Отказ от доходного подхода к оценке акций

Этап 6. Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются) и на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли и на недостаток ликвидности (если они необходимы). Для проведения поправок на нефункционирующие активы требуется оценка их рыночной стоимости в соответствии с принятыми методами для конкретного вида активов (недвижимость, машины и оборудование и т.д.).

Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости предприятия через величину дохода от владения объектом недвижимости в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.

2.4.3.Доходный подход

С технической, т.е. математической, точки зрения ставка дисконта — это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов (их может быть несколько) в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования. Если рассматривать ставку дисконта со стороны предприятия как самостоятельного юридического лица, обособленного и от собственников (акционеров), и от кредиторов, то можно определить ее как стоимость привлечения предприятием капитала из различных источников.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. По предприятиям-аналогам должна быть известна достаточная, достоверная и доступная информация по характеристикам элементов сравнения наиболее значимых в формировании ценности предприятия. Должно иметься достаточно информации (достоверной и доступной) для осуществления корректного и обоснованного расчета корректировок на отличия между предприятиями-аналогами и оцениваемым предприятием.[30,31]

Этот метод используется, когда текущие и прогнозируемые денежные потоки компании от продолжения деятельности настоль­ко низки, что ее ликвидационная оценка близка к оценке действу­ющего предприятия. Часть владельцев может предпочесть ликви­дацию, тогда как другие владельцы предпочитают продолжение деятельности. Если компания имеет много подразделений или дочерних фирм, причем часть из них прибыльна, а другая нет, может возникнуть необходимость оценки ее стоимости по рассматрива­емому методу.

Читайте также:  Хвс Для Гвс Что Это Такое

2.2 Описание процесса оценки Объекта оценки в части применения подходов и методов оценки

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки мы пришли к выводу, что использование одного из трех существующих подходов (сравнительного) является некорректным. Поэтому мы приняли решение отказаться от использования этого подхода при расчете величины стоимости объекта оценки и использовать только два – доходный и затратный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Ставка дисконта представляет собой процентную ставку, необходимую для приведения будущих доходов к единому значению текущей стоимости бизнеса. Для инвестора она является требуемой ставкой дохода по альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на момент оценки.

В обязательном порядке нужно с особым вниманием подходить к возможности достоверно определить будущие потоки доходов предприятия и развитие деятельности компании ожидаемыми темпами. На точность прогноза сильно влияет и стабильность внешней экономической среды, что актуально для довольно неустойчивой российской экономической ситуации.

Расчет стоимости компании доходным подходом

  • он довольно трудоемкий;
  • ему свойственен высокий уровень субъективизма при прогнозировании доходов;
  • высока доля вероятностей и условностей, так как устанавливаются различные предположения и ограничения;
  • велико влияние различных факторов риска на прогнозируемый доход;
  • проблематично достоверное определение реального дохода, показанного предприятием в отчетности, причем не исключено преднамеренное отражение убытков в различных целях, что связано с непрозрачностью информации отечественных предприятий;
  • сложен учет непрофильных и избыточных активов;
  • некорректна оценка убыточных предприятий.

Доходный подход при оценке стоимости бизнеса включает в себя капитализацию потоков денежных средств. Упомянутый метод позволяет рассчитать стоимость организации, концентрируя основное внимание на денежных потоках, которые формируются имущественными потенциалами бизнеса.

Основные методы подхода

  • проанализировать финансовую отчетность;
  • выбрать величину части прибыли, которая в будущем станет капитализированной;
  • рассчитать размер ставки капитализации;
  • определить предварительный размер стоимости;
  • внести поправки на наличие в компании незадействованных в деловых процессах активов;
  • внести коррективы в контролируемые и неконтролируемые части оцениваемой доли прибыли.

Метод дисконтированных денежных потоков

Ставка капитализации – это разность между ставкой дисконтирования и степенью будущего роста. Чтобы определить величину валового денежного потока (ДП) к капитализации в соответствии со стандартным способом расчета, ДП представляют как сумму неденежных расходов и величины чистой прибыли после уплаты всех налогов и сборов, предусмотренных законом.

Данная информация при проведении оценки недвижимости берется из аналитических отчетов международных рейтинговых агентств, таких как Moody’s, Fitch и Standardamp;Poor’s, которые одновременно с присваиванием рейтинга суверенной экономике указывают и соответствующий этому рейтингу уровень риска. Необходимо также пояснить, что учет странового риска в коэффициенте капитализации производится только при оценке недвижимости для нерезидентов РФ.

Читайте также:  Объяснительная об ошибке в индивидуальных сведениях

Источник информации: лекционный материал из методического указания по выполнению расчетно-графической работы по дисциплине «Оценка земли и иной недвижимости» / доцент к.э.н. С.И. Комаров. — М.: ГУЗ, 2012. – 71 с. — глава «Доходный подход оценки недвижимости»

Суть методики

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Вы нашли нужную информацию, за которой пришли?
Да, то что нужно информация.
21.71%
Непонятно, еще обращусь за помощью к юристу.
11.03%
Нет, буду сам искать еще.
67.26%
Проголосовало: 281

Среди подходов к оценке недвижимости доходный подход допускает определения рентабельности инвестиционных вложений в недвижимость с максимальной точностью. Регулируется законодательным положение Федерального закона об оценочной деятельности, принятым 29.07.98 г., под № 135-ФЗ и иными нормативами.

