Прекращение Аренды Земельного Участка В Связи С Истечением Срока Действия Договора

⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Добрый день, читатели моего блога, сейчас будем постигать всем необходимую тему — Прекращение Аренды Земельного Участка В Связи С Истечением Срока Действия Договора. Возможно у Вас могут еще остаться вопросы, после того как Вы прочтете, поэтому лучше всего задать их в комметариях ниже, а еще лучше будет — получить консультацию у практикующих юристов по всем видам права от наших партнеров.

Постоянно обновляем информацию и следим за ее обновлением, поэтому можете быть уверенными, что Вы читаете самую новую редакцию.

Однако судьи на основании заявления арендатора, акта сверки расчетов и справки Комитета о пользовании помещением счел, что арендатор явно выразил желание продолжить пользование помещением, а арендодатель не возражал против такого пользования. Следовательно, договорные отношения сторон относительно пользования спорным помещением продолжились после 31.12.2023 г., договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), а потому правовые основания для изъятия имущества у арендатора в рассмотренном случае отсутствуют (Постановление АС Волго-Вятского округа от 17.10.2023 г. №А29-13739/2023).

Спорные вопросы по поводу продления договора аренды

Следует отметить, что даже нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное п. 1 ст. 621 ГК РФ, не влечет недействительности договора аренды, заключенного с третьим лицом. То есть заключенный собственником имущества договор аренды с другим лицом не может быть признан ничтожной сделкой по иску субарендатора, претендующего на получение в аренду того же имущества, а тем более его части (Определение ВС РФ от 20.12.2023 г. № 305-ЭС18-13454).

А можно установить в тексте договора аренды запрет на его пролонгацию?

В договоре аренды установлен срок действия договора с 18.02.2023 г. по 17.01.2023 г. В соответствии с условиями договора по истечении срока аренды договор прекращается и возобновлению на неопределенный срок, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит.

Следует иметь в виду, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях, и суды идут на признание изменившихся обстоятельств существенными крайне неохотно.

Расторжение договора аренды

Если договор заключен на определенный срок, то законом право одностороннего досрочного расторжения прямо не предусмотрено, и для того, чтобы право на односторонний внесудебный отказ возникло, необходима его фиксация в самом договоре. Если условие о праве на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок, не согласовано в договоре, то ни одна из сторон не сможет отказаться от договора во внесудебном порядке (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

2. Расторжение договора аренды в одностороннем внесудебном порядке

Стороны могут в любое время договориться и подписать дополнительное соглашение о расторжении договора до истечения срока его действия. В указанном случае проблем обычно не возникает, поэтому остановимся только на отдельных моментах.

Предмет иска формулируется на основании тех пунктов, которые не были выполнены ответчиком, с указанием пунктов и подпунктов, а также – с приведением фактов, которые подтверждают нарушение договорённостей. Алгоритм практически тот же, что при составлении уведомления о расторжении, но в исковом заявлении объяснения должны быть даны более, развёрнуто.

По причине неаккуратности или непорядочности одной из сторон, которая не сочла необходимым выполнять договорённости, другая сторона может утратить интерес к взаимодействию. Если договор заключался бессрочно, то, в связи с изменившимися объективными обстоятельствами, пункты договора могут морально устареть.

Через суд

Соглашение о расторжении составляется сторонами добровольно и не требует судебного решения.

Дополнительное соглашение — это еще одна возможность продлить аренду. Старый договор не расторгается, а продолжает действовать по праву автоматической пролонгации. Но при этом стороны могут внести в него поправки. Например, увеличить размер арендной платы.

Срок действия безвозмездного контракта ограничивается ст. 39.10 Земельного Кодекса РФ. В зависимости от арендатора и цели землепользования безвозмездный договор заключается на период от 1 до 10 лет. Но допускаются и исключения, когда безвозмездная сделка действует неопределенный срок. Например, в случае передачи участка сотруднику в качестве служебного надела.

Дополнительное соглашение

Понятие соглашения на неопределенный срок описывается в ст. 610 Гражданского Кодекса РФ. Такие договора не обязательно регистрировать в Росреестре, а в самом документе не указана точная дата истечения арендного периода.

Переход права собственности на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Однако договор аренды земельного участка прекращается в случае смерти гражданина, арендующего этот участок, если по закону или договору права по договору аренды не могут перейти к наследнику.

2. Земельный кодекс предусматривает дополнительно возможность прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя в основном по тем же основаниям, что и принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования (см. комментарий к ст. 45), кроме тех нарушений, которые в принципе не могут быть совершены арендатором: невнесения земельного налога (его уплачивает арендодатель), нарушения установленного режима использования земель с особыми условиями использования (за соблюдение этого режима несет ответственность арендодатель, он обязан внести особые условия в договор об аренде земельного участка).

Комментарии к ст. 46 ЗК РФ

Как уже отмечалось, договором аренды конкретного земельного участка могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем эти основания могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора или арендодателя .

• Наименование судебной инстанции;
• Паспортные данные истца и личные данные ответчика;
• Предмет иска, то есть требование о расторжении договора в соответствии с теми или иными условиями;
• Доказательства, подтверждающие наличие этих условий;
• Ссылки на законы, обосновывающие правомерность иска;
• Подробные данные об арендуемом участке;
• Требования о возмещении убытков (если имеются);
• Перечень прилагаемых документов;
• Дата составления и подпись истца.

Проволочки могут возникнуть при конкретизации указанных в Лесном кодексе факторов расторжения договора. Так, формулировка «нанесение значительного экологического вреда» никак не уточняется законодателем. Любая хозяйственная деятельность наносит урон окружающей среде, и между определениями урона приемлемым и значительным лежит тонкая грань, которую не всегда удается соблюсти в судебной практике.

