Минимальные размеры дома для выкупа земли в ростовской области

Минимальный размер надела учитывается не только при определении возможности строительства жилого дома, но и при желании владельца разделить свой один большой кусок земли на несколько участков.

• для участков, находящихся в федеральной собственности нормативы устанавливаются в соответствии с федеральными законами;
• к землям, находящимся в региональной собственности применимы региональные законы;
• размеры земельных участков муниципальной собственности регламентируются муниципальными нормативными актами.

Нормы и правила регулирования

Для того чтобы будущий жилой дом соответствовал действующим строительным нормам и правилам, необходимо соблюсти все требования СНиПа на имеющемся земельном участке.

При наследовании такой земли она достаётся тому претенденту, который будет иметь преимущественное право на неё. Например, пользовался участком наравне с наследодателем или имел право общей собственности с умершим.

• при выделении земли из государственного или муниципального фондов;
• во время передачи участков физическому лицу для личного использования;
• если выделяется земля из общей собственности;
• когда решается вопрос о прирезке участка;
• при образовании нового неделимого надела из земель сельхозназначения.

Что такое минимальный размер земельного участка?

Во время проведения некоторых операций с землёй бывает необходимо её разделить. Полученные при этом участки не могут быть меньше установленных законом. Но в каждом федеральном округе местная администрация самостоятельно определяет минимальный размер земли.

• земельные участки переданы в аренду на срок более 3 лет, выкупить их могут только те люди, которые подписали арендные договоры;
• на земельных участках имеются объекты недвижимости, которые принадлежат арендаторам.

Особенности процедуры выкупа земельных участков

При аренде земельных участков для строительства домов необходимо постараться возвести их за 3 года от момента передачи и оформить в личное владение, хотя бы в качестве объектов незавершенного строительства. Для того чтобы выкупить земельные участки без выставления их на аукционы по определённой стоимости, необходимо следующее:

Какая документация необходима для выкупа земельных участков

Процедура покупки земельных участков проводится, как правило, при помощи аукционов. Стоимостью земель считается самая большая сумма из предложенных участниками. При этом выкупить их возможно и без проведения аукционов при помощи приватизации.

• Назначение – под строительство жилого коттеджа или дачного домика.
• Коттедж для одной семьи (не многоквартирный).
• Максимально разрешенная высота – не более трех этажей.
• Строение отдельно стоящее, не совмещенное с другими.

Индивидуальное жилое строительство

Конечным пунктом, где устанавливаются параметры наделов, является муниципалитет конкретного района. Он издает нормативные акты, где четко прописаны цифры. Местная администрация использует в работе градостроительные регламенты и «Правила землепользования и застройки».

Правовые акты

В любом из трех случаев необходимо указать, что интересует зона Ж1, т.е. надел для коттеджа с малым количеством этажей и личного пользования. Важно учесть и то, что все указанные ограничения по площадям касаются безвозмездного приобретения недвижимости. Проблему можно решить путем покупки объекта.

1. Правоустанавливающие документы на землю. Если вы взяли ее в аренду — оформляем договор аренды на участок. Он служит основанием для регистрации ваших прав на нее.
2. Но это еще не все. Чтобы ваше право вступило в силу, вам еще нужно зарегистрировать его. Идете в МФЦ с договором аренды и регистрируете свои права на нее. Только после этого вы получите правоустанавливающие документы на основании которых можете официально этой землей распоряжаться.
3. Градостроительный план обязателен для получения разрешения на строительство. Его вам выдадут бесплатно по запросу в МФЦ или архитектуре.
4. Чтобы получить разрешение на строительство необходимо два основных документа — градостроительный план и СПОЗУ — схема планировочной организации земельного участка. СПОЗУ вам изготовит множество контор. Услуги их стоят примерно 4000-10000р в регионах. Если вы хотите сэкономить эти деньги, то можете приобрести за 1300р мой урок с готовыми шаблонами и за полчаса подготовить всю документацию самостоятельно.
5. Разрешение на строительство. По закону вы обязаны иметь разрешение на строительство перед тем как приступите к нему. На практике обычно начинают строить и оформлять разрешение параллельно. Но разрешение у вас так или иначе быть должно. Его вам сделают по заявлению в МФЦ или архитектуре. Вам к заявлению нужно будет предоставить правоустанавливающие документы, градплан и СПОЗУ.
6. Теперь вы строите свой дом и когда у него уже есть фундамент, стены, крыша, окна, двери, перегородки, можете приступать к дальнейшему оформлению.
7. После этого вам необходимо ввести дом в эксплуатацию. Право в принципе на него можно зарегистрировать и без ввода в эксплуатацию, но выкупить вам землю без нее не дадут. Так что вводим в эксплуатацию. Это еще одна бумажка, которая делается по заявлению. В каждом населенном пункте свой формат, поэтому стоит заранее узнать что потребуется от вас. Обычно это правоустанавливающие документы, разрешение на строительство и план инженерных сетей, который по сути та же картинка, которую вы рисовали на моем курсе в СПОЗУ, только на ней нарисованы линии с подписью — электричество и водопровод, ну и газ, если планируете. До 01.03.2023 получение разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта не требуется ( ч. 4 ст. 8 Закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ); Но обычно его везде требуют и поскольку получить его совсем не сложно, то проще получить эту бумажку, чем спорить со всеми инстанциями.
8. Изготовление техпаспорта дома. Для постановки объекта недвижимости на учет вам нужен его техпаспорт, который изготовит БТИ. Вы вызываете техника из БТИ, он приезжает, все измеряет и через некоторое время выдает вам техплан и техпаспорт дома.
9. Постановка на учет. После того как у нас есть разрешение и мы построили дом и ввели его в эксплуатацию, нам надо его зарегистрировать и поставить на учет. С техпаспортом вы ставите его на учет и получаете кадастровый номер здания. После чего можете зарегистрировать на него свои права. В 2023 вроде бы постановку на учет и регистрацию права начали делать одновременно, но бывают сбои в системе.
10. Регистрация права собственности на дом. По заявлению и предоставлению правоустанавливающих документов на землю и свидетельстве о вводе объекта в эксплуатацию вы регистрируете на него ваше право собственности
11. После регистрации права собственности вы должны известить администрацию, что на арендованной земле вы построили дом. Для этого вы пишете в вольной форме или по образцу, который дадут в администрации — извещении, о наличии объекта недвижимости.
12. После того как администрация извещена, вам необходимо расторгнуть договор аренды. Вы пишете по образцу который дадут в администрации заявление с просьбой расторгнуть договор аренды земельного участка
13. После того как аренда расторгнута вы имеет законное право выкупить этот участок — вам нужно подписать договор купли-продажи а перед этим уплатить выкупную стоимость земли. Договор купли-продажи готовит администрация. Она вами выкупную стоимость подсчитает, хотя это вы и сами должны уметь делать. Дальше я буду рассказывать как эта стоимость рассчитывается.
14. После подписания договора купли-продажи вы снова идете в МФЦ, регистрировать свои права. Теперь уже собственности на землю. После этого вы становитесь уже собственником не только дома но и земли, на которой он расположен.