Что это такое — оценка недвижимости доходным подходом?

Полученный итог раскрывает перспективы инвестирования в конкретный объект и допускает последующего сравнения с иными коммерческими предприятиями. В этом случае очевидными становятся ожидаемые выгоды, которые имеют характер перспектив и подлежат дисконтированию.

Методики расчёта

Если собственник недвижимости или покупатель, заинтересованный в выгодном инвестировании, предусматривают проведение оценки на основании доходного подхода, им обязательно необходимо обратиться в коллегию независимых оценщиков, по месту расположения недвижимости.

Величину прогнозируемого роста или снижения сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, за предполагаемый период владения объектом определяется в процессе проведения анализа рынка на этапе сбора исходной информации.

Этап 2. Именно поэтому на втором этапе рассчитывается действительный валовой доход (ДВД), т.е. тот вид действительного дохода, который собирается в практической деятельности. Формула для вычисления ДВД выглядит следующим образом:

Получение данных для метода

Алгоритм расчета чистого операционного дохода по j-тому году идентичен тому, что мы рассмотрели выше. Отличия между денежными потоками, отнесенными к различным временным период обуславливаются изменениями арендных платежей, составляющих операционных расходов и т.п.

где PV будет результатом всех вычислений, демонстрирующим цену объекта с учетом введенных показателей. Ci здесь представляет собой денежные потоки во время ограниченного периода времени, обозначающегося как t, M – остаточная стоимость, а it ставка дисконта недвижимости.

Капитализация выгоды

  • надежность при анализе новых объектов;
  • целесообразность и/или единственная возможность для оценки в случаях необходимости наилучшего или наиболее эффективного технико-экономического анализа нового строительства, общественно-государственных и специальных строений;
  • возможность получения достоверной информации на малоактивных рынках;
  • актуальность применения для целей налогообложения и страхования.
Читайте также:  Статус малоимущей семьи департамент

Ный подход

Вторым плюсом рассматриваемого метода вычислений является его способность отражать реальную картину экономики и стоимости объектов на конкретное время, ведь для получения результата оценщику приходится рассчитывать большое количество показателей с учетом всех возможных нюансов и самого объекта, и рынка в целом.

Если справедливая стоимость акции существенно больше ее текущей курсовой стоимости, то акции считаются недооцененными, а если справедливая стоимость акции меньше ее курсовой стоимости, то акции считаются переоцененными. Чем больше положительная разница между справедливой стоимостью акции и ее текущей курсовой стоимостью, тем больше акции недооценены и значит, обладают большим потенциалом к повышению курсовой стоимости. Чем больше отрицательная разница между справедливой стоимостью акции и ее текущей курсовой стоимостью, тем больше акции переоценены, а значит, обладают большим потенциалом к понижению курсовой стоимости.

Метод DCF подходит для расчета справедливой цены акций высоколиквидных и «прозрачных» компаний, то есть для нескольких десятков российских акций. Для расчета справедливой цены акций других российских компаний, малоликвидных и непрозрачных обычно применяются упрощенные модели DCF или рыночные методики.

6 блок. «Доход до…»

Если рыночный подход определяет относительную недооцененность или переоцененность стоимости акции, то доходный подход позволяет рассчитать справедливую или обоснованную стоимость акции. Используя рассчитанную справедливую стоимость акции и ее текущую курсовую стоимость, можно вычислить абсолютное значение недооцененности или переоцененности данной акции.

Данный метод, исходя из теории, достаточно прост. Однако и с ним могут возникнуть трудности. Иной раз попадаются случаи, когда без этого метода объект вовсе невозможно рационально оценить. Речь идет о разработке и оценке инвестиционных проектов.

Указанную формулу лучше всего применять, когда ожидается, что размер прибыли предприятия за период в несколько лет не претерпит резких изменений, то есть показатели за каждый год будут приблизительно одинаковыми.

Метод капитализации денежных потоков

Определением стоимости оцениваемого объекта предприятия занимается оценщик или уполномоченное руководителем лицо. Если оценщик приходит к выводу, что применение доходного подхода в конкретном случае является нерациональным, то принимается решение оформить отказ от доходного подхода оценки бизнеса. Связано это с тем, что такой метод тесно связан с ожиданием того, что текущая стоимость активов будет равной будущим преимуществам бизнеса.

Мария Сергеевна
Специализация: адвокат по семейным делам, адвокаты для представительства в суде, защита в суде, представительство в судах общей юрисдикции, представительство в суде, составление документов, составление жалоб, составление и проверка юридических документов, составление искового заявления, составление претензии, устная консультация, юристы для проведения независимых экспертиз, юристы и адвокаты по автомобильному праву, юристы по административному праву, юристы по жилищным вопросам, юристы по защите прав потребителей, юристы по семейному праву. Помогу Вам решить самые сложные и нестандартные проблемы.
Оцените автора
Простые ответы на юридические вопросы