Порядок

• Существенное изменение обстоятельств. Судом во внимание принимаются такие изменения, которые делают условия договора бессмысленными, лишенными оснований и не приносящими выгоды для стороны, на которую она рассчитывала при заключении договора. Для суда важно, чтобы стороны изначально не могли предусмотреть изменения обстоятельств, а также не могли их преодолеть при соблюдении требуемой характером договора осмотрительности.
• Существенное нарушение договора. В контексте земельных отношений можно привести такие примеры, как невозможность ведения на участке определенных договором видов хозяйственной деятельности в силу его ненадлежащего состояния и иных характеристик, порча объектов имущества.
• Изъятие участка государством для особых нужд, указанных в статьях 51 и 55 ЗК.

Сроки для целевой аренды прописаны в ст. 39.8 пункт 8 ЗК РФ. Так как в договоре участка обязательно указывается назначение надела и цель его использования, в документе не может быть срок больше того, что разрешен законом. В противном случае соглашение будет считаться недействительным по этому пункту.

Какие бывают сроки у договора аренды земельного участка и что делать при его истечении

Еще один нюанс краткосрочной сделки — не обязательно проходить процедуру регистрации документа в Росреестре. Это касается только соглашений на период до года. Для периода от 1 до 5 лет регистрация обязательна.

Особенности целевой аренды

Срок действия безвозмездного контракта ограничивается ст. 39.10 Земельного Кодекса РФ. В зависимости от арендатора и цели землепользования безвозмездный договор заключается на период от 1 до 10 лет. Но допускаются и исключения, когда безвозмездная сделка действует неопределенный срок. Например, в случае передачи участка сотруднику в качестве служебного надела.

Важно отметить, что указанное касается именно договоров найма, заключенных с физическим лицом. Если договор аренды заключен с юридическим лицом, допустимо включение в договор аренды дополнительных условий и оснований.

Внесудебный порядок досрочного расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок, возможен в случае, когда обе стороны являются осуществляющими предпринимательскую деятельность. Это означает, что при действии норм, например, о защите прав потребителей, сослаться на право досрочного расторжения договора не получится. Соответственно, в настоящем случае неприменима попытка распространить положения о расторжении договора в одностороннем порядке на отношения по найму жилого помещения.

3. Расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию одной из сторон

Однако, приведенный пункт полностью не исключит возможных сложностей, так как ст. 226 ГК РФ ограничивает перечень вещей, которые могут быть признаны брошенными, следующими условиями:
— вещи должны быть движимыми;
— обращение вещи в собственность возможно только лицом, в собственности, владении или пользовании которого находится земельный участок, водный объект или иной объект, где находится брошенная вещь;
— стоимость брошенной вещи должна быть явно ниже суммы, соответствующей пятикратному минимальному размеру оплаты труда;
— для обращения вещей в свою собственность вышеуказанное лицо должно приступить к их использованию или совершить иные действия, свидетельствующие об обращении вещи в собственность.

В данном соглашении прописывают условия завершения договора аренды, а также последствия для каждой из сторон. Обязательным является простая письменная форма данного соглашения. Стороны обязаны закрепить все договоренности на бумаге и скрепить их своими подписями.

Расторжение договора аренды земельного участка: порядок и особенности

Процесс может затянуться и усложниться, если вторая сторона отказывается признавать себя виновной в нарушении договорных обязательств и не желает прекращать отношения. Более того, возможно выставление встречных претензий.

Порядок расторжения по взаимному соглашению

Законодательство РФ позволяет инициировать процедуру расторжения арендатору. Если второй участник сделки нарушает положения договора аренды, предоставляет землю в ненадлежащем виде, создает препятствия для целевого использования наделов, то арендатор вправе потребовать прекратить отношения.

На основании ст. 51 ФЗ № 218, при заключении договора сроком свыше одного года, требуется регистрация сделки в Росреестре. Любая из сторон может обратиться в государственное учреждение, предоставив необходимые документы:

1. заявление на регистрацию соглашения;
2. удостоверение личности;
3. 2-3 экземпляра договора об аренде;
4. заверенные копии учредительных документов для юридических лиц;
5. документы, подтверждающие право собственности на землю;
6. квитанция об уплате госпошлины.

Основания для пролонгации

1. полное наименование организации-арендодателя и должность, фамилия, инициалы уполномоченного на принятие решений лица;
2. данные арендатора;
3. основной текст с просьбой о пролонгации соглашения;
4. данные действующего договора;
5. окончание срока действия сделки;
6. указание оснований на приоритетное право на продление контракта;
7. перечень приложенных документов;
8. дата и подпись с расшифровкой.

• Скачать бланк заявления о продление аренды земельного участка
• Скачать образец заявления о продление аренды земельного участка

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

В соответствии с п. 3.3 договора по истечении срока его действия он автоматически пролонгируется на новый срок, в случае если арендодатели письменно не уведомят арендатора об отказе пролонгировать договор, не позднее, чем за два месяца до даты его окончания.

А можно установить в тексте договора аренды запрет на его пролонгацию?

При отсутствии сведений о том, что арендодатель возражал против нахождения арендуемого имущества в пользовании арендатора по истечении срока действия договора аренды и был против пролонгации данного договора, судьи приходят к выводу, что арендатор обязан уплатить арендную плату за период фактического пользования имуществом (Постановления АС Приморского края от 28.05.2023 г. № А51-24945/2023, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2023 г. № А81-1815/2023, Тверской области от 27.04.2023 г. № А66-5971/2023).