Есть ли обложение налогом при продаже по уступке дду

Есть ли обложение налогом при продаже по уступке дду

В то же время, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).

На основании абзаца второго подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущественного права.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.2023 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 218-ФЗ), а также Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» восстановление прав граждан — участников долевого строительства осуществляется публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — Фонд).

На основании пункта 17 1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217 1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

ВС разъяснил, как исчислять налог при уступке прав требования

Есенькина с этим не согласилась. По ее мнению, при определении базы по доходам от договоров цессии она имела право на налоговый вычет либо уменьшение суммы облагаемых налогом доходов на сумму фактически понесенных расходов. Она направила соответствующий административный иск к ИФНС по Курчатовскому району и УФНС Челябинской области.

Продажа прав требований по договору долевого строительства жилья — это не то же самое, что продажа недвижимости. Это следует из определения коллегии Верховного суда по административным делам по делу № 48-КАД21-13-К7. В этом иске налоговая и физлицо спорили, как рассчитать базу и определить право на вычет при продаже прав требования по шести квартирам.

Наталья Есенькина пыталась оспорить свое привлечение к ответственности за занижение налоговой базы по налогу на доходы физических лиц. Такое решение приняла инспекция ФНС по Курчатовскому району Челябинска, которая расценила переуступку женщиной прав требования по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома как предпринимательскую деятельность.

Есенькина уступила права по шести квартирам, которые ранее сама приобрела по цессионным соглашениям. С учетом своих расходов женщина определила НДФЛ по этим сделкам всего в 23 223 руб. По мнению налоговой, она занималась предпринимательством без регистрации в качестве ИП, ведь переуступила права массово, владела ими недолго и не имеет других источников дохода. Исходя из этого, инспекция доначислила ей налоги.

Инспекция предъявила ей встречный иск о взыскании 1,2 млн руб. недоимки, 28 387 руб. пени и 62 434 руб. штрафа. Курчатовский районный суд встал на сторону налогового органа. Челябинский облсуд отменил это решение и удовлетворил требования Есенькиной, но Седьмой кассационный суд общей юрисдикции отменил апелляционный акт и «засилил» решение первой инстанции.

Продаю квартиру по переуступке, покупаю другую

И последнее: если ранее Вы получали вычет на покупку квартиры, но не получали вычет по процентам, уплаченным по ипотечному кредиту, то право на вычет, уплаченный по процентам до 3 млн рублей, имеется. Но на этот вычет можно заявить при наличии ДДУ только с момента передачи квартиры Вам в собственность по акту.

  • приобретена не квартира, а право требования на квартиру по переуступке прав по договору долевого участия или по ДДУ;
  • право собственности на квартиру не возникло;
  • залог права требования на построенную в будущем квартиру прекращен в связи с погашением кредита (займа).

Таким образом, Вы имеете право вычесть из суммы своих облагаемых налогом доходов сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущественных прав по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством). Другими словами – сумму в 2,1 млн рублей и плюс проценты по кредитному договору (вопрос с процентами спорный).

В Вашем случае можно получить имущественный налоговый вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи. То есть расход составил 2,1 млн. Вычитаем эту сумму из 2,5 млн, которые получены от продажи. Доходом будет сумма 400 тысяч. С нее и нужно будет заплатить 13% НДФЛ. Итог – 52 тысячи рублей.

Если Вы собираетесь продать квартиру уже после ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности, то есть не по договору переуступки, то в течение пяти лет с момента возникновения права собственности продажа квартиры будет облагаться подоходным налогом в размере 13% от стоимости. Необлагаемой базой может считаться документально подтвержденная (ДКП, ДДУ) сумма в размере расходов на приобретение этой же квартиры, то есть 2,1 млн. Тогда налог удерживается с прибыли, то есть с разницы в стоимости продажи и покупки, в данном случае – с 400 тысяч рублей. Сумма налога составит 52 тысячи рублей.

Спорные вопросы по налогообложению при уступке прав требования по договорам долевого участия

Законодательство допускает уступку прав требований по договору участия в долевом строительстве (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве). При этом в силу ст. 146 НК РФ возникает обязанность уплаты НДС. Согласно п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС и расходами на приобретение указанных прав.

