На землях сельхозназначения допускается строительство недвижимости, используемой для сельскохозяйственного производства. Но лучше согласовать строительство с органами местного самоуправления, чтобы постройка не была признана самовольной и в последующем не было принято решение о ее сносе. Если такой дом уже построен, следует обратиться в суд, чтобы строение признали законным.
В России строить можно только на землях населенных пунктов с разрешенными видами использования «для индивидуального жилищного строительства», «малоэтажная жилая застройка», «приусадебный участок личного подсобного хозяйства», «блокированная жилая застройка» и землях сельскохозяйственного назначения.
Отвечает управляющий партнер девелоперской группы «Интегра» Евгений Копылов:
Объекты, возведенные на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства, на сегодняшний день априори имеют статус нежилого строения без права проживания и регистрации. Хотя многие из них обладают всеми признаками жилого дома. То есть дом, построенный на таких землях, считается садовым или дачным, а не жилым. Многие коттеджные поселки в Московском регионе возведены на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства либо садоводства. Чтобы зарегистрироваться в них, собственники обязаны провести процедуру по признанию данного дома жилым (благоустроенным и пригодным для проживания) через суд.
С ЛПХ есть такая тонкость: на категории земель «земли поселений» с этим ВРИ можно строить индивидуальных дом без всяких ограничений, а на землях сельхозназначения (за пределами населенного пункта) очень сложно. Тут потребуются длительные, утомительные согласования с комиссией по землепользованию, нужно доказывать, что земельный участок рядом с домом будет постоянно использоваться для сельскохозяйственной деятельности, иначе дом признают самостроем и смогут снести.
Для каждой категории земли установлен свой правовой режим ее использования, закрепленный законом: категория земель «земли населенных пунктов» выделены для строительства городов, деревень и поселков и сопутствующей им инфраструктуры, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения» — для земледелия, животноводства и другого сельскохозяйственного производства, научной работы в этой области и ее обслуживания и так далее.
Содержание
- вы арендуете муниципальный участок и заключили договор аренды на торгах;
- ЗУ дан вам в аренду для конкретного ВРИ;
- вы хотите определенный ВРИ, но для него написаны такие параметры (и это внесено в ПЗЗ или градостроительный регламент), которые не позволяют использовать его так, как вы планируете.
- Строительство индивидуального жилья;
- Мало- и среднеэтажная застройка;
- Высотная застройка;
- Строительство гаражных объектов;
- Размещение передвижного жилья;
- Ведение подсобного хозяйства;
- Строительство инженерных объектов;
- Размещение деловых и общественно значимых зданий.
Под видом разрешенного землепользования на землях поселений принято понимать деятельность, которая разрешена на данных землях в соответствии с её зональнм распределением и Приказом Минэкономразвития № 540, классифицирующим все виды разрешенного использования (ВРИ) земельных участков на территории РФ.
Категория земель населенных пунктов
На землях городских поселений занятие сельским хозяйством есть как один из видов разрешенного землепользования, но только в специально отведенных для этого зонах (территории садовых товариществ в городской черте) и при условии, что сельскохозяйственная деятельность не оказывает негативного экологического и иного влияния на расположенные по соседству жилые зоны.
Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для переработки углеводородного сырья, изготовления удобрений, полимеров, химической продукции бытового назначения и подобной продукции, а также другие подобные промышленные предприятия
Размещение инженерных сооружений и заграждений, пограничных знаков, коммуникаций и других объектов, необходимых для обеспечения защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации, устройство пограничных просек и контрольных полос, размещение зданий для размещения пограничных воинских частей и органов управления ими, а также для размещения пунктов пропуска через Государственную границу Российской Федерации
ГАРАНТ:
Осуществление хозяйственной деятельности на сельскохозяйственных угодьях, связанной с производством картофеля, листовых, плодовых, луковичных и бахчевых сельскохозяйственных культур, в том числе с использованием теплиц
6.2.2 В общежитиях кроме группы жилых помещений следует предусматривать вестибюльно-входную группу с помещением дежурного и уборной, колясочную (при наличии в общежитии жилых ячеек для семейных), комнату заведующего общежитием, кладовые чистого и грязного белья (в общежитиях вместимостью до 100 чел. возможно их объединение), уборную для служащих, медпункт с уборной.
4 Общие положения
7.2 Требования к огнестойкости строительных конструкций и пожарной безопасности зданий гостиниц, требования по предотвращению распространения пожара, обеспечению эвакуации, противопожарные требования к инженерным системам и оборудованию зданий, а также требования по тушению пожара и спасательным работам следует принимать в соответствии с [3], СП 118.13330, СП 1.13130, СП 2.13130, СП 3.13130, СП 4.13130, ГОСТ 12.1.004 в соответствии с принятым классом функциональной пожарной опасности, при этом хостелы следует рассматривать как гостиницы.
