б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
I. Общие положения
В целях реализации положений Федерального закона от 27 июля 2006 года N 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 31, ст.3456), в соответствии с пунктом 5.2.5 Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 27 августа 2004 года N 443 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 36, ст.3670; 2005, N 22, ст.2121; 2006, N 11, ст.1182; N 16, ст.1743, ст.1744; N 18, ст.2005; N 22, ст.2333; N 32, ст.3569, ст.3578; 2007, N 22, ст.2642),
приказываю:
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
II. Общие понятия оценки
21. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
III. Подходы к оценке
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
Если частный дом, расположенный на участке собственника, имеет аналоги среди домов, представленных на торги, а ещё целесообразнее – рассматривать уже проданные дома, то сравнительный подход можно использовать и здесь.
Когда используются методы сравнительного подхода к оценке недвижимости
- При разделе совместно нажитого имущества между супругами (ст. 35 СК РФ), чтобы определить долю каждого из супругов.
- При разделе имущества, переданного наследственной массой наследникам, если один или несколько участников компенсируют стоимость недвижимого имущества.
- При обмене квартир или иных объектов, для определения равноценности (неравноценности) имущественной операции.
- При оценке ренты или залога.
- Для определения стоимости аренды, при передаче торговых или промышленных площадей.
Когда применение невозможно
- Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
- При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
- Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.(в ред. Федерального закона от 29.12.2023 N 391-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
- Необходимо решить вопрос относительно создания.
- Решается вопрос о назначении земли (сельскохозяйственная деятельность, строительство и т.д.).
- Нужно определить, оставить здание или снести (метод даёт возможность сравнить расходы в обоих случаях).
- Рассчитываются затраты, которые придётся понести в результате стихийных бедствий.
- Проводится анализ ренты возведения сооружения.
- Решается вопрос о реконструкции здания.
- Нужно произвести оценку объекта специального назначения либо объекта в отрасли рынка, которая не является активной.
- Требуется определить степень эффективности пользования земельным участком.
- Решается вопрос со страхованием.
- Определяется размер налога.
Затратный
подход основывается на принципе
замещения, который гласит, что покупатель
не заплатит за недвижимость больше той
суммы, которую нужно будет потратить
на приобретение земельного участка и
строительства на нем объекта, аналогичного
по своим потребительским характеристикам
объекту оценки, например, квартиры в
многоквартирном доме.
11. Отказ от использования затратного подхода
При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.
18. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
I. Общие положения
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
III. Подходы к оценке
25. По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, №31, ст. 3813; 2002, № 4, ст. 251; № 12, ст. 1093; № 46, ст. 4537; 2003, № 2, ст. 167; № 9, ст. 805; 2004, № 35, ст. 3607; 2006, № 2, ст. 172; № 31, ст. 3456; 2007, № 7, ст. 834; № 29, ст. 3482) и в федеральных стандартах оценки.
К заявке прилагаются копии документов, удостоверяющие правомочия собственника. Так же собирается пакет документации из БТИ или Росреестра, предоставляющий требующиеся сведения о характеристиках и параметрах объекта, а так же – об отсутствии или наличии обременений и залога.
Оценка объектов недвижимости происходит с использованием трех методов: затратного сравнительного и доходного. Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости должен быть обоснован оценщиком. Невозможность использования способа обуславливается особенностями объекта.
Отказ от сравнительного метода
Коллеги, передо мной стоит задача оценить дом без учёта стоимости ЗУ.
Дом находится в очень плохом состоянии (износ по тех.паспорту 69%), предполагается снос. Планирую отказаться от сравнительного подхода, т.к., по моему мнению, как самостоятельный объект, дом ценности не представляет. Купить его могли бы из-за земельного участка( в объявлениях так и пишут: «продам ЗУ с домом под снос», а для хороших домов: «продам дом с участком»), но т.к. ЗУ, по условиям задачи, не прилагается, то потенциального покупателя я представить не могу.
- Цена на рынке и расходы не всегда оказываются сопоставимы.
- Получение достоверного результата по оценке связано с увеличением оплаты труда.
- При проведении оценки в полученной сумме не учитывается приобретённый износ.
- Трудности при расчёте стоимости объектов, которые устарели.
- Невозможность точно определить размер приобретённого износа, когда речь идёт о старых постройках.
- Сложности, которые возникают при оценке земельных территорий в России.
Предыдущая6789101112131415Следующая ⇒ Обоснование отказа от применения затратного подхода к оценке объекта оценки Мы не воспользовались затратным методом оценки стоимости недвижимости, так как в процессе расчетов мы выявили некоторые недостатки в использовании такого подхода, а именно: -затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости, -попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда, -проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений, -сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений, -отдельная оценка земельного участка от строений. Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного.
Оценка недвижимости затратным методом: суть подхода, пример
В
основе доходного подхода лежит принцип
ожидания, который гласит, все стоимости
сегодня являются отражением будущих
преимуществ. При применении данного
подхода анализируется возможность
недвижимости генерировать определенный
доход, который обычно выражается в форме
дохода от эксплуатации и дохода от
возможной продажи в конце периода
владения. Применительно к объекту оценки
можно предположить, что он приобретается
не как «квартира для проживания», а как
объект для извлечения прибыли от сдачи
его в аренду и последующей (возможной)
продажи.
Итак, рассмотрим ситуацию, где денежный поток от владения недвижимостью за отведенное время на вычисление составил 200 тысяч рублей, а дисконтная ставка объекта определяется как 26% (в денежном эквиваленте составляет 0.26 рублей).
Суть методики
Существуют и другие основания отказа. Во-первых, это может быть информация, предоставленная владельцем недвижимого имущества, что объект будет использоваться только в целях проживания, то есть, никакой коммерческой выгоды с этого объекта получить будет невозможно, а соответственно и спрогнозировать его.
Как произвести расчет оценки имущества согласно доходному подходу
Метод дисконтированных денежных потоков, как уже указывалось выше, с одной стороны, наиболее адекватен в случаях нестабильных доходов от объекта, с другой, недостаток данного метода заключается в необходимости обоснованного прогноза на весь период владения объектом.
Допускается привлечение кредитных средств на приобретение, которые требуют вычета уплаты процентной ставки годовых. Доходный подход переводит предусмотренные затраты в потенциальную прибыль.
- Допускает широкого спектра применения в отношении тех объектов, которые не поддаются иным способам оценки.
- Позволяет рассмотреть перспективу инвестирования в недвижимость, с учётом развития рынка ценообразования в будущем, предусматривая объём прибыли от вложений.
- Учитывает максимальное количество нюансов, способных повлиять на рентабельность сделки.
РЕПЕТИТОР ОЦЕНЩИКА
К примеру, что лучше: использовать его в качестве дачного участка для выращивания овощей или же построить ; необходимо принять решение о сносе жилого здания либо же лучше провести реконструкцию (при использовании принципа сравнения издержек для каждого варианта); существует острая необходимость в оценке нанесения ущерба из-за природных катаклизмов (определяется размер капиталовложений, которые в дальнейшем понадобятся для проведения восстановительных работ).