Вы нашли нужную информацию, за которой пришли?
Да, то что нужно информация.
19.15%
Непонятно, еще обращусь за помощью к юристу.
9.95%
Нет, буду сам искать еще.
70.9%
Проголосовало: 402

Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав предусмотрены ст. 155 НК РФ, к числу которых отнесены случаи реализации имущественных прав на жилые дома, жилые помещения, гаражи и машино-места. Специального порядка определения налоговой базы для случаев реализации имущественных прав на нежилые помещения указанная статья не устанавливает.

Читайте также:  Объект строительств в граждан кодексе

Важно, что ФНС в Письме от 27.06.2023 № ГД-4-3/12291 учла позицию Президиума ВАС, признала, что при реализации имущественных прав на нежилые помещения налог следует исчислять в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ, и указала на необходимость доведения этой позиции до нижестоящих налоговых органов и налогоплательщиков. Тем не менее, как было отмечено выше, спустя несколько лет Минфин вновь сообщил о невозможности применения п. 3 ст. 155 НК РФ при уступке прав требования на нежилые помещения. В связи с этим не исключено, что налоговые органы при проверке укажут на занижение налоговой базы и начислят недоимку. Но у налогоплательщика имеется возможность доказать незаконность доначислений, в том числе потому, что Президиум ВАС указал: содержащееся в постановлении толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Однако имущественные права на недвижимое имущество и на имущество, перечисленное в п. 3 ст. 155 НК РФ, отнесены к одному виду объектов гражданских прав, и их правовой режим применительно к вопросам исчисления НДС в случае, если законодательство о налогах и сборах не установило исключений, должен определяться одинаково.

Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав на нежилые помещения ст. 155 НК РФ не установлены. В связи с этим Минфин неоднократно заявлял, что при передаче прав на нежилые помещения п. 3 ст. 155 НК РФ не применяется (Письмо от 28.08.2023 № 03‑07‑11/61127), а налоговая база определяется в порядке, предусмотренном п. 2 этой статьи, то есть исходя из всех доходов, связанных с расчетами по оплате имущественных прав (письма от 07.02.2013 № 03‑07‑11/2927, от 28.02.2013 № 03‑07‑11/5926 и др.). Аналогичного мнения придерживалась ФНС, которая в Письме от 08.02.2011 № КЕ-4-3/1907@ указала: организация, передающая имущественное право на нежилые помещения, должна выставить счет-фактуру на полную стоимость передаваемого имущественного права и уплатить НДС со всей суммы средств, поступивших от покупателя данных прав.

Переуступка квартиры; что это

К кaким oбъeктaм мoжнo пpимeнять пpoдaжy пo пepeycтyпкe? Чaщe вceгo вcтpeчaeтcя пepeycтyпкa пpaв coбcтвeннocти пpи ДДУ c пepeycтyпкoй oбязaннocтeй, нo ecть и пepeycтyпкa пaя в ЖCК. Цeccия пpи дoгoвope дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe бoльшe peглaмeнтиpoвaнa зaкoнoдaтeльcтвoм, пoэтoмy бeзoпacнee для пpoдaвцa и пoкyпaтeля.

Cпpaвкa o пoгaшeнии зaдoлжeннocти пepeд зacтpoйщикoм выдaeтcя кoмпaниeй-зacтpoйщикoм пocлe пoлнoй oплaты цeны дoгoвopa. Ecли зaдoлжeннocть нe пoгaшeнa, в cдeлкe пpинимaeт yчacтиe пpeдcтaвитeль зacтpoйщикa, a oбязaннocть пo выплaтe дeнeг пepexoдит к цeccиoнepy — пoкyпaтeлю нeдвижимocти.

Чeм цeccия oтличaeтcя oт кyпли-пpoдaжи? Пo дoгoвopy кyпли-пpoдaжи пoкyпaтeль пoлyчaeт гoтoвyю нeдвижимocть и cpaзy oфopмляeт пpaвo coбcтвeннocти нa нee, a пpoдaвeц — дeнeжныe cpeдcтвa зa жильe. Пo дoгoвopy пepeycтyпки пoкyпaтeль пoлyчaeт лишь пpaвa тpeбoвaния нa нeдвижимocть, кoтopoй eщe нeт, a инoгдa — и oбязaтeльcтвo oплaтить ocтaтoк взнoca зacтpoйщикy. To ecть цeccия — этo гapaнтия тoгo, чтo oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти cocтoитcя в бyдyщeм.