И как правильно оформить все документы при строительстве дома и для последующего выкупа земли​

Начинающий застройщик часто сталкивается с бюрократической путаницей. От вас требуют множество документов. Иногда их нужно получать в разных местах. Часто их получение сопряжено с выполнением разных неочевидных условий.

Итого, если кратко нам предстоят следующие шаги:

Причем иногда дом мы строим гораздо быстрее, чем оформляем бумаги. Как оформить документы быстро и без проволочек, я только что рассказал, но не все еще знают, что дом можно построить не только быстрее, чем оформятся все документы, но еще и совсем недорого.

Если регистрация прошла без проблем, ее законность может оспорить прокуратура. Чтобы владелец здания выиграл разбирательство, он должен обосновать размер участка. О том, как это сделать, расскажут профессионалы.

Например, покупатель рассчитал площадь участка для обслуживания объекта, но администрация отказалась заключать договор купли-продажи земли. Суд выяснил, что размер требуемой земли превысил необходимую площадь в 16,5 раза. Компания не смогла обосновать требования (постановление АС Московского округа от 19.05.16 по делу № А41-75113/2023). В другом деле покупатель также потребовал участок, который в несколько раз превышал площадь, требуемую для эксплуатации здания. Он занимал площадь 16 162 кв. м, здание — 1464, 8 кв. м. Огромную разницу заявитель объяснял тем, что в будущем построит другие объекты недвижимости, которые обеспечат жизнедеятельность граждан (автосалон, АЗС). Поскольку на дату обращения на участке находилось только одно здание, суд отказал в иске (решение АС Челябинской области от 06.06.16 по делу № А76-21450/2023 оставлено в силе постановлением Восемнадцатого ААС от 22.08.16).

Как обосновать площадь выкупаемого земельного участка?

Чтобы обосновать площадь участка, сошлитесь на нормативную величину. Размер участка определяется исходя из норм, которые установил градостроительный регламент на спорной территории (п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ). Если он не решает вопрос, применяются федеральные законы (п. 2 ст. 11.9 ЗК РФ). Например, владелец здания просил предоставить ему в собственность земельный участок. Администрация отказала в требовании. Она сообщила заявителю, что земля под его зданием находится в границах красных линий (территорий общего пользования, участков с линейными объектами, в том числе ЛЭП, трубопроводами и др.). Администрация утверждала, что участок зарезервирован для муниципальных нужд, но доказательств этого не представила. Суд признал отказ незаконным. Он проверил документ градостроительного зонирования. На спорной территории такой акт принимался в форме правил землепользования и застройки городского округа. Суд определил категорию объекта и выяснил, что участок земли, которую просил предоставить заявитель, не превышает максимально возможной площади, установленной на спорной территории (2500 кв. м). Таким образом, администрация незаконно отказалась предоставить земельный участок (апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 27.10.15 по делу № 33–18674/2023).

Работа с небольшими муниципалитетами — это ваше конкурентное преимущество перед городскими и районными Администрациями, где необоснованно высокие цены на земельные участки и слишком много желающих поучаствовать в аукционах.

Главное из нового Земельного Кодекса РФ

Согласно статье 448 ГК РФ «Организация и порядок проведения торгов», ч. 5 — участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

Возвращается ли задаток в случае проигрыша на аукционе

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Обязательства организатора и участников торгов по заключению договора купле-продажи могут обеспечиваться независимой гарантией.