Обязана ли быть в проекте схема комуникаций при приемке жилого здания

Фактически каждая из вышеуказанных организаций будет отвечать за свои сегменты и в каждом случае нести ответственность за неисполнение своих обязанностей. Также каждая из организаций несёт бремя исправления допущенных нарушений. От этого зависит и то, кто будет компенсировать Вам затраты. На застройщика может повлиять суд это самый действенный, но и затратный способ. Просто жалобы на застройщика могут быть поданы в Инспекцию государственного строительного надзора. В таком случае этот орган проведет самостоятельную проверку. Также можно обратиться по вопросам поставки услуг жильцам дома и по вопросу коммуникаций в государственную жилищную инспекцию. Но будет ли толк от обращений с жалобами ответ на это никогда не бывает однозначным. Некоторые госорганы добросовестно исполняют свои обязанности и штрафуют застройщика, привлекают к административной и (или) иной ответственности, а другие дают просто отписки.

Отвечает адвокат Роман Дадашев:

Для того чтобы разобраться в Вашей непростой ситуации, необходимо выяснить правомерность выдачи застройщику разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса, данный документ может быть выдан только в том случае, когда построенный объект соответствует характеристикам, заявленным застройщиком при получении разрешения на строительство. В связи с чем рекомендуем Вам обратиться за разъяснениями в орган, выдавший разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Если получено свидетельство о государственной регистрации права, значит, многоквартирный жилой дом передан в эксплуатацию, поставлен на кадастровый учет. А до этого застройщик получил заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технического регламента и проектной документации (ЗОС) и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. То есть, технические условия по подключению коммуникаций были соблюдены.

Вывод суда: установленный порядок раскрытия информации сам по себе «не ограничивает право собственника на ознакомление с технической документацией относительно дома, собственником имущества которого он является».

Если дом управляется товариществом собственников жилья, то однозначный ответ содержится в ст. 143.1 Жилищного кодекса РФ. Там прямо прописано право любого собственника знакомиться с технической документацией на многоквартирный дом и иными связанными с управлением домом документами.

Собственники интересуются, имеют ли они право знакомиться с технической документацией на многоквартирный дом.

Первичная информация, отражающая сведения об эксплуатации (использования) общедомового имущества, напрямую затрагивает права заявителей в части владения, пользования и распоряжения общедомовым имуществом, управляющая компания обязана была представить испрашиваемые документы собственникам помещений в МКД для ознакомления.

У УО есть возможность предвосхитить такое развитие событий ещё на этапе заключения договора управления: достаточно просто внести в него закрытый перечень документов, согласовав его с собственниками. Тогда у собственников не будет возможности расширять этот список.

Перечень документов, которые входят в состав технической документации МКД, определён в постановлении Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 (п. 24 и 26). Это те документы, в которых содержится информация о составе и состоянии общего имущества:

• технический паспорт дома;
• документы на приборы учёта;
• документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ;
• акты осмотра, проверки состояния;
• акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;
• инструкция по эксплуатации МКД;
• кадастровый план земельного участка;
• выписка из Росреестра;
• градостроительный план земельного участка;
• документы о действии сервитута или иного обременения;
• проектная документация;
• списки собственников, нанимателей и арендаторов;
• договоры об использовании общего имущества МКД;
• решения и протоколы общих собраний собственников;
• иные документы.

Перечень документов

Обновлению подлежит технический паспорт многоквартирного дома, это делается раз в 5 лет после инвентаризации. Если, например, изменилась площадь квартиры после перепланировки, то изменения вносятся сначала в техпаспорт квартиры, а потом и в техпаспорт всего дома.

Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2023) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Экспертиза нужна но только на ваше усмотрение раз объем увеличился значит и работы увеличились следовательно эти работы нужно по хорошему проверить на соответствие документации. На сколько я понял закупка осуществлена по 44-ФЗ.

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации

1) о видах строящихся в рамках проекта строительства объектов капитального строительства, о виде договора, для исполнения которого застройщиком осуществляется реализация проекта строительства (в случае заключения такого договора), в том числе договора, предусмотренного законодательством о градостроительной деятельности, о лицах, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, о результатах экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий, о результатах государственной экологической экспертизы, если требование о проведении таких экспертиз установлено федеральным законом, а также коммерческое обозначение, индивидуализирующее объект (группу объектов) капитального строительства (в случае строительства многоквартирных домов — наименование жилого комплекса), если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение (наименование жилого комплекса) в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, о генеральном подрядчике, выполняющем работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком;

1. Внешние инженерные сети — расположены на улицах, магистралях, трассах. Это линии электропередач с трансформаторными подстанциями; водопроводы и другие гидротехнические сооружения; теплотрассы, подающие тепло на населенный пункт или городской квартал; очистные, газораспределительные, насосные станции; распределительные коллекторы; уличное и придомовое освещение и т. д.
2. Внутренние инженерные системы — соответственно находятся внутри жилых и нежилых строений. Это разводка электрических сетей по дому; водопроводные трубы и отопительная система; вентиляция; телефонные и кабельные системы и т. д.

Виды наружных коммуникаций

Необходимый в быту и на производстве газ поступает в здания через систему газоснабжения, в которой устанавливается оптимальное давление и качество газа. Для охраны производственных площадей, зданий и сооружений, налаживания коммуникаций между людьми, которые там живут или работают, прокладываются системы сигнализации и связи.

