- Работа с арендаторами (поиск, переговоры, заключение договоров, контроль своевременности оплаты)
- Эксплуатация объектов (работа с коммунальными службами, организация ремонта и обслуживания зданий)
- Осуществление взаимодействия с прочими контрагентами
Что случится, если Aktivo не соберет нужное количество средств для покупки объекта?
КСП Капитал осуществляет свою деятельность с 2007 года. Для устойчивого роста активов и удовлетворения потребностей своих клиентов, компания постоянно анализирует рынок и отслеживает изменения в макро- и микроэкономических структурах, трендах и потребностях клиентов. «КСП Капитал» прогнозирует, предупреждает и управляет возможными рисками для защиты доверенных активов.
Как обеспечивается безопасность денежных средств во время сделки?
Регулярные ежемесячные выплаты производятся инвесторам уже на следующий месяц после приобретения объекта. При этом в личном кабинете инвестора формируется график получения доходов от объектов, находящихся в фондах
— инвестор подаёт заявление о принятии его в компанию и внесении вклада с обязательным указанием размера доли в уставном капитале, которую он желает приобрести, общего раз- мера инвестиций (вклада), состава такого вклада (деньги, имущество, имущественные права), порядка и сроков его внесения;
Способ инвестирования № 2. Купля-продажа казначейской доли в компании
По закону казначейская доля может принадлежать компании не дольше одного года. За это время она должна быть либо распределена между участниками компании пропорционально их долям, либо погашена (путём соразмерного уменьшения уставного капитала), либо продана какому-либо лицу.
Способ инвестирования № 3. Инвестиции в виде вклада в имущество компании
— во-вторых, позволяет заводить в компанию значительные суммы и при этом не влечёт за собой какой-либо налоговой нагрузки для компании (в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ данные доходы компании не учитываются при определении налоговой базы);
Венчурное инвестирование в переводе на русский обозначает рисковое инвестирование. Venture — риск, рисковый, рисковое начинание.
Появилось это понятие в 50-60х годах, когда один из 35 инвесторов, кому рассылались бизнес-предложения, согласился инвестировать серьезный капитал в небольшую компанию, которая собиралась создавать и выпускать полупроводниковые приборы (транзисторы). Эффективность такого вложения никто посчитать не мог, поэтому все отказывались. Однако тот инвестор, который согласился и вложил 3 миллиона долларов, через несколько лет получил 90 миллионов долларов. То есть 3000% рентабельности за 5 лет. Или 600% в год. Неплохая инвестиция 😉
Однако венчурное инвестирование отличается от других видов получения финансирования.
Специально для вас существуют компании по управлению активами (КУА) и институты совместного инвестирования (ИСИ). Названия расплывчатые, о них я расскажу в следующих постах. Однако их общий смысл — собрать капитал у мелких инвесторов и вложить эту уже большую сумму в интересующий проект. Конечно в КУА и ИСИ есть свои управляющие капиталом, которые и выбирают, куда все таки инвестировать деньги.
Не каждый инвестор может стать венчурным
Проблема состоит вот в чем. Практически всегда в венчурном инвестировании крутятся очень большие суммы денег — начиная от 50-100 тысяч долларов, и заканчивая триллионами. Так что мелким инвесторам со своими 200-1000 долларами туда вход заказан. Однако не огорчайтесь, если вы все же хотели испытать себя в качестве венчурного инвестора.
Если вы будете продавать ценные бумаги организациям в 2023 году и позже, в том числе участвовать в выкупе ценных бумаг, за вас рассчитает, удержит налог и подаст отчетность контрагент по сделке. Представьте ему заявление и документы о покупке ценных бумаг для корректного расчета. Теперь участвовать в выкупах становится проще.
Налоговая может обязать брокера заплатить налог за клиента из собственных средств
Как было. Раньше доходы от продажи ценных бумаг на внебиржевом рынке без участия брокера и доходы от выкупа ценных бумаг эмитентом нужно было самостоятельно задекларировать — и заплатить с этих доходов НДФЛ.
Продажу ценных бумаг юридическим лицам больше не надо декларировать
Как стало. Иностранных граждан, которых ранее не поставили на учет в ИФНС, будут регистрировать на основании отчетности налоговых агентов. Это относится и к годовой отчетности, которую брокеры передают налоговой по своим клиентам. В такой отчетности указаны сведения о доходах и суммах НДФЛ. ИФНС будет направлять налоговому агенту — брокеру, банку, работодателю — уведомление о постановке на учет физического лица, а налоговый агент должен перенаправить уведомление иностранному гражданину.