6.3 Требования к объемно-планировочным решениям хостелов
6.3.3 Максимальная вместимость номеров хостела — 20 чел.
Наличие одно-, двухместных либо семейных трехместных номеров обязательно для хостелов категории «одна звезда» и «две звезды». В хостеле категории «одна звезда» они должны составлять не менее 25%, а в хостеле категории «две звезды» — не менее 50%. Данное требование не распространяется на мини- и малые хостелы.
Многие игроки рынка предпочитают строить таунхаусы на землях сельхозназначения с разрешенным использованием «под дачное строительство». Такие участки, конечно, не предназначены ни для строительства коттеджей для постоянного проживания, ни для возведения таунхаусов. Строить на них можно только дачные дома. Однако на практике коттеджное и малоэтажное строительство на «сельхозке» стало повсеместным явлением.
Действительно, само слово «индивидуальный» в определении статуса участка говорит о том, что на нем разрешено построить дом на одну семью. Некоторые застройщики, конечно, пытаются лукавить, возводя многосекционный таунхаус якобы на одну большую семью, а потом продавая его части как доли. Но это – дело подсудное.
ИЖС – не приговор?
Как отмечает Софья Соколова, у таунхаусов, которые строятся как блокированные дома на индивидуальных участках, не должно быть общего подвала и/или общего чердака. Инженерные сети должны заводиться в каждую секцию отдельно, без общих труб – согласно СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» (Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001).
Главная особенность малоэтажного жилья – повышенный комфорт проживания, высокая скорость и простота взведения, экологичность и доступная стоимость. Главный недостаток «малоэтажки» – высокая цена земельного участка.
Вид разрешенного использования земли (ВРИ) уточняет, с какой целью используется участок. Для этого составлен специальный классификатор, в котором приведены коды и описания ВРИ участков всех типов. Данный документ утверждён приказом 540 от 1.09.2023г.
Что такое застройка жилая малоэтажная?
Дома блочной конструкции характеризуются отдельным придомовым участком земли для каждого блока, в котором проживает одна семья. На земельном разрешено возводить гаражи для личного авто, вспомогательные и хозяйственные постройки, высаживать фруктовые деревья, ягодные кусты, устраивать грядки, парники, теплицы, выращивать овощи, другие сельскохозяйственные культуры. Разрешено также устройство зон отдыха, детских игровых зон, площадок для занятий спортом.
Задача была поставлена такая: Составить соглашение с Вузом о том, что мы сносим находящееся на земельном участке общежитие, выполняем все функции по проектировке, согласованию и строительству — нового здания общежития и СВОЕГО здания. Соответственно Общежитие — ВУЗу, наше здание — нам.
#2 Rally Rally —>
решение от 30.09.2005 и постановление апелляционной инстанции от 07.12.2005 по делу N А43-5087/2005-12-151 Арбитражного суда Нижегородской области оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МИГ» — без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
#9 Р.П.Ойра-Ойра Р.П.Ойра-Ойра —>
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее — КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Максидом» (далее — ООО «Максидом») и государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный морской технический университет» (далее — Университет) о признании здания торгового комплекса ООО «Максидом», расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский проспект, д. 101, лит. Ж, самовольной постройкой, а права общей долевой собственности ответчиков на данный объект — не возникшим.
В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее — Главное управление Росрегистрации).
В процессе рассмотрения дела КУГИ в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об изменении предмета иска и просил суд признать недействительной государственную регистрацию права общей долевой собственности на здание торгового комплекса с долей ООО «Максидом» в размере 178493/187044, а также права оперативного управления Университета на долю в размере 8551/187044 в праве общей долевой собственности; привлечь Главное управление Росрегистрации в качестве соответчика.
Суд отказал в принятии данного заявления как не соответствующего статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и рассмотрел первоначально заявленные требования.
Решением от 08.11.2005 в иске отказано.
В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.
В кассационной жалобе КУГИ просит отменить указанное решение, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение и неправильное применение судом норм материального и процессуального права, и признать недействительной государственную регистрацию права общей долевой собственности ООО «Максидом» в размере доли 178493/187044 и права оперативного управления Университета долей в размере 8551/187044 в праве общей долевой собственности на спорный объект. По мнению подателя жалобы, суд необоснованно отклонил заявление истца об изменении предмета иска; на земельном участке возведен не тот объект, для капитального строительства которого предоставлялся участок и выдавалось разрешение на строительство; наличие акта приемки объекта в эксплуатацию не исключает возможности отнесения его к самовольной постройке.
