Цена земельного участка, отмежеванного под здание, превысила по рыночной цене общую стоимость квартир, находящихся в данном здании. Скажем, восемь квартир при оценке здания обошлись бы в 20-25 млн. руб., тогда как земельный участок стоил порядка 35 млн. руб. Соответственно, собственникам прибыльней продавать не квартиры, а землю.
Ошибки в учете
Злоупотребления самих собственников зачастую тормозят процесс оценки ветхого здания и дальнейшего расселения жильцов. Не так давно требования в законодательстве претерпели изменения, компенсация насчитывается по фактически занимаемой площади: есть у вас 1 кв. м, вы и получите за квадратный метр 50 тыс. руб., на большее рассчитывать и не стоит. Но бывают ситуации, когда владельцы жилья – полусгоревшего, например, или полусгнившего – считают, что они должны получить приличную сумму, поскольку обладают прямо-таки бесценным объектом. И муниципалитет не в состоянии договориться с жильцами, которым существующей рыночной цены строения оказывается мало.
Общедолевая собственность
Сбои в расчетах возникают при наличии излишков, которые появляются от придомовой территории. Их допускается приплюсовывать к общей стоимости квартиры (заметим, что в стоимость квартиры входит нормативная площадь), поскольку данные излишки предполагают соответствующую доходность для владельца жилплощади. И в итоге повышают сумму рыночной цены земли в данном районе. Соответственно, при оценке ветхого здания необходимо грамотно определить нормативную, минимальную площадь и выявить излишки. Но они, нужно уточнить, не всегда присутствуют.
Осуществить задуманное у них не получится, хотя они и собственники – здание считается аварийным, а фактическая цена участка поднимется в несколько раз (по сравнению с компенсацией в отдаленных районах), когда он станет пустой площадкой, и его выставят на торгах для будущего застройщика. Конечно, после того, как участок будет продан, его цена вырастет в несколько раз, но не стоит забывать, что значительные траты пойдут на снос дома, вывоз мусора, и так далее, включая работу по расселению. Влияние рыночной экономики на ценообразование в данном случае неоспоримо, платить большую цену не выгодно никому.
Оценка квартиры при изъятии для муниципальных нужд
Иногда владельцу квартиры придется месяцами арендовать жилье, дожидаясь восстановления аварийного и ветхого дома. Эти суммы в обязательном порядке должны компенсироваться из бюджетов и фондов соответствующих уровней, от собственника потребуется только предоставить финансовые документы, подтверждающие вышеперечисленные затраты за указанный ним период. Рыночная
Оценка выкупной стоимости аварийного жилья образец отчета 2023 г
При несогласии с оценкой квартиры, вопрос решается через суд. Иногда за этим следует принудительное выселение.Вместо выкупной цены местная администрация может предложить взамен аварийного комфортное и безопасное жилье.
- Название муниципального образования, Ф.И.О. главы, реквизиты решения и устава.
- Ф.И.О., паспортные данные, адрес проживания собственника.
- Основание для заключения договора: соглашение сторон, невыполнение требования о сносе.
- Адрес выкупаемой квартиры, площадь, количество комнат.
- Сведения о зарегистрированных гражданах.
- Реквизиты решения, на основании которого дом признан аварийным.
- Размер выкупной цены.
- Срок уплаты выкупной цены собственнику.
- Срок освобождения выкупаемой квартиры владельцем.
- Дата составления, подписи сторон.
- Многоквартирный дом признается аварийным, выносится решение об этом.
- Собственник получает требование о сносе.
- Оценивается жилье.
- Согласуется проект соглашения.
- Подписывается соглашение.
- Перечисляются деньги.
Шаг 3: проведение оценки
Для заключения соглашения собственник должен представить паспорт, выписку из ЕГРН, поэтажный план, техпаспорт, заключение о признании дома аварийным, правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, или свидетельство о наследстве.
ВНИМАНИЕ! Если продаваемая недвижимость приобретена с использованием заемных средств и ссуда не погашена, владельцу требуется снять обременение с дома и заказать обновленную выписку из ЕГРН.
Процедура оценки загородного дома состоит из ряда этапов. Владелец жилья оговаривает условия сотрудничества с оценщиком, устанавливает сроки для проведения экспертизы. Оформляется соответствующее соглашение.
