⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Привет всем читателям моего правового блога сегодня будем раскрывать такую тему — Стоимость заложенного имущества превышает сумму долга. Скорее всего у Вас могут остаться вопросы или недопонимая после прочтения, поэтому лучше задать их в комметариях или же, что еще удобней — получить консультацию у практикующих юристов, наших партнеров.
Мы постоянно обновляем информацию и следим за ее новизной, поэтому можете быть уверенными, что Вы читаете самую новую редакцию.
Только в случае невыплаты кредита или задержек в выплате кредита кредитор вправе обратить взыскание на залог (ст. 334 ГК РФ). В этом случае заложенное имущество может быть реализовано путем продажи имущества с публичных торгов. Причем залогодержатель имеет преимущественное право перед другими кредиторами. Это значит, что в случае реализации заложенного имущества в первую очередь именно залогодержатель получит свои деньги, а уже затем – остальные кредиторы.
ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗАЛОЖЕННОЕ ИМУЩЕСТВО
Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества. При этом лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. В том случае, если торги не состоялись, задаток также подлежит возврату.
Вопрос: В каких случаях возможно обращение взыскания на заложенное имущество?
Давайте сначала разберемся, что может быть предметом залога? Гражданский кодекс говорит о том, что в этом качестве может выступать любое имущество: движимое и недвижимое, ценные бумаги и деньги, имущественные права и т.д.
Если актив был заложен по соглашению о банковской ипотеке, его взыскание банком-кредитором осуществляется согласно порядку, предусмотренному статьями 50-55.2 закона 102-ФЗ, изданного 16.07.1998, в актуальной редакции. Основания для такого взыскания регламентируются статьей 50 этого нормативного акта. Статья 51 закона 102-ФЗ оговаривает, что судебный порядок взыскания ипотечного залога банком-кредитором применяется во всех ситуациях, кроме тех, которые предусматриваются статьей 55 этого нормативного акта.
- Устанавливается рыночная (справедливая) стоимость передаваемого имущества, актуальная на момент оформления кредитного соглашения.
- Вычисляется залоговая цена предоставляемого актива. Законодательством не регламентируется строгая методика такого расчета. Эксперты руководствуются внутренним регламентом кредитно-финансового учреждения. Важные аспекты – достоверная оценка вероятных рисков и основательный подсчет всех возможных затрат, обусловленных предстоящей продажей предмета залога.
- Определение первоначальной цены предстоящих торгов. Речь идет о начальной стоимости реализации. Как правило, она вычисляется путем индексации залоговой цены на инфляцию.
Стоимостная оценка заложенного актива: основные стадии
Законом могут предусматриваться другие (прочие) ситуации, при которых внесудебный порядок истребования не является допустимым. Все соглашения, которые оформляются с нарушением вышеперечисленных требований пункта третьего 349 статьи ГК, по умолчанию считаются ничтожными.
Ещё один важный момент. Обратить взыскание можно не только на заложенное имущество, в рамках исполнительного производства. Но залогодержатель будет иметь преимущественное право перед другими кредиторами, что позволит ему получить средства от реализации объекта в первую очередь.
Порядок обращения взыскания на заложенное имущество
Имущество будет реализовано с торгов. Если оно не будет продано после трёх попыток, даже при уменьшении цены, кредитору будет предложено получить его в счёт погашения долга. При отказе он не сможет получить взыскание за счёт данного объекта.
Способы обращения взыскания
Данная мера применяется лишь в крайних случаях, когда использовать прочие методы защиты прав не представляется возможными. Например, если должник длительный период времени отказывается вносить периодические платежи, у него отсутствуют счета или доход, с которого можно было бы получить возмещение.
- Определение среднерыночной стоимости имущества (движимого или недвижимого) при подписании договор кредитования.
- Определение залоговой стоимости имущества должника (оценка производится по внутренним банковским инструкциям, так как на законодательном уровне методика расчета залоговой стоимости не предусмотрена).
- Определение цены, которую можно получить после реализации имущества должника на торгах. В данном случае при определении залоговой стоимости имущества будет учитываться еще и уровень инфляции и динамика цен.
Порядок обращения взыскания на имущество должника, находящееся в залоге банка, Статья 237 ГК РФ
В кредитной практике возникает множество ситуаций, когда должник ненадлежащим образом исполняет взятые на себя обязательства, поэтому на законодательном уровне в целях защиты прав кредитора и защиты его интересов была предусмотрена возможность обращения взыскания на имущество должника, находящееся в залоге (Статья 237 ГК РФ).
Как происходит оценка заложенного имущества должника?
Если должник не выполняет свои обязательства по кредитному договору, то банк может начать процедуру обращения взыскания на имущество, которое находится в залоге, как один из предусмотренных законом метод защиты своих финансовых интересов.