Moжнo зapaбoтaть нa пepeпpoдaжe — ecли кyпить жильe нa этaпe cтpoитeльcтвa , вы пoтpaтитe мeньшe, чeм ecли пoкyпaли бы eгo нa пepвичнoм pынкe. Пocлe cдaчи дoмa в экcплyaтaцию мoжeтe пpoдaть квapтиpy c нaцeнкoй 5–50% в зaвиcимocти oт инвecтиций, cитyaции нa pынкe.

Пpи кaкиx ycлoвияx вoзмoжнa cдeлкa? Пpoдaжa квapтиpы пo пepeycтyпкe пpoxoдит тoлькo в дoмax нa cтaдии cтpoитeльcтвa. Пo зaкoнy, yчacтник дoлeвoгo cтpoитeльcтвa мoжeт ycтyпить пpaвa тpeбoвaния пo дoгoвopy тoлькo пocлe oплaты цeны cдeлки или oднoвpeмeннo c пepeвoдoм дoлгa нa нoвoгo yчacтникa ДC.

Чтобы НДФЛ оказался повышенным, зарплата вместе с прибылью от продажи новостройки по переуступке должна быть больше 5 000 000 Р . И ставка 15% коснется только суммы превышения. С каждых 100 000 Р сверх этого лимита нужно будет дополнительно заплатить 2000 Р .

Доход от продажи права уже не входит в список исключений при расчете налоговой базы для повышенного НДФЛ. Так действительно объяснил Минфин, но тут ничего нового, это всегда так было. Например, при продаже по договору уступки не работает срок минимального владения для освобождения от налога. Это кажется нечестным, но такие вот правила.

Раньше при налоговой базе в размере 6 000 000 Р НДФЛ составил бы 780 000 Р , а с 2023 года — 800 000 Р . Дополнительные деньги идут на финансирование фонда «Круг добра», который, по задумке, должен оплачивать лекарства детям с тяжелыми заболеваниями. За год так планируется собрать около 60 млрд рублей.

При этом налоговая база считается с учетом вычетов, которые можно применить к конкретному виду дохода. Для зарплаты это, например, стандартные вычеты за детей. А при продаже квартиры по договору уступки права требования — расходы на покупку. То есть при оценке лимита для повышенного НДФЛ в доход включается не вся сумма от продажи новостройки, а только разница между доходом и расходом.

Например, менеджер с годовой зарплатой в размере 2 160 000 Р продает квартиру за 4 000 000 Р по договору уступки. Два года назад он купил ее за 3 400 000 Р . Налоговая база от продажи квартиры составит 600 000 Р : 4 000 000 Р − 3 400 000 Р . И только эту разницу нужно прибавить к зарплате для сравнения с лимитом:

Журнал Домклик

❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.

  • дата и место проведения сделки;
  • паспортные данные сторон;
  • сведения об участниках договора долевого участия;
  • сумма, назначенная цедентом;
  • порядок и реквизиты расчёта;
  • адрес объекта недвижимости;
  • технические характеристики объекта недвижимости;
  • документы, которые продавец обязуется вам передать;
  • сроки передачи документов;
  • обязанности и права сторон.

Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.

  • паспорт;
  • договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
  • копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
  • акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
  • квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.
  • договор долевого участия;
  • письменное согласие одного из супругов или его личное присутствие;
  • разрешение застройщика на передачу прав собственности;
  • справка, подтверждающая отсутствие долга застройщику — иначе обязанность выплатить стоимость ляжет на покупателя;
  • виза банка, одобряющая переуступку. Она необходима, если продавец брал кредит. Без неё право на квартиру является залоговым, и без согласия банка договор будет недействителен.

При этом на основании абзаца второго подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса в целях указанного подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 и пункту 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Читайте также:  Какие Льготы Положены Ветеранам Труда Со Стажем 50 Лет

Таким образом, если на момент продажи квартиры в собственности налогоплательщика не находится иное жилое помещение (за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса), то минимальный предельный срок владения проданной квартирой будет составлять три года.

Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел обращение от 06.11.2023 по вопросу налогообложения доходов физических лиц от продажи недвижимого имущества и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Налог с переуступки прав долевого участия — когда он платится

1. Исчисление налога не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы использовать эту возможность, гражданину следует доказать свои затраты на приобретение прав на квартиру, что сделать вполне несложно, если на руках имеется ДДУ и бумаги о передаче денег.

