Если у продавца есть долги по коммунальным услугам, они не перейдут новому собственнику. Но тот может столкнуться с проблемами: например, ресурсопредоставляющим организациям все равно, что задолженность образовалась не по вине покупателя, и ему могут отключить водо- или электроснабжение.
Прописанных граждан
Самые распространенные и опасные для покупателей сделки – с недвижимостью, для покупки или погашения ипотеки на которую использовался материнский капитал. Согласно ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах поддержки семей с детьми», всем членам семьи обязательно выделяются доли, если для этого расходуется маткапитал.
Если продается квартира несовершеннолетнего или недееспособного
Важно! Риск покупателя при покупке недвижимости, на которую продавец использовал маткапитал, заключается в возможном оспаривании сделки. Это может сделать ПФР, прокуратура, супруг или сами дети по достижении совершеннолетия.
«Как правило, оплата государственной пошлины за регистрацию ипотечной сделки возлагается на заемщика. А вот от предлагаемого банком дополнительного платного пакета услуг по этой процедуре вполне можно отказаться. Все можно сделать самостоятельно. Уточните в вашем городе, как проходит регистрация. Скорее всего, подача заявления в Росреестр возможна через МФЦ», — рассказывает Наталья Исаева.
«В случае отказа клиента от оформления того же страхования жизни банки оставляют за собой право повысить ставку на 0,7–3%. В этой ситуации клиенту стоит посчитать, что выгоднее — оформить страховку (ее стоимость зависит от многих параметров, включая возраст, пол и состояние здоровья заемщика) или отказаться от нее», — рассказывает руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин.
Ежемесячный платеж, определенная процентная ставка, срок действия кредита — обязательные пункты каждого ипотечного договора. Однако есть и факультативные опции, на которые заемщик не обязан соглашаться, но банк может настаивать на их включении. Что это за услуги, как от них отказаться и чего ждать после этого, читайте в материале.
В соответствии с законом № 353-ФЗ, банки не могут взимать комиссию за открытие счета, выдачу (зачисление денег на счет) кредита, а также иные услуги, оказание которых выгодно исключительно банку, но не заемщику. Например, та же юридическая помощь или консультационные услуги сотрудников банка в оформлении сделки оформляются по желанию клиента, а никак не потому, что это обязательно.
Многие граждане обращаются к агентствам недвижимости, в том числе, чтобы провести безопасную сделку. Они доверяют специалистам по недвижимости, полагают, что они проверят объект, выявят риски и помогут купить хорошую квартиру по выгодной цене. Но на практике далеко не всегда происходит именно так.
Если вдруг обнаружится факт мошенничества с ипотекой, например подделка документов, или просто на объект будут претендовать третьи лица, заемщик будет защищен. Если он потеряет права собственности, страхования компания покроет убытки, закроет за клиента ипотечный кредит.
Титульное страхование — защита от неожиданных собственников
Не факт, что любой из вышеуказанных признаков — 100% показатель мошенничества. Но лучше не рисковать. Более того, эти моменты насторожат и банк, что может повлечь отказ в кредитовании покупки именного этого объекта — вы потеряете время.
«Сама в конце лета 2023 года купила такую квартиру, где, видимо, бывшие жильцы не узаконили перепланировку и в техпаспорте не было никаких отметок. И банк одобрил сделку. Следовательно, ничего банк не проверял! Столкнулась с этим потому, что возникла необходимость внести изменения в егрн по поводу площади квартиры… Вызвали техника на замер из бти, вот тут то она и огласила, что сначала необходимо узаконить перепланировку…»
Банк также страхует свои риски еще и тем, что заставляет заемщика оформлять страховые полисы как на саму квартиру (от физической порчи или утраты), так и на свою жизнь и/или потерю трудоспособности. А если возникли сомнения насчет юридической чистоты документов, то банк может потребовать от заемщика еще и Откроется в новой вкладке.»>застраховать титул на квартиру (подробнее об этом – по ссылке в Глоссарии).
Статистика для банка важнее юридической проверки квартиры
Поэтому проверка документов на такую квартиру выполняется быстро, поверхностно, по типовому шаблону, не углубляясь в детали. И конечно, никаких действий, чтобы специально обезопасить Покупателя, банк предпринимать не будет. Ему это просто не нужно.
- определяется степень износа самого строения;
- одобрение обычно получают заемщики, которые желают купить квартиры, находящиеся в доме с кирпичным, каменным или цементным основанием;
- часто банки требуют от потенциальных заемщиков документов, подтверждающих, что не планируется в ближайшее время снос объекта, а также, что он не находится в аварийном состоянии;
- учитывается место расположения строения, для чего рассматривается имеющаяся инфраструктура;
- изучается состояние объекта, площадь самой квартиры, имеющаяся планировка и отделка разных поверхностей в квартире;
- жилое помещение должно иметь отдельный вход, а также обязано быть подключенным к разным инженерным коммуникациям;
- не получится взять заемные средства на покупку квартиры, располагающейся в подвале или цоколе.
Какие новостройки являются идеальными для банков
Сделка, предполагающая покупку объекта недвижимости, считается специфической и сложной. Если требуется приобрести квартиру на вторичном рынке, то дополнительно банк будет изучать, не претендуют ли на эту жилплощадь другие лица. Поэтому оцениваются правовые аспекты процедуры.
Как оценивается жилье на вторичном рынке
Если банк дает разрешение на проведение перепланировки, но заемщик все равно выполняет данные работы, то кредитор может подать иск в суд, на основании которого расторгается ипотечный договор или присуждается возврат недвижимости к прошлому состоянию.