Законодательство предусматривает внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такая процедура допускается на основании договора должника с кредитором. Это соглашение должно отвечать следующим требованиям:
Залогу не подлежат права, на которые не допускается уступка, а также требования, связанные непосредственно с личностью кредитора. К последним, в частности, относят возмещение вреда, алиментные задолженности и пр.
Мирное урегулирование
Если не состоялись первые торги, банк имеет право в десятидневный период выкупить имущество и засчитать в сумму приобретения свои требования. В случае если финансовый институт этой возможностью не воспользовался, спустя месяц проводятся повторные торги. Если и они не состоялись, банк может приобрести имущество в течение месяца по стоимости на 25% меньше, чем была цена на первых торгах. Если финансовая компания не сделает этого, процедура прекращается, а ипотека снимается.
- способы реализации заложенного имущества (один либо более, по ГК РФ). Если возможны несколько способов, конкретный выбирает залогодержатель;
- стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества либо режим установления цены. Для этого обращаются к специалисту-оценщику.
- единственного жилого помещения, чей собственник — гражданин. Запрет можно обойти, заключив соглашение (о внесудебности обращения взыскания на заложенный актив);
- исторически, художественно, культурно ценных для общества предметов;
- законно установленного (по гл. 42 ГК и 30 ГПК РФ ) безвестного отсутствия залогодателя — физического лица;
- заложенного имущества — предмета предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разные способы реализации; запрет также можно обойти путем договоренности с другим залогодержателем;
- заложенного имущества различным залогодержателям в качестве гарантий нескольких обязательств. Внесудебное решение возможно, если все залогодержатели условятся с залогодателем о внесудебности обращения взыскания.
Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество: алгоритм
- убыток кредитора (от неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательства) — больше пяти процентов от стоимости предмета залога;
- такой убыток существует дольше трех месяцев;
- при отсутствии иных установлений в залоговом договоре для обязательств, которые исполняются периодическими платежами, таким условием будет систематическое нарушение сроков внесения платежей (более 3 раз за год). После чего (даже при несущественности каждой отдельной просрочки) можно обращаться к правосудию либо уведомлять залогодателя о бессудебности удовлетворения интересов залогодержателя.
Как было уже отмечено выше, суд практически всегда требует оценку предмета залога. Делается это и с той целью, чтобы защитить интересы должника, так как нередки ситуации, когда стоимость залога превышает размер задолженности. В таком случае суд обязывает кредитора осуществить реализацию заложенного имущества, полученные от продажи средства направить на погашение задолженности, а оставшиеся передать должнику. Например, кредитная организация А. обратилась в суд с требованием обратить взыскание на заложенное имущество – трехкомнатную квартиру в связи с неисполнением обязательств гражданина И. по погашению кредита. Из представленных документов следовало, что гражданин И. оформил договор ипотеки на трехкомнатную квартиру сроком на пять лет, с момента заключения договора прошло три с половиной года, на протяжении последних шести месяцев он не погашал задолженность по кредитному договору. При этом ранее К. платил кредит по графику, при этом сумма ежемесячных платежей часто значительно превышала сумму платежей по договору. Истец требовал передать предмет залога в собственность банка. Суд, рассмотрев представленные доказательства, вынес решение – удовлетворить требования кредитора частично: произвести изъятие заложенной квартиры у К., осуществить её реализацию посредством открытого аукциона. По результатам продажи квартиры банк должен был получить сумму оставшейся задолженности по кредитному договору и судебные издержки, а должник всю остальную сумму после погашения указанных платежей.
Обращение взыскания на заложенное имущество: судебная практика
Определенные сложности на практике вызывает обращение взыскания на заложенное имущество со стороны нескольких кредиторов. Такие ситуации часто возникают при проведении процедуры банкротства. Правоприменительная практика по данному вопросу складывается таким образом, что суды анализируют все требования кредиторов, распределяя их в порядке очередности удовлетворения требований. Если несколько кредиторов относятся к одной очереди, то приоритет по удовлетворению требований отдается залогодержателю. При этом в обязательном порядке проводится оценка заложенного имущества. Если стоимость заложенного имущества превышает размер обязательств перед залогодержателем, то вся сумма сверх размера этих обязательств передается на удовлетворение требований иных кредиторов.
Кто может взыскать залог?
Часто рассматриваются ситуации по вступлению в наследственные права. На практике бывают ситуации, когда кредитором осуществляется оспаривание завещания должника на основании того, что завещанное имущество находится в залоге. В большинстве случаев суды признают завещание действительным, но если наследник вступил в наследство, требуют от него исполнения обязательств перед кредитором, в том числе и за счет заложенного имущества.