Достаточно типичной является ситуация, когда гражданин, ставший участником долевого строительства, не желает больше ждать окончания возведения многоэтажки. Не обязательно это связано с нарушением стройкомпанией сроков строительства и других обязательств — иногда, например, дольщик просто переезжает в другой регион или меняет свои жизненные планы. А право на будущую квартиру дольщик продает по договору цессии другому лицу.

По умолчанию, налог с переуступки прав на жилплощадь при долевом участии платится, поскольку считается, что продавец получил от совершения данной операции определенный доход. Составляет от 13 % от полученной прибыли для резидентов нашей страны, и 30 % для лиц, которые резидентами не являются.

Здесь действует то же правило: налог за квартиру, по ДДУ купленную ранее, платить обязательно. Однако если права на жилплощадь были зарегистрированы позднее 1 января 2023 года, и в собственности она находится более 5 лет, то налоги с продажи платить не нужно. От налогов освобождаются также граждане, оформившие право на жилье до 1 января 2023 года, и являющиеся его собственниками, по крайней мере, 3 года.

Если продажная стоимость квадратных метров составляет 70 % и ниже кадастровой стоимости жилья, то налог должен исчисляться, отталкиваясь именно от 70 % от кадастровой стоимости. Делается это для того, чтобы исключить сознательное занижение продавцами стоимости квартиры в целях уклонения от налогов. Поэтому если бывший дольщик не учтет это правило, налоговые инспекторы самостоятельно доначислят налог.

Уступка прав по ДДУ: как уступить права по договору новому дольщику и какие риски возникают у нового дольщика

Договор может быть заключен только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Согласно российскому гражданскому законодательству, право, подлежащее регистрации, возникает для третьих лиц с момента такой регистрации. Стало быть и передано может быть только зарегистрированное право. Перед приобретением необходимо удостовериться в том, что договор, права по которому вам уступают, прошел регистрацию в установленном законом порядке.

До передачи вам прав требований цедент мог заключить дополнительное соглашение к договору с застройщиком о, например, продлении сроков сдачи объекта. В силу тех же норм, поскольку вам переходят права и обязанности первоначального кредитора дольщика, это дополнительное соглашение сохранит силу. Даже если вы о нем не знали. Это может дать вам повод для оспаривания договора цессии, но не изменит установленных соглашением отношений с застройщиком.

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

  • Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
  • Настоящей Политикой конфиденциальности;
  • Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
  • Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
  • Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
  • Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;
  • Положениями Окинавской Хартии глобального информационного общества, принятой 22.07.2000 года;
  • Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 года № 1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
  • Приказом ФСТЭК России от 18.02.2013 года № 21 «Об утверждении Состава и содержания организационных и технических мер по обеспечению безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
  • Иными нормативными и ненормативными правовыми актами, регулирующими вопросы обработки персональных данных.

4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.

Не стоит игнорировать и риски, связанные с возможной задержкой сдачи объекта, его заморозкой по причине судебных разбирательств, банкротством строительной компании. Несмотря на все попытки властей нормализовать ситуацию на рынке первичного жилья, такие случаи нередки.

Налоговой базой в данном случае будет разница в цене, по которой объект был куплен у застройщика, и стоимостью его продажи. Ставка налога является стандартной – 13% (для нерезидентов – 30%). Например, если человек приобрел жилье за 1 000 000 руб., а продал за 1 500 000 руб. – налогообложению подлежит полученная прибыль в 500 000 руб.

  1. Применение налогового вычета, предельная величина которого составляет 1 млн. руб. Для его получения необходимо подать заявление и документы по сделке в территориальное отделение ФНС РФ.
  2. Уменьшение размера прибыли при оформлении сделки. К примеру, гражданин приобрел объект у застройщика за 2 000 000 руб., а продает за 2 500 000 руб. В этой ситуации можно прописать в соглашении переуступки первоначальную сумму (2 000 000 руб.), а остальные полмиллиона оформить гарантийным письмом. В нем указываются паспортные данные дольщика и покупателя, а также подробные условия выполнения договоренностей. Письмо рекомендуется заверить в нотариальной конторе: это поможет взыскать с покупателя недостающую сумму, если что-то пойдет не так.

Порядок оформления сделок, связанных с переуступкой, во многом зависит от того, полностью или частично продавец жилья рассчитался с застройщиком. Если сумма, указанная в ДДУ, выплачена полностью – уведомлять строительную компанию о предстоящей продаже жилья не требуется. Соответствующая информация содержится в ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве».

