Как правильно брать ипотеку
Топ-10 лучших агентств недвижимости Омска
Возможность получения вычета
- Использование налогового вычета. Если заключен договор участия в долевом строительстве, то гражданин имеет право на получение вычета, размер которого не превышает 1 000 000 рублей. Чтобы получить вычет нужно подать налоговую службу составленное заявление, а также приложить необходимые документы.
- Уменьшение размера прибыли от продажи права на квартиру на величину оплаты по ДДУ застройщику. Таким образом, если права на объект недвижимости проданы по такой же стоимости, что и при покупке, или по более низкой цене, то налог с продавца не берется.
Необходимость платить застройщики обставляют по-разному. Например, оговаривают в самом ДДУ необходимость платить за переуступку прав, но конкретные суммы не проставляют. И потом, когда у дольщика появится потребность в переуступке – ему предлагают заключить еще один, дополнительный договор – на то, чтобы застройщик оказал дольщику услугу по оформлению переуступки и ее госрегистрации. А услуга разумеется, будет не бесплатной: как показывает рыночная статистика, строительные компании требуют за это от тридцати тысяч до четверти миллиона рублей – в зависимости от уровня собственной жадности. И если ошарашенный такими цифрами дольщик отказывается платить – застройщик отказывает ему в возможности совершить переуступку.
Однако это – далеко не так. И если вы в силу собственных обстоятельств или из-за нарушений застройщика намерены прекратить со строительной компанией дальнейшие отношения, у вас есть достаточно удобный вариант – переуступка права требования. Но некоторые застройщики стремятся усложнить жизнь дольщика и требуют платить за переуступку прав. Насколько это законно?
Ведущий адвокат по гражданским делам
На первый взгляд – решение идеальное: вы получили то, что требовалось вам, а строительная компания не потеряла ничего – для застройщиков нет принципиальной разницы в том, кто именно оплатит их работу – главное чтобы заплатили.
Обратите внимание, что для цессионария, применяющего УСН с объектом налогообложения «Доходы, уменьшенные на величину расходов», данные затраты в расходы не включаются и соответственно не уменьшают налоговую базу при расчете единого налога (п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
При этом обратите внимание, что размер убытка определяется с учетом положений ст. 279 НК РФ и зависит от того, наступил ли на дату уступки права требования срок платежа, установленный первоначальным договором поставки товаров (работ, услуг) или нет.
Цедент (первоначальный кредитор), применяющий общую систему налогообложения (ОСН)
- Цедент – лицо, являющееся первоначальным кредитором и уступающее свои права требования долга другому лицу;
- Цессионарий – лицо, приобретающее право требования, т.е. новый кредитор;
- Должник – лицо, для которого в этой сделке сумма задолженности и обязанности погасить эту сумму задолженности не меняется, а меняется лишь лицо кредитора.
Поясним, почему невозможно передать имущественные права в облигации без передачи ее самой. Здесь действуют положения Закона о рынке ценных бумаг и Гражданского кодекса РФ. Для начала разберемся, что же такое облигация. Это ценная бумага, которая подтверждает обязательство ее эмитента выплатить владельцу ее номинальную стоимость в установленный срок. Кроме того, облигация может предусматривать выплату эмитентом ее владельцу фиксированных процентов (купонов) от номинала или других имущественных прав. По сути в результате выпуска и продажи облигаций возникают отношения по договору займа: эмитент получает денежные средства в обмен на обязательство вернуть эти средства с процентами в определенный срок.
Все это прямо следует из статей 2, 16, 18 и 29 Закона от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ, пунктов 1, 2, 4 и 6 статьи 143, статьи 144, пунктов 1, 2, 4 статьи 146, пункта 1 статьи 149, пункта 1 статьи 149.1, статей 149.2 и 816 Гражданского кодекса РФ.
ЕНВД
Ситуация: как при методе начисления рассчитать убыток от уступки права требования, если договором предусмотрена частичная оплата в течение определенного срока? На момент уступки покупатель погасил часть долга.
При УСН деньги, полученные от нового кредитора, продавец долга включает в доходы от реализации имущественного права (п. 1 ст. 346.15 НК РФ, п. 1 ст. 249 НК РФ). Даже несмотря на то, что сделка по получению-выдаче займа налогом не облагается. При этом величина проданного долга расходы не уменьшает, что лишает цессию всякого экономического смысла.
Давайте теперь рассмотрим последствия уступки права требования, вытекающего из договора займа. Тут все достаточно просто: налог на прибыль нужно платить с разницы между суммой, полученной от нового кредитора, и суммой задолженности заемщика по договору на момент уступки (абз. 3 подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ, п. п. 1, 2 ст. 279 НК РФ). Ну а так как эта разница, как правило, оказывается отрицательной, то убыток учитывается в том же порядке, что в случае с реализацией товаров, работ и услуг. Это правило применимо как при методе начисления, так и при кассовом, поскольку в части задолженности, вытекающей из договора займа, в статье 279 НК РФ нет оговорки о соответствующем методе.