Кто имеет право проводить оценку дома и земельного участка
Собственники недвижимости выбирают эксперта самостоятельно, учитывая расценки на услуги, репутацию и другие параметры. Однако кредитные учреждения при выдаче ипотечной ссуды отправляют заемщиков к определенным оценщикам.
Согласно ЖК РФ , государство взамен аварийного жилья должно предоставить аналогичное жильё, а недвижимость, непригодную для жизни, и участок под ним изъять для муниципальных или государственных нужд. Если нет возможности расселения, то собственники аварийного жилья имеют право на компенсацию, равную рыночной стоимости недвижимости, непригодной для проживания. Все злоключения собственников, как правило, начиняются на этом этапе: государство занижает стоимость жилья. Если Вы не согласны с ценой недвижимости, то можно провести собственную оценку аварийного жилья, заказав её у независимой оценочной компании.
Старый жилой фонд – ветхий и аварийный – должен быть оценён экспертами!
- Свидетельство о праве собственности.
- Документы из БТИ: кадастровый паспорт.
- Поэтажный план, экспликацию.
- Паспорт собственника, заказавшего оценку.
- Документ, подтверждающий, что недвижимость признана аварийной.
Как проводится оценка аварийного жилья?
На заметку! Некоторые отождествляют понятия ветхого и аварийного жилья. Они обозначают разные категории. К недвижимости с ветхим состоянием относятся жилые дома с конкретной степенью физического износа. Так, для каменных и кирпичных домов этот показатель равен 70%, а для деревянных – 65%.
Законодательный акт от 27 декабря 2023 года принят Госдумой РФ 18.12.2023 г., Совет федерации одобрил его 23.12.2023г. После чего состоялось опубликование федерального закона в установленном порядке, и он начал действовать.
Внесение поправок
Помимо этого, региональные власти могут решить предоставить в отношении граждан-собственников квартир в аварийном жилом доме субсидий на частичную компенсацию расходов на покупку другого жилья. Следует учитывать, что субсидия на покупку жилого помещения выделяется в размере не более разницы между ценой квартиры, равноценной по метражу изымаемой, которая рассчитывается в зависимости от нормативов стоимости кв. метров, и предоставленной компенсацией.
Особенности программы расселения
Новый закон расширил возможные способы использования мер социальной поддержки, оказываемых государственным учреждением Фонд содействия реформированию ЖКХ регионам России на осуществление местных программ расселения граждан.
Далее это решение можно обжаловать в судебном порядке, подав исковое заявление. Но невозможно со стопроцентной уверенностью утверждать, что дело обернется в Вашу пользу, так как здесь могут возникнуть следующие проблемы:
Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
Дом признается ветхим или аварийным не просто так. Местная администрация оценивает техническое состояние здания, уровень износа перекрытий, инженерных систем и т. д. Поэтому если межведомственная комиссия приняла решение о сносе данного дома, а не о проведении капитального ремонта, значит он опасен не только для жизни и здоровья жильцов, но и окружающих, которые могут проходить мимо, когда от здания отвалится часть стены либо произойдет возгорание проводки, взрыв газового оборудования. Да все что угодно!
– Хочу приобрести квартиру в двухквартирном доме. Дом находится в программе сноса ветхого жилья на 2023–2023 годы. Кадастровая стоимость дома 270 тысяч, признан аварийным в 2023 году. Можно ли доказать его пригодность к проживанию, то есть снять статус ветхого? Обе квартиры в собственности, земля под домом – государственная.
Для этого необходимо подготовить иск с требованиями о признании такого решения недействительным и об обязании администрации повторно провести обследование на предмет пригодности для постоянного проживания.
- Высота и площадь здания.
- Объем работ.
- Сложность исследования.
- Регион оказания услуги.
- Удаленность объекта от экспертной организации.
- Срочность исследования.
- Время вызова эксперта.
- Тип исполнителя.
- Необходимость подготовки дополнительной копии протокола и заключения.
- Наличие необходимой документации для проведения исследования.
Что это и зачем проводится
- Сохранения дома. Например, жилое помещение хотят снести, а его жильцов в принудительном порядке переселить в другое здание. Владельцы квартир против этого.
- Сноса дома и получения новой жилплощади. Например, здание сильно разрушено, является аварийным. Но власти отказываются его сносить и предоставлять жильцам новые квартиры.