Обследование наружных коммуникаций зданий и объектов строительства

• соблюдение техники безопасности при проведении разного рода ремонтных работ, особенно если на это время весь объект или его часть будет оставаться подключенной к одной из систем снабжения водой, электричеством или газом;
• грамотное размещение новых точек подключения и соединения с действующими коммуникациями, установка приборов учета и необходимого оборудования;
• при необходимости — варианты замены вышедших из строя или сильно изношенных элементов сети;
• соответствие предполагаемых нагрузок техническим условиям.

• тех.паспорт, экспликация и поэтажные планы БТИ;
• договоры на оказание коммунальных услуг;
• договоры технического обслуживание лифтов и систем дымоудаления (ДУ) и противо-пожарной автоматики (ППА);
• договор на вывоз твёрдо-бытовых отходов (ТБО) и крупно-габаритного мусора (КГМ);
• сведения о наличии и количестве вводно-распределительных устройств (ВРУ), индивидуально-теплового пункта (ИТП), силовых установок, вентиляционных каналов, уборочной площади и мусоропроводе;
• документы о собственности помещений и количестве проживающих.

I. Ситуации, при которых происходит приём-передача МКД.

Если получить полную информацию не представляется возможным, можно составить проект договора управления с его последующей доработкой. Как вариант, за основу можно взять договор управления, заключённый между собственниками помещений с действующей УК (при наличии).

II. Этапы приёма-передачи МКД и сопровождающие их документы.

На основании акта обследования технического состояния МКД, необходимо составить дефектную ведомость, которая должна стать одним из приложений к договору управления и зафиксировать все проблемы и дефекты общего имущества на момент приёма МКД новой УК.

После оценки ГАСН застройщик собирает документы и готовится к вводу дома в эксплуатацию. Закон не запрещает представителям ГАСН приехать с проверкой на объект без уведомления строительной компании и выдать ряд предписаний. На практике внезапный визит оборачивается длительной сдачей МКД и переживаниями дольщиков (которым остается только ждать устранения недостатков).

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. » (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) ввод дома в эксплуатацию определен как первый и необходимый шаг перед передачей квартир собственникам (ч. 2 ст. 8). Этот алгоритм является не просто набором шагов, а четким правовым механизмом. Его порядок для застройщика и принимающей стороны установлен Градостроительным кодексом РФ (ст. 55).

Обязанности застройщика

• успешное завершение строительства и переход дома из категории новостройки в жилую недвижимость;
• соответствие здания техническим нормам, его функциональность и безопасность для жильцов;
• полная готовность постройки к заселению и эксплуатации.

1. Системы водоснабжения включают в себя комплекс сооружений, выполняющих доставку или отвод воды к определенному объекту.
2. Теплоснабжение. Существует огромное количество вариантов обеспечения тепла, которое может включать теплоцентрали, отопительные котлы и т.д.
3. Электрические сети очень распространенные системы, без которых практически не возможно функционирование современного человека.
4. Канализация.
5. Газоснабжение.

Инженеры-проектанты решают ряд задач по : выбору места расположения очистительной системы, расчету количества проживающих, количеству санузлов, раковин и бытовой техники, нуждающейся в отводе воды. Кроме того для надежной работы канализации необходимо исследовать рельеф и определить гидрогеологические особенности местности.

1. Водоснабжение

В ряде случаев система газоснабжения позволяет получить полный цикл жизнеобеспечения для загородного дома, ведь газовое топливо используется не только для отопления и пищеприготовления, но и для горячего водоснабжения, топливоснабжения современных бытовых приборов, необходимых для комфортного проживания.

• для возведения нового здания (МКД, торговый центр, общественное учреждение, производственное здание и т.д.);
• при реконструкции существующего объекта (например, при увеличении площади здания нужно спроектировать и подключить новые участки сетей);
• при проведении капитального ремонта на конструкциях или инженерных системах здания;
• при переустройстве жилых или нежилых объектов (например, при установке нового оборудования, переносе коммуникаций на другое место).

Обследования для проектирования наружных и внутренних сетей

• МосСвет – на системы освещения и электроснабжения здания, уличные сети;
• Водоканал – на сети водоснабжения и водоотведения;
• теплоснабжающие организации – на системы отопления;
• газораспределительные организации – на пуско-наладку систем газоснабжения.

Сроки и стоимость

В ходе обследования будет проверена работоспособность систем пожаротушения, изучено фактическое состояние и износ трубопроводов. Результаты всех мероприятий будут указаны в заключениях, отчетах, протоколах и актах.

Далее работниками ГАСН формируется другой акт, подтверждающий, что построенный дом и квартиры в частности соответствуют информации, прописанной в проекте на строительство. Только после этого порядок ввода подразумевает начало сбора пакета бумаг, о которых упоминалось выше.

Как привило, промежуток между двумя событиями (передачей ключей и вводом) составляет не больше шести месяцев. В крайнем случае, процедура может растянуться, и разница составит один год. Конечно, это не говорит о том, что строительная компания завершит ввод в эксплуатацию и не будет раздавать ключи дольщикам. Здесь стоит помнить, что охрана объекта – дорогое удовольствие. С другой стороны, все юридические права на проведение таких манипуляций у него будут.

Ввод здания в эксплуатацию и передача ключей: в чем разница?

Главные функции в вопросе ввода многоквартирного здания возлагаются на застройщика. Именно он должен обратиться в соответствующий орган с заявлением и пакетом документов, подтверждающих соответствие вводимого в эксплуатацию здания действующим нормам. Только в этом случае может быть составлен акт ввода и выдано необходимое разрешение.