Согласно пункту 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 (далее — постановление) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д. В постановлении указано, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 18 декабря 2012 г. N 03-03-06/1/661 О налогообложении операций, возникающих в связи с исполнением инвестиционного договора
На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 162 Кодекса денежные средства, полученные налогоплательщиком и не связанные с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются.
Обзор документа
В соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы, полученные налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения. К средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) — источником целевого финансирования или федеральными законами, в частности, в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.
Конвертируемый заем распространен и удобен в Кремниевой Долине, но затруднителен в России в связи с полным отсутствием правового регулирования. Реализация схемы возможна либо с использованием зарубежной юрисдикции, либо путем использования сходных конструкций в отечественном праве (при этом оба варианта значительно усложняют применение данного вида инвестирования).
I. ИНВЕСТОР НЕ УЧАСТНИК ООО
И вот наконец-то наступает момент, когда стартапу удалось найти инвестора и согласовать все существенные условия. На практике часто возникает вопрос, как оформить перевод привлеченных денежных средств с наименьшими налоговыми последствиями.
II. ИНВЕСТОР – УЧАСТНИК ООО
В налоговом плане денежные средства, полученные в качестве вклада в имущество, не учитываются для целей налогообложения в случае, если доля вносящего их участника более 50% в УК. И, соответственно, учитываются, если доля участника составляет 50% (или менее 50%).
В рассматриваемой ситуации налогоплательщик-заемщик использует законный гражданско-правовой способ исполнения обязательства по оплате товаров (работ, услуг), соответственно он имеет право на применение налоговых вычетов, предусмотренных ст.171 НК РФ. Приведенный вывод подтверждается арбитражной практикой (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.07.2002 N А52/697/2002/2).
Если заимодавец по просьбе заемщика перечисляет сумму займа не заемщику, а непосредственно поставщику товаров (работ, услуг), заемщик, на наш взгляд, также получает право на применение налогового вычета в том налоговом периоде, когда денежные средства были перечислены поставщику, независимо от состояния расчетов с заимодавцем. Данный вывод можно сделать на основании норм ГК РФ. Денежные средства переходят в собственность заемщика с момента их передачи (ст.ст.807 и 223 ГК РФ). Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица (ст.224 ГК РФ). Таким образом, товары (работы, услуги) считаются оплаченными за счет собственных денежных средств заемщика и в том случае, если их оплата была произведена путем перечисления денежных средств заимодавцем по указанию заемщика непосредственно продавцу (поставщику). При этом НК РФ не связывает факт уплаты НДС покупателем поставщику с источником поступления денежных средств покупателю.
Приобретение доли в уставном капитале
Первые три права имеют имущественный характер, прочие права — неимущественный. В то же время неимущественные права участника направлены на оптимальное извлечение прибыли обществом (т.е. на реализацию имущественного права участника на часть прибыли общества), поскольку основной целью участника ООО и самого ООО является получение прибыли.
Пример. Клиент купил в марте 2023 г. 1 000 лотов Сбербанка по 203 ₽ за акцию. Всего на 2 030 000 ₽. В июне решил зафиксировать прибыль и продал активы по 249 ₽ за акцию (2 490 000 ₽). Прибыль составила 460 000 ₽. Расходы – 2 712 ₽. В этом же месяце вывел со счета 200 000 ₽.
Для налоговых резидентов ставка НДФЛ составит от 0 до 35 %. Обязанность по уплате налогов возникает в момент получения дивидендов или купонов, продажи ценных бумаг по цене дороже, чем при покупке. Если цена акций или облигаций выросла с момента покупки, но инвестор держит их в портфеле и не продает, то и платить ничего не надо.
За что платит инвестор
Эта льгота не распространяется на бумаги, купленные и погашенные с ИИС. Но есть способ, когда можно использовать ЛДВ и налоговую льготу по ИИС типа Б. Для этого надо узнать у брокера, позволяет ли он после закрытия ИИС переводить активы на простой брокерский счет. Если да, то сначала инвестор воспользуется налоговыми льготами по ИИС типа Б, а после перевода – еще и ЛДВ.
Налог по операциям на ИИС рассчитывается брокером ежегодно, но уплачивается только при выплате дохода (если таковой имеется) при закрытии счета. Финансовый результат определяется по ИИС обособленно, то есть не берутся в расчет прибыль и убытки по иным операциям, например по простому брокерскому счету.