Основные типы
Экспертиза дома на аварийность – это исследование здания на пригодность его для проживания. Такая процедура позволяет выявить несоответствие конструкции нормам безопасности. Проводится специалистом. Заказчика информируют обо всех дефектах здания и вариантах их устранения.
Иногда владельцу квартиры придется месяцами арендовать жилье, дожидаясь восстановления аварийного и ветхого дома. Эти суммы в обязательном порядке должны компенсироваться из бюджетов и фондов соответствующих уровней, от собственника потребуется только предоставить финансовые документы, подтверждающие вышеперечисленные затраты за указанный ним период. Рыночная
Полученные результаты носят рекомендательный характер. Расчет стоимости был произведен только для указанных целей, любое использование результатов расчета рыночной стоимости в других целях не отражает точку зрения оценщика. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в настоящем Отчете, может бытьпризнана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты предоставления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
отчет об оценке выкупной цены квартиры
Если же лицо проживает в квартире на условиях социального найма, то статья 86 ЖК РФ устанавливает, что наниматель может претендовать только на предоставление ему жилья, которое по площади квартиры и ее благоустройству не может быть меньше прежней.
Если нужно получить максимальную сумму рекомендуется подождать, получить свою новую квартиру в другом доме и продать ее. Так размер «компенсации» будет существенно выше. Однако если деньги нужны срочно, то никаких вариантов нет – придется соглашаться с тем, что предлагают.
Каждый владелец жилья в аварийном доме имеет право на определенную денежную компенсацию. Кроме нее можно затребовать новое жилье в другом доме, однако нередко владельцы останавливаются именно на компенсации, так как это самый быстрый и простой способ избавиться от аварийного жилья.
Как получить?
- Услуги специалистов, которые составят отчет об аварийном состоянии дома: от 10 тысяч рублей. Формально, этим должна заниматься межведомственная комиссия, но как доказывает практика, намного проще и быстрее предоставить такой отчет одновременно с заявлением.
- Согласия всех жильцов на получение компенсации, заверенные нотариально: порядка 2 тысяч рублей за каждый такой документ.
- Свежая выписка из ЕГРН: 350 рублей.
- Новый техпаспорт: от 10 тысяч рублей.
- Восстановление правоустанавливающих документов: от 5 тысяч рублей.
Чтобы признать жилье ветхим, следует обязательно определить уровень физического износа. Специалисты выполняют эту работу в приблизительном значении из-за того, что официальной и точной формулы для расчета не разработано. Регулируется работа Постановлением No47. На уровне субъектов власти и федераций принимаются отдельные программы для расселения.
Для установления критериев ветхости нужно ознакомиться с правительственным Постановлением No47. В нем говорится, что при наличии особых факторов, которые не гарантируют жильцу безопасности, дом становится непригодным для проживания. Эти факторы – следствие действия ряда причин:
Точное определение такого понятия
Вопрос о времени капитального ремонта решается на общем собрании владельцев квартир. Информация о принятом решении хранится в обслуживающей дом компании ЖКХ (либо у представителей ОСМД). Чтобы признать дом ветхим, следует по личной инициативе направить заявление для рассмотрения специальной комиссией.
Если по поводу первого пункта все относительно ясно, то что такое стоимость доли в праве на общее имущество МКД и землю? Каждый собственник помещений в многоквартирном доме владеет не только своей квартирой, но и определенной частью прав на общедомовое имущество – лестницы, крыши, подвалы, землю под домом и так далее. Обычно при продаже жилья на вторичном рынке отдельно эти составляющие цены не выделяются, а доля в праве переходит автоматически. В Жилищном же кодексе эти доли поименованы отдельно.
Расходы на переезд
- Попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке путем переговоров с главой администрации и ответственными специалистами. Вероятность решения вопроса таким образом крайне мала.
- Отказаться подписывать соглашение и вообще предпринимать какие-либо действия. В этом случае администрация подаст на собственника в суд с требованием об определении выкупной цены.
- Отказаться подписывать соглашение и обратиться в суд за взысканием выкупной цены аварийного жилья самостоятельно. В этом случае есть высокая вероятность получить встречный иск от администрации уже в рамках судебного разбирательства.
Учитывается ли аварийность
- ст. 32 ЖК РФ – это основной нормативный акт;
- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» – в части процедуры проведения оценки;
- Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2023 г. – разъяснения по поводу того, что именно входит в выкупную цену;
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах…» – некоторые процессуальные моменты определения выкупной цены.
