в аренду передается временная часть помещения или здания, либо для целей арендатора на объекте делается перепланировка. Регистрация аренды в Росреестре нужна, если срок действия договора превышает 1 год. На период действия такого договора в ЕГРН будет отражено обременение на сдаваемое помещение.
Общие правила заключения и регистрации договора аренды
Комментарий эксперта. Подготовка проекта договора и согласование его условий является обязанностью сторон. Пока арендодатель и арендатор ну договорятся обо всех положениях договора, Росреестр не примет его на регистрацию. Чтобы избежать проблем на всех стадиях оформления и регистрации, воспользуйтесь услугами специалистов компании Смарт Вэй. Типовой образец и заполненный договор аренды можно скачать в списке полезных документов.
Нюансы оформления технического плана в 2023 году
Если объект повторно сдается в аренду без изменения кадастровых сведений, оформление нового техплана не требуется. Учтите, что сведения об арендуемых частях объекта вносятся в реестр только на срок действия договора. Поэтому даже при продлении аренды на аналогичную часть нужно заново оформить техплан. Временный кадастровый номер, присвоенный части объекта, аннулируется после истечения срока договора или его досрочного прекращения.
Теперь о том, что должно быть указано в договоре. А указаны в нем должны быть все существенные характеристики помещения: адрес, этаж, место нахождения на этаже, наименование (нежилое помещение, часть нежилого помещения), инвентарный номер, функциональное назначение (офисное, производственное, складское и т.п.) и площадь.
Лучше перепроверить
Казалось бы, очевидно, но на всякий случай уточним, что при прекращении договора аренды арендованное имущество возвращается арендодателю с соблюдением тех же правил, что и при заключении договора. Но на договоре и акте приема-передачи помещения в аренду необходимые для заключения сделки документы не заканчиваются.
Важна каждая тумбочка
Этот документ, предупреждают юристы, нужно очень внимательно изучить. Важно убедиться в том, что арендодатель действительно имеет право на подписание такого типа договора (это должно быть указано в уставе или подтверждаться доверенностью). Не лишним будет и обратиться в территориальный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы уточнить сведения о наличии зарегистрированных прав на интересующее вас помещение. Государственная регистрация носит открытый характер, поэтому сделать это довольно просто.