Когда уплачиваются налоги
Отметим еще раз, что никакие вычеты по НДФЛ: ни социальные, ни имущественные, ни инвестиционные, ни стандартные — не действуют при получении дохода в виде дивидендов, несмотря на то что он облагается налогом по ставке 13%.
Порядок расчета налога на дивиденды на ИИС
Повторим, что внести на ИИС валюту напрямую нельзя. Ее можно купить там за рубли. И продать аналогичным способом. При разнице курсов на этой операции можно получить доход. По данному доходу брокер не является налоговым агентом, а потому к такой операции не применяются налоговые инвестиционные вычеты. Следуя букве закона, налогоплательщик обязан самостоятельно заявить о полученном доходе путем подачи декларации и уплатить налог. Однако об этом догадывается мало кто из инвесторов, в итоге такое физлицо-инвестор может быть привлечено к ответственности в виде штрафов за неподачу 3-НДФЛ и за неуплату налога. Кроме того, ему будут начислены пени.
Третья рассматриваемая нами форма организации прямых инвестиций по российскому праву — инвестиционное товарищество, которое является разновидностью давно известного российскому праву простого товарищества, и учреждается посредством заключения договора инвестиционного товарищества. Следует отметить, что российское инвестиционное товарищество является аналогом Limited Partnership (ограниченного партнерства) («LP»), являющегося наиболее распространенной формой осуществления прямых инвестиций в Европе [8] . LP широко используется также и российским бизнесом для создания фондов прямых инвестиций, поэтому принятие специального ФЗ «Об инвестиционном товариществе» от 28.11.2011 № 335-ФЗ (далее «Закон об инвестиционном товариществе») очевидно было призвано предоставить российским предпринимателям возможность использования аналогичной конструкции по российскому праву. С момента появления данного закона в 2011 году инвестиционное товарищество до 2023 года, данная форма организации инвестиционной деятельности применялась крайне редко. Однако после внесения в июле 2023 года в закон ряда существенных изменений, эксперты отмечают значительный рост числа инвестиционных фондов в форме договора инвестиционного товарищества («ДИТ») [1] . Общее число фондов в этой форме увеличилось с двух в конце 2013 года до более чем двадцати на текущий момент [2] .
Создание
Согласно Закону об инвестиционных фондах имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выдел из него доли в натуре не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. При реализации инвестиционных паев ЗПИФ венчурных инвестиций необходимо учитывать, что они могут быть реализованы только в пользу квалифицированных инвесторов.
Выход инвестора
С точки зрения управления наиболее гибкими формами являются проектные компании и инвестиционные товарищества, так как они позволяют индивидуально настроить механизм управления непосредственно в уставе (корпоративном договоре, соглашении о создании) проектной компании или, соответственно, в договоре инвестиционного товарищества. Учитывая, что управляющей компанией ПИФ может быть юридическое лицо, созданное только в организационно-правовой форме АО или ООО, указанная возможность выстроить систему управления компанией согласно пожеланиям участников / акционеров существует и в отношении ПИФ. В то же время, управление ПИФ осложняется обязательностью внешнего контроля со стороны специализированного депозитария, уполномоченного осуществлять контроль за соблюдением фондом правил доверительного управления и за соблюдением нормативных требований ЦБ [22] .
А вот слово «венчурный» обозначает рискованный. Оно образовалось от английского слова venture, смысл которого определяется следующей фразой – рискованная деятельность. Соответственно, венчурными инвесторами можно назвать обладателей некоей суммы денег, которые согласны предоставить ее во временное пользование лицам, обладающим идеями ее многократного преумножения.
Лучший брокер
Именно поэтому стать венчурным инвестором невозможно без навыков аналитика. Причем он должен обладать экспертными знаниями в экономической сфере, а также в отрасли, к которой относятся инвестируемые проекты. Ему не помешает хорошо разбираться в бизнес-планах, различных стратегиях развития бизнеса, имеющихся рынках сбыта, способах их расширения и во многих других вопросах, которые напрямую или косвенно способны повлиять на процесс развития бизнес-проекта.
Инвесторы и венчурные фонды
p, blockquote 10,0,0,0,0 —>
- решимость подвергать капитал высокому риску;
- способность выявлять объекты инвестирования, потенциально способные обеспечить сверхдоходность;
- наличие желания совершать долгосрочные финансовые вложения (обычно срок инвестирования исчисляется годами, реже – месяцами).