Продавец долга. НДС
Если подходить к сделке по продаже дебиторской задолженности глобально, то мы обнаружим, что в ней участвуют три стороны — должник (то есть та фирма, долг которой продается), кредитор (продавец задолженности) и новый кредитор (или покупатель задолженности). Очевидно, что налоговые последствия цессии для каждой из этих трех сторон будут разными. Кроме того, в некоторых случаях правила налогообложения будут зависеть еще и от того, какая именно задолженность продается — по договору займа или вытекающая из договора на реализацию товаров, работ, услуг. Обговорив общие моменты, перейдем к конкретике и начнем с самого простого — с должника.
В данной статье мы будем рассматривать цессию как сделку только между юридическими лицами с точки зрения правил отражения операций в бухгалтерском учете и возникающих налогов при различных системах налогообложения. А также акцентируем внимание на порядок отражения операций в бухгалтерском и налоговом учете в случае невыполнения одной из сторон условий договора и последовавшим за этим расторжением сделки.
Цедент на ОСН уступает право требования с прибылью
Если же цедент уступал право требования с дисконтом, то в таком случае финансовый результат от сделки привел к занижению налогооблагаемой базы и неполной уплате налога на прибыль. В этой ситуации необходимо подать уточненную декларацию по налогу на прибыль за период, в котором был учтен убыток от уступки права требования.
Цессионарий на ОСН приобрел право требования с убытком
Обратите внимание, что для цессионария, применяющего УСН с объектом налогообложения «Доходы, уменьшенные на величину расходов», в связи с тем, что в перечне расходов, установленных п. 1 ст. 346.16 НК РФ расходы, на приобретение права требования не поименованы, данные затраты в расходы не включаются и соответственно не уменьшают налоговую базу при расчете единого налога.
Процедура, при которой долг перепродается от одного кредитора другому, оформляется договором цессии. Положения о цессии регламентированы в ст. 388 — 390 ГК РФ . Цедент в договоре цессии — это первоначальный кредитор, тот субъект, который выдал заем должнику. Цессарий — это покупатель задолженности, или новый кредитор. Должник по договору цессии остается неизменным, то есть договор цессии не предусматривает перевод плательщика.
Когда это нужно
Переуступка долга — это платная процедура. Стоимость сделки — сумма долговых обязательств. Помимо основной стоимости задолженности, в сумму сделки могут быть включены дополнительные услуги. Но стороны могут договориться и о безвозмездной передаче долговых обязательств. В таком случае для участников сделки возникают налоговые риски. Например, для простых граждан — это облагаемая НДФЛ материальная выгода. А для предпринимателей и организаций — риски, связанные с исчислением налога на прибыль и НДС.
Переуступка долговых прав
Природа образования долга заключается в том, что один субъект передает во временное распоряжение второму какой-либо ценный предмет. Например, деньги, недвижимость, товары или даже нематериальные активы. Пока получатель не вернул ценности кредитору, за ним числится долг. Причем в роли кредитора и получателя могут выступать не только организации, но и частные бизнесмены, и граждане.
Возмездное соглашение заключается в случаях, когда первоначальный кредитор не может или не имеет возможности взыскать с должника средства и передает право требования долга профессиональному частному взыскателю или иному заинтересованному лицу.
Виды соглашений
При разделе имущества супругов обязательства третьих лиц по частному займу могут переуступаться родителю, с которым остаются дети. Если в отношении детей платятся алименты, то изменение их законного опекуна может являться основанием для переуступки новому опекуну права требования алиментной задолженности, например, если ребенок переходит от одинокой матери на попечение к бабушке, то мать может переуступить право требования долга по алиментам в пользу бабушки.
В каких случаях заключается
Размер долга приводится детализировано: с указанием суммы процентов, штрафов, пеней и т. д. Размер комиссии зависит от вероятности взыскания долга с конкретного должника и возможностей сторон, здесь же указывается способ и сроки выплаты комиссии цеденту.
Если использовать второй вариант, то за 1 квартал платить НДС вообще не надо, т.к. поступившая от ООО «Гамма» сумма (360 тыс. руб.) меньше, чем расходы на покупку долга (600 тыс. руб.). База по НДС в размере 120 тыс. руб. (720-600) у ООО «Бета» возникает только в апреле, после получения всей суммы задолженности. Таким образом, компания заплатит 20 тыс. руб. НДС (120/120*20) уже по итогам 2 квартала.
Продажа долга покупателем
Однако налог следует начислять не всегда. Чтобы определить, облагается ли уступка права требования НДС, нужно рассмотреть порядок налогообложения основного обязательства (п. 1 ст. 155 НК РФ). По смыслу этой статьи НДС при продаже долга нужно исчислять по тем же правилам, что и по «исходному» обязательству.