В случае частичного погашения долга клиент обязан письменно уведомить застройщика о переуступке прав. Доказательства отправки уведомления необходимо сохранить. За свое согласие строители в большинстве случаев требуют оплату, размер которой составляет несколько процентов от суммы договора

Нужно ли платить налог при продаже квартиры по переуступке права требования по ДДУ

  1. Получение налогового вычета в 2023 году. При наличии договора ДДУ, продавец может получить вычет, сумма которого ограничивается пределом в один миллион рублей. Для этого в налоговые органы необходимо подать соответствующее заявление и приложить к нему подтверждающие документы.
  2. Снижение размера дохода от реализации права по ДДУ на размер оплаты строительной компании. Из этого следует, что если квартира была продана по той же стоимости, что приобретена, или дешевле, то налог не взимается.
Читайте также:  Лица Не Подлежащие Административному Аресту

Из вышеизложенного следует, что если продажа и покупка квартиры (с оформлением документов, подтверждающих право собственности на нее) произведены в одном налоговом периоде (календарный год), налогоплательщик может воспользоваться каждым из вышеупомянутых имущественных налоговых вычетов, если ранее он не пользовался имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Налогового Кодекса.

  1. Переуступка прав по ДДУ осуществляется непосредственно посредством договора цессий, и только через нотариуса.
  2. От налогов за продажу уйти нельзя и не рекомендуется (придётся в таком случае заплатить штраф за уклонение производства обязательных платежей в бюджет, плюс, сам налог), но их оптимизировать вполне легально, что Налоговое законодательство и предусматривает.
  3. Обязательно договор цессий необходимо регистрировать, чтобы впредь избежать проблем с правом владения.
  4. Оплата налога за имущество – долг каждого законного владельца недвижимости, а воспользоваться государственным послаблением в части налогообложения – преимущество знающих законы.

В случае если ДДУ оформлялся через ипотечную программу, продавцу потребуется представить банковской организации все документы покупателя, доказывающие финансовую состоятельность последнего. В противном случае весь процесс может застопориться на банке второго уровня.

В случае продажи квартиры до госкомиссии, вы ищите покупателя, составляете и подписываете договор уступки, осуществляете расчет по договору, получаете согласие застройщика на перевод долга, осуществляете регистрацию договора уступки в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Налог с продажи квартиры, купленной по ДДУ

Чтобы снять это противоречие, для покупателей квартир в новостройках законодатели хотят вести отсчет не с момента оформления права собственности, а с даты, когда договор долевого участия оплачен в полном объеме. Для этого они предлагают дополнить пункт 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ следующим абзацем:

При продаже квартиры, полученной в порядке наследства и обремененной ипотекой, можно получить налоговый вычет, исходя из расходов, понесенных на погашение ипотечного кредита (согласно письму Министерства финансов от 2 августа 2023 года N 03-04-05/58466). Аналогичные правила распространяются и на случаи, когда недвижимость была получена в дар.

В письме Министерства финансов от 30 июля 2023 года № 03-04-05/66879 разъясняется, что для наследников данный срок начинается с даты оформления их прав в ЕГРН (на основании свидетельства о праве на наследство) независимо от того, в течение какого срока недвижимое имущество находилось до этого во владении наследодателя. Также, согласно ст. 220 НК РФ, при продаже имущества после 1 января 2023 года граждане вправе получить налоговый вычет, исходя из сумм документально подтвержденных расходов на покупку недвижимости, но не более 1 млн руб.

Но стоит иметь в виду, что для отдельных ситуаций предусмотрены исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.

Необходимо, однако, учитывать, что НДФЛ при продаже полученной в дар недвижимости не подлежит уплате в случае, если она была подарена членом семьи (в соответствии с Семейным кодексом, к ним относятся супруги, родители и дети (усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (то есть имеющие общих отца или мать) братья и сестры).

Налог с продажи квартиры купленной по дду

Антон, проблема в том, что Вы изначально подменили понятия доход на прибыль. Термин прибыль к экономической деятельности физического лица никакого отношения не имеет, речь может идти только о доходе. Доходом признается все то, что в виде материальной выгоды получает налогоплательщик. Например, доход полученный от продажи недвижимости.

Добрый день, Антон. Сразу скажу, что в суде Вы не сможете добиться решения не платить налог. Смысл взимания налога не в том, что Вы не спекулянт. А в том, что государство хочет получать налоги с населения. И нам (населению) государство пошло навстречу и предоставило ЛЬГОТЫ.

