А собственники владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом путем обсуждения вопросов повестки и принятия решений голосованием (). При этом, как следует из положений , для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а и согласие всех собственников помещений в доме.Однако одни суды считают, что за решение о согласовании
Апелляционное определение № 33-5745/2023 от 29 апреля 2023 г.
Необходимо ли дворникам управляющей компании убирать крыльца нежилых помещений и территорию у крыльца (газон, асфальтированный подъезд к крыльцу, пешеходные дорожки)? Ведь им пользуется только один собственник — организация.
Ремонт крыльца в многоквартирном доме
Данные нежилые помещения были запроектированы изначально при строительстве дома. В инвентарных планах на нежилые помещения, выданных БТИ у некоторых помещений обозначено крыльцо, у некоторых нет (хотя крыльцо есть).
Согласно п.2 ст.158 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате
расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений
управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ,
стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других
предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
#2 Awen Awen —>
Имеется МКД. К нему имеется пристройка (частично встроена). В пристройке располагается магазин. Магазин питается от внутридомовых коммуникаций.
На пристройку имеется свидетельство о праве собственности как на нежилое помещение.
Встал вопрос о ремонте крыши над пристройкой) Так вот является ли крыша над этой пристройкой общим имуществом МКД или нет? Жильцы говорят нафига нам эту крышу ремонтировать, пусть собственник магазина и ремонтирует.
Так вот если крыша это общее имущество МКД, то извольте из общака платить за ремонт, а если нет то собственник магазина.
#3 Lexus007 Lexus007 —>
Определить довольно просто — если нежилое помещение является частью МКД, то по закону крыша общая. Проблема обычно в другом — обосновать, что нежилое помещение не должно считаться частью МКД. Но в таких случаях сделать это непросто, т.к. изначально по документам такие помещения являются частью МКД.
СПРАВКА: Внешней границей инженерных сетей является внешняя граница стены МКД (для газоснабжения – место соединения первого запорного крана с внешней сетью), а граница ответственности долевых собственников имущества МКД – место соединения общего прибора учета с инженерной сетью.
Проблемы с определением того, что входит в общее имущество дома
Хотите купить или продать недвижимость?
Поможем подобрать варианты или найти покупателя, подскажем с выбором банка, подготовим пакет документов и организуем безопасную и юридически грамотную сделку.
Общее имущество многоквартирного дома
Что входит в состав общего имущества многоквартирного дома, мы уже перечисляли. В списке были технические подвалы. В каждом подвале МКД расположены какие-либо инженерные сети, из чего должно следовать, что любой подвал – общедомовое имущество. Но на практике все намного сложнее.
Само собой, в связи с общей собственностью получается парадоксальная ситуация. Право вроде есть, но вот как понять, что именно «ваше»: кусочек крыши, 2 батареи, 3 ступеньки? Чтобы решить спорную ситуацию, законодатель предусмотрел ст. 37 ЖК РФ.
Категория общего имущества №2. Объекты, предназначенные для социально-бытовых потребностей
- плату за содержание жилого помещения в МКД (если у вас управляющая организация или собственник помещений);
- обязательные платежи и взносы собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, ЖК, ЖСК или иного специализированного потребкооператива (собственники помещений, не являющиеся членами перечисленных организаций, вносят плату за содержание жилых помещений в соответствии с ч. 6 ст. 155 ЖК, т.е. с ними заключается дополнительный договор).
Категория общего имущества №4. Земельный участок с элементами благоустройства и озеленения
- крыши зданий (вне зависимости от конструкции, конфигурации и других особенностей);
- ограждающие несущие и ненесущие конструкции;
- механическое оборудование;
- электрические системы;
- санитарно-техническое, а также другое оборудование.
В апелляционной жалобе ТСЖ не согласилось с заключением эксперта и посчитало необоснованным отказ суда в назначении повторной судебной экспертизы, так как не были учтены другие имеющиеся в деле доказательства и обстоятельства:
Между товариществом собственников жилья «Черняховского 72А» в многоквартирном доме в г. Пермь и собственником нежилых помещений ООО «Развитие 59» возникли разногласия относительно обязанности по оплате за содержание и ремонт общедомового имущества. ТСЖ считало, что собственник пристроенного помещения площадью 455 кв.м. обязан оплатить накопившуюся задолженность, и направило в его адрес претензию. Так как общество не согласилось оплатить долг, товарищество решило взыскать задолженность в судебном порядке.
Арбитражный суд Уральского округа разбирался, является ли пристрой к дому обособленным или относится к многоквартирному дому: от этого зависела обязанность собственника по оплате содержания общедомового имущества. На примере этого дела хорошо видно, что может учесть суд при рассмотрении аналогичных споров.
- пристройка и жилой дом связаны между собой общей несущей стеной;
- имеется сообщение между подвальными помещениями;
- пристройка не может функционировать без МКД, так как не оборудована водоснабжением, теплоснабжением и электроснабжением;
- МКД и пристроенная часть построены по единому проекту;
- наличие прямых договоров между ответчиком и ресурсоснабжающими организациями, несение расходов на содержание своего имущества не освобождают ответчика от участия в общих расходах, поскольку ответчик эксплуатирует здание, используя общее имущество МКД.
В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Стояк батареи – это общедомовое имущество?
В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
Канализационный стояк – это общедомовое имущество?
Также управляющая компания обязана доказать, что вина произошла по вине собственников помещения, только тогда, она имеет право снять с себя ответственность. Также не следует забывать, что перечень услуг, оказываемых управляющей организации, не должен быть меньше, чем минимальный перечень услуг, перечисленный в постановлении правительства № 290. Поэтому ответственность за ремонт и содержание общедомового имущества должна происходить за счет управляющей организации.