ООО «Максидом» в отзыве на жалобу просит оставить обжалуемое решение без изменения, указывая, что нормы процессуального права при отклонении ходатайства истца об изменении предмета иска судом не нарушены; правомерность строительства торгового комплекса подтверждена в судебных актах по делу N А56-19340/04, оставленных без изменения постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2006 N 13460/05, в рамках которого КУГИ было отказано в иске о сносе здания торгового комплекса как самовольной постройки.
В судебном заседании представители Университета и Главного управления Росрегистрации против удовлетворения жалобы возражали, соглашаясь с выводами суда.
КУГИ и ООО «Максидом» о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом; своих представителей в заседание суда не направили; от КУГИ поступило ходатайство с просьбой рассмотреть дело в отсутствие его представителя. При таких обстоятельствах в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка представителей названных лиц не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании решения Исполкома Кировского райсовета от 11.07.68 (протокол N 308) правопредшественнику Университета в бессрочное пользование предоставлен земельный участок площадью 19,89 га, расположенный между проспектами Стачек, Героев и Таллинским шоссе в Кировском районе Ленинграда, под капитальное строительство — возведение комплекса зданий и сооружений Ленинградского кораблестроительного института и дальнейшую эксплуатацию комплекса, о чем выдан акт от 01.08.68 N 7153/7330. На участке предполагалось построить учебно-лабораторный корпус со столовой на 450 мест (учебный корпус на 1800 учащихся) и 12-этажное здание общежития.
Решением Исполкома Ленгорсовета от 01.07.76 N 496 правопредшественнику Университета разрешено построить на отведенном земельном участке в квартале N 2 юго-западного жилого района по индивидуальному проекту комплекс учебно-лабораторных зданий и сооружений площадью 40 тыс. кв.м; установлены следующие сроки строительства: начало — 1978 год, окончание — 1980 год.
Распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 11.07.2001 N 486-ра внесены изменения в решение от 01.07.76 N 496 в части сроков окончания строительства и установлен новый срок — IV квартал 2003 года.
Главный архитектор Санкт-Петербурга письмом от 09.02.2001 N ГС-3.1 согласовал объемно-пространственное и архитектурное решение на стадии «Предпроектные предложения» торгового комплекса по указанному выше адресу. С учетом данного согласования разработано архитектурно-планировочное задание на проектирование и строительство второй очереди комплекса учебно-лабораторных зданий и сооружений, утвержденное Комитетом по градостроительству и архитектуре и зарегистрированное в Государственном градостроительном кадастре Санкт-Петербурга. Рабочий проект второй очереди, предусматривающий строительство торгового комплекса, согласован с Управлением государственной вневедомственной экспертизы Санкт-Петербурга.
Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга от 06.03.2001 N 196 Университету утверждены границы земельного участка площадью 199539 кв.м под объекты народного образования. 10.04.2001 выдано свидетельство о праве бессрочного постоянного пользования земельным участком, государственная регистрация права постоянного (бессрочного) пользования произведена 11.04.2001 с выдачей свидетельства серии 78-ВЛ N 237527.
Университет и ООО «Максидом» подписали договор от 17.08.2001 N КМ-01 о долевом участии в строительстве торгового (торгово-бытового) комплекса по адресу: Санкт-Петербург, квартал 2 района «Юго-Запад» (Ленинский пр., д. 101), которым определили вклады сторон в строительство объекта с последующей передачей ООО «Максидом» оплаченной им доли общей площади возведенного объекта.
Дополнительным соглашением от 27.08.2001 к договору от 17.08.2001 стороны уточнили предмет договора, определив, что объектом долевого строительства является «2-я очередь комплекса учебно-лабораторных зданий и сооружений Университета. Торговый комплекс».
Актом государственной приемочной комиссии от 27.02.2003, утвержденным приказом Комитета по строительству от 04.03.2003 N 8-в, законченный строительством названный выше объект площадью 18704,4 кв.м принят в эксплуатацию.
Протоколом от 15.04.2003 согласования стоимости строительства и распределения долей стороны установили, что, исходя из фактической стоимости построенного объекта и размера вклада каждой из сторон доля ООО «Максидом», составляет 95,43%, Университета — 4,57%; к ООО «Максидом» переходят нежилые помещения площадью 17849,3 кв.м, что составляет 178493/187044 от общей площади объекта, а также все отдельно стоящие здания и сооружения (трансформаторная станция) общей площадью 42,5 кв.м, к Университету — нежилые помещения площадью 855,1 кв.м, что составляет 8551/187044 от общей площади объекта.