Было бы интересно, если бы Вы создали такой прецедент. Лично я с Вашей житейской логикой согласна, квартира КУПЛЕНА за деньги, а не досталась даром, как при приватизации или наследстве. Например, в домах ЖСК дата собственности привязана в том числе к последней выплате пая и не зависит от даты госрегистрации.

И нам (населению) государство пошло навстречу и предоставило ЛЬГОТЫ. Эти льготы называются имущественный налоговый вычет, предоставляются при определенных условиях и исчисляются именно с даты нахождения в собственности. Но есть и другой способ: доходы минус расходы.

В таком случае можете уменьшить налогооблагаемую базу на фактически понесенные затраты на квартиру и заплатить налог 13% с разницы, то есть с 500 т.р. При этом есть нюансы, в том числе необходимо посмотреть нынешнюю кадастровую стоимость квартиры. Для более точного ответа на Ваш вопрос необходимо знать следующее: какая цена квартиры отражена в ДДУ, по какой цене планируете продавать, какая кадастровая стоимость квартиры на сегодняшний день, планируете ли что-то приобретать в этом же году и использовали ли Вы ранее право на налоговый вычет при покупке квартиры.

В 2023 году заключен договор на уступку прав требования на квартиру по ДДУ. В 2023 году был подписан акт приема-передачи квартиры. Налогоплательщик уже в 2023 году вправе получить налоговый вычет через работодателя или дождаться 2023 года и вернуть налог по приобретенной по договору цессии квартиры через налоговую инспекцию.

В настоящее время вернуть 13 % при покупке квартиры по договору уступки прав требования в новостройке можно двумя способами:

  • Через налоговую инспекцию. По окончании года, в котором было получено право на имущественный налоговый вычет налогоплательщик обращается в ИФНС путем подачи полного пакета документов для возврата НДФЛ.
  • Через работодателя. Уже в том году, когда было получено право на налоговый вычет при уступке права по договору долевого участия налогоплательщик подает документы в ИФНС (их список сокращен), при подтверждении права на вычет обращается в бухгалтерию на работе, где перестают удерживать налог из заработной платы работника.

Для возврата налога при покупке квартиры по уступке прав требования в ИФНС необходимо подать следующие документы:

  • договор о долевом строительстве,
  • договор уступки прав требования на квартиру в строящемся доме,
  • акт приема-передачи квартиры,
  • документы, подтверждающие оплату,
  • декларация 3 НДФЛ с заявлением о возврате суммы излишне уплаченного налога,
  • справка 2 НДФЛ, копия ИНН, копия паспорта (при необходимости).

Имущественный вычет (по переуступке в том числе) предоставляется за тот налоговый период (календарный год), в котором возникло право на его получение или в последующие налоговые периоды вне зависимости от периода, когда налогоплательщик осуществлял расходы по приобретению вышеуказанного имущества. При приобретении квартиры в строящемся доме право на получение налогового вычета возникает в году, когда подписан акт-приема передачи квартиры. Именно с этого года налогоплательщик получает возможность вернуть налог с переуступки квартиры (Письмо Минфина РФ от 29 октября 2010 г. N 03-04-05/9-658). Продолжить получать вычет можно по доходам последующих лет (пенсионеры вправе перенести остаток имущественного вычета на предыдущие периоды).

Итак, дом еще не сдан и акт приема-передачи еще не подписан – Вы заключили договор уступки прав требования и приобрели квартиру в новостройке. Положен ли возврат 13 %? Закон не содержит запретов на получение имущественного налогового вычета по расходам на приобретение квартиры по договору цессии и поэтому приобретатель квартиры вправе рассчитывать на возврат налога по договору переуступки прав требования. С какого момента можно начинать возмещать подоходный налог?

Мария Сергеевна
Специализация: адвокат по семейным делам, адвокаты для представительства в суде, защита в суде, представительство в судах общей юрисдикции, представительство в суде, составление документов, составление жалоб, составление и проверка юридических документов, составление искового заявления, составление претензии, устная консультация, юристы для проведения независимых экспертиз, юристы и адвокаты по автомобильному праву, юристы по административному праву, юристы по жилищным вопросам, юристы по защите прав потребителей, юристы по семейному праву. Помогу Вам решить самые сложные и нестандартные проблемы.
Оцените автора
Простые ответы на юридические вопросы