Общая информация
Продавец может попробовать снизить облагаемую базу, включив в нее не только сами затраты на покупку долга, но и сопутствующие расходы, например, курсовые разницы и проценты по кредитам. Но здесь нужно быть готовым к спорам с налоговиками и судебным разбирательствам с непредсказуемым результатом. Хотя шансы на положительный исход дела у налогоплательщика имеются (постановление ФАС ВВО от 26.07.2013 по делу № А82-9316/2012).
Гражданский кодекс разрешает любой компании, имеющей дебиторскую задолженность, передать право по ее взысканию третьим лицам. В условиях финансовой нестабильности и неплатежей этим правом пользуется все большее количество компаний. Бухгалтера же в таких случаях волнуют налоговые последствия продажи долга.
Вводная информация
На основании Ст.384 ГК РФ право требования передается на ту сумму и на тех условиях. которые существуют на момент заключения договора цессии. То есть, если часть суммы долга уже погашена, либо к договору кредитования имеются какие-либо дополнительные соглашения, сторона, передающая право требования, обязана предоставить подтверждающие документы и передать их цессионарию (стороне, приобретающей право требования). Полнота предоставленных документов и правильность указанных в них сведений целиком и полностью относятся к сфере ответственности цедента (первоначального кредитора).
Договор переуступки долга
Если долг продан до наступления срока платежа, то в расходы включается убыток, не превышающий сумму процентов по долговому обязательству, рассчитанную с учетом требований статьи 269 НК РФ. Сумму процентов можно рассчитать и по-другому — с использованием методов, установленных для взаимозависимых лиц разделом V.I НК РФ. В этом случае долговое обязательство принимается равным доходу от уступки права требования за период от даты уступки до даты платежа, предусмотренного договором на реализацию товаров (работ, услуг). Способ, выбранный первоначальным кредитором для расчета процентов, нужно закрепить в учетной политике (п. 1 ст. 279 НК РФ).
Обязательства страховой компании перед пострадавшим прекращаются после уступки. Этим пользуются недобросовестные страховщики, которые подсовывают на подпись договоры цессии и переводят требование на посредника. А пострадавший получает от посредника копеечное возмещение или самый паршивый ремонт.
Еще бывает, что цессию используют в преддверии банкротства. Компания понимает, что дело плохо, и пытается перевести свои права требования на другое юрлицо, чтобы они не достались кредиторам. Такие сделки оспариваются, если были совершены за три года до подачи в суд заявления о банкротстве или позднее.
Расторжение договора
Например, уступаете требование, которое возникло из договора займа. Договор цессии не регистрируете, потому что договор займа не нужно регистрировать. А если уступаете требование по договору долевого участия — ДДУ — договор цессии необходимо зарегистрировать, потому что и ДДУ подлежит госрегистрации.
В бухгалтерском учете организации убыток, полученный по договору цессии, полностью учитывается при формировании финансового результата в августе 2010 г. А вот «вторые» 50% от суммы убытка, учитываемые для целей налогообложения только в октябре 2010 г., образуют вычитаемую временную разницу. В связи с этим в учете возникает ОНА (п. п. 8 — 11, 14 ПБУ 18/02).
Количество дней в периоде, за который будут начислены проценты, — 30 (с 6 июля по 4 августа). Ставка рефинансирования ЦБ РФ в этом периоде составила 7,75% . Рассчитаем сумму процентов с учетом требований ст. 269 НК РФ. Она составит 10 319 руб. (900 000 x 7,75% x 1,8 / 365 дн. x 30 дн.).
Налоговый учет у первоначального кредитора — цедента
Данные суммы отражаются в Приложении 3 к листу 02 налоговой декларации по налогу на прибыль за девять месяцев 2010 г. (за период январь — июль, если организация отчитывается помесячно, исходя из фактически полученной прибыли):
Уступить неденежное право требования, по общему правилу, тоже можно без согласия должника. Но есть условие: уступка не должна усложнять обязанность должника. Представим, что в нашем примере владелец бургерной кроме оплаты крафта обязан вернуть многооборотную тару. Поставщик может спокойно уступить право требования денег. А вот требование вернуть тару можно уступить, только если покупателю не придётся потратить значительно больше денег или времени, например, везти ящики на склад в соседний город.
Ваш долг выкупили по договору цессии. Какие права есть перед новым кредитором?
Фирма продавала пылесосы. Один покупатель вернул товар. Фирма отдала деньги с опозданием, поэтому у потребителя появилось право на пени и моральный вред. Эти права потребитель уступил другому человеку, который пошёл судиться с продавцом и проиграл. Суд сказал, что потребительские бонусы нельзя уступать, они только для человека, который пострадал от продавца.
Простая онлайн-бухгалтерия для предпринимателей
— Нельзя уступать права, тесно связанные с личностью кредитора-физлица: на компенсацию морального вреда, алименты или повышенные пени потребителю. Если продали подобное право, должник вправе не платить новому кредитору.