За Университетом 15.09.2003 зарегистрировано право оперативного управления на долю 8551/187044 в здании торгового комплекса, о чем выдано свидетельство серии 78-ВЛ N 824713. За ООО «Максидом» в тот же день зарегистрировано право общей долевой собственности на тот же объект с размером доли 178493/187044.
КУГИ, считая, что торговый комплекс является самовольной постройкой, поскольку возведен на земельном участке, предоставленном для строительства учебно-лабораторного комплекса, и на основании разрешительной документации, выданной также на строительство объектов народного образования, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является строение, сооружение, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом.
Всесторонне и полно исследовав представленные лицами, участвующими в деле, документы, надлежащим образом оценив их, суд пришел к правильному выводу, что в данном случае торговый комплекс построен на земельном участке, отведенном под капитальное строительство, при наличии разрешений соответствующих органов власти и указаний в разрешительной документации, выдаваемой компетентными органами, на торговый комплекс во второй очереди строительства объектов народного образования, введен в эксплуатацию в установленном порядке. При таких обстоятельствах не имеется оснований относить спорное здание к самовольной постройке.
Кроме того, по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, с момента подтверждения в установленном порядке права собственности на строение оно утрачивает статус самовольной постройки и на данное строение в полной мере распространяется правовой режим недвижимого имущества, право собственности на которое может быть прекращено либо оспорено в установленном законом порядке и по основаниям, предусмотренным законом.
Таких нарушений норм процессуального права, которые являются безусловным основанием для отмены судебного акта либо привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом не допущено. Отклонение судом ходатайства КУГИ об изменении предмета иска не лишает заявителя возможности обратиться в суд с требованием в рамках самостоятельного иска.
Сформулированное во втором пункте просительной части кассационной жалобы требование признать недействительной государственную регистрацию права общей долевой собственности и права оперативного управления на долю не может быть принято во внимание как противоречащее статьям 49, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Такое требование не принималось судом первой инстанции к рассмотрению до вынесения решения по делу и не рассматривалось, следовательно, не может быть заявлено в суде кассационной инстанции.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
- в одноместных номерах – не менее 9 м 2 ,
- в двухместных и многоместных номерах в расчёте на одного проживающего:
- при круглогодичном функционировании – не менее 6 м 2 ;
- при сезонном функционировании – не менее 4.5 м 2
Таким образом, мы понимаем, что средняя заполняемость общежитий 85.8% в год. Считать становится еще проще.
4. Сколько расходов и в каких долях на обслуживание общежития?
Прежде чем готовить документы для открытия общежития, необходимо дать ответ на этот вопрос. Если ответить кратко – да, это выгодно! Не так прибыльно, как барбершопы, кальянные и кофейни. Да и заниматься этим бизнесом не так престижно и просто. Но и здесь можно заработать. Чтобы получать стабильный доход, нужно изначально всё выстроить грамотно, а об этом в двух словах не расскажешь. Но, если вам интересно, я поделюсь своими секретами ниже.
Дополнительные постройки на землях ИЖС возводятся в соответствии со строительными правилами и нормами (СНиП). Ими предусмотрены минимальные расстояния, которые следует соблюдать. Это отступы от красной линии, жилого дома, своего и соседского, забора.
Этот список может быть дополнен. Окончательно ПЗЗ (правила землепользования и застройки) применимы при участии местных властей. Учитывая еще и то, что участок определенной зоны может проходить по нескольким видам разрешенного использования, можно предположить, что строительство жилого здания (в единичных случаях) возможно и в зонах:
Правовая база
Также действие упрощенной процедуры расширено для тех граждан, которые имеют незарегистрированную недвижимость и земельные участки, полученные до даты вступления в силу Земельного кодекса РФ – 01 октября 2001 года.
На территории Российской Федерации ИЖС, оно же индивидуальное жилищное строительство, считается самой популярной формой возведения новых объектов недвижимости с правом собственности. Тем не менее во время данного процесса могут возникнуть определенные сложности, к которым лучше заранее подготовиться.
Целевое назначение участка ИЖС
Общие требования к строительству на территории ИЖС регулируются Градостроительным кодексом Российской Федерации. Площадь индивидуального строительного помещения должна составлять не более полторы тысячи квадратных метров. Помимо самого жилого здания на участке можно возводить околожилищные помещения. Это бани, летние кухни, беседки и гаражи.
Общие требования к строительству
Когда участок предназначен для сельскохозяйственного использования, его эксплуатация влечет за собой некоторые запреты и затраты. В соответствии с главой №6 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на данной площади разрешается строительство только индивидуальных сооружений. Застройка недвижимости для коммерческого назначения запрещена.