На самом деле для обслуживания ипотеки карта банка не нужна, поэтому ее оформление остается на усмотрение заемщика. Есть другие способы ежемесячного внесения средств – например, через банкомат или в операционной кассе.
Эта опция так же добровольная и банк не имеет права принуждать заемщика воспользоваться ею. Да, при согласии на платеж ставка действительно может быть понижена на 1-1,5%. Но такая опция будет выгодна клиенту только при оформлении ипотеки на долгий срок без досрочного погашения.
💸 Дополнительные платежи и комиссии
При этом банки имеют право повысить процентную ставку по кредиту при отказе клиента от дополнительных опций страхования. Поэтому в некоторых случаях оформить полис может быть дешевле, чем отказаться от него, но решать это должен только клиент.
В соответствии с законом № 353-ФЗ, банки не могут взимать комиссию за открытие счета, выдачу (зачисление денег на счет) кредита, а также иные услуги, оказание которых выгодно исключительно банку, но не заемщику. Например, та же юридическая помощь или консультационные услуги сотрудников банка в оформлении сделки оформляются по желанию клиента, а никак не потому, что это обязательно.
«При согласии на такую опцию можно снизить ставку до 1,5%. Важно понимать, что эта услуга добровольная и выгодна она для заемщика, только если он планирует брать ипотеку на длительный срок и не планирует досрочного погашения. Чтобы принять верное решение, следует перед оформлением кредита посчитать, что будет дешевле: оплатить комиссию или отказаться от нее», — отмечает Инна Солдатенкова.
Комиссия банка
Многие банки сотрудничают с конкретными страховыми компаниями. И если заемщик, подсчитав, что для него лучше отказаться от страхования, решает сделать это, его могут пугать возможным отказом в получении кредита. «Но бояться не следует — в большинстве случаев это только маркетинговый ход. И ипотеку, если у вас все хорошо с документами, доходом, есть предварительное одобрение, вам все равно дадут», — комментирует ведущий эксперт по кредитным продуктам финансового супермаркета Банки.ру Инна Солдатенкова.
Нередки также ситуации, когда банк при выдаче потребительского или же ипотечного кредита, предлагают оформить кредитную карту с определенным льготным периодом, что может стать началом суда с банком. Оформляя такую карту вам иногда даже не нужно нигде расписываться – договор начнет действовать с момента активации карты. Потенциальный риск таких кредитов заключается в том, что с юридической точки зрения это такой же кредит, однако с плавающей процентной ставкой.
Навязанная кредитная карта
ВНИМАНИЕ: наш кредитный адвокат поможет Вам в вопросе возврата денег при навязывании услуг со стороны банка при оформлении кредита: профессионально, на выгодных условиях взаимодействия и в срок. Звоните!
Навязанная страховка при кредите
Чтобы избежать таких ситуаций, необходимо внимательно читать условия кредитования при выдаче кредитной карты, а лучше всего вообще отказаться от такого вида услуг. Если что-то не понятно из документов — сразу звоните нашим адвокатам по кредитам, мы имеем большой опыт в решении кредитных дел, работаем на выгодных условиях.
Разумеется, контролировать все сделки с недвижимостью стоимостью от 3 млн нет ни возможности, ни необходимости. Речь идет лишь о т.н. «подозрительных сделках», где есть веские основания полагать, что сторонам нужно не столько купить-продать недвижимость, сколько «обелить» теневые доходы.
Поведение клиента вызывает подозрение
Долгое время этот вопрос оставался открытым. Но в текущем году наметилась заметная подвижка: Федеральная нотариальная палата совместно с Росфинмониторингом издали письмо, где подробно перечисляются признаки подозрительных сделок с недвижимостью (от 4 марта 2023 г. № 2192 / 01-01-40/4546).
Подозрительная организация расчетов по сделке
- скрывает или уклончиво отвечает на вопросы о том, не является ли он публичным должностным лицом («А вы не тот ли самый Иванов, который депутат?»), каковы источники денег на покупку недвижимости («А где можно столько заработать, если не секрет?»),
- уточняет у нотариуса или риэлтора, соблюдают ли они требования Закона 115-ФЗ («А в Росфинмониторинг вы докладываете?»),
- просит ускорить процедуру оформления сделки без объяснения причин, настаивает на расчете наличными деньгами, не раскрывает личность того, в чьих интересах действует.
6. Обычно оговоренная сумма оказывается выше размера ипотечной задолженности, так что квартиру владелец сможет продать с выгодой или хотя бы вернуть сумму первоначального взноса, так как здесь он изначально потратил личные сбережения. Предполагаемый доход в день совершения сделки необходимо заложить в банковскую депозитную ячейку. Можно использовать ячейку в любом банке, не обязательно арендовать ее у бывшего кредитора.
И всё же гражданин твёрдо намерен избавиться от залогового имущества и получить деньги, столь необходимые ему в данный момент. Высококвалифицированный юрист, занимающийся решением любых вопросов, касающихся владения недвижимостью, предлагает клиентам выбрать из нескольких предложенных вариантов наиболее приемлемый.
Обременение – серьёзная помеха при продаже жилья
Однако квартира изначально становится залоговым имуществом. Проживать в ней, вписывать в завещание собственник может, а вот распорядиться иным способом ему вряд ли удастся. В соответствии с положениями закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г., касающегося правил владения ипотечной недвижимостью, собственнику запрещается без согласия банка:
Для такого документа срок действия не установлен, само бюро технической инвентаризации советует обновлять его каждые пять лет. Следует отметить, что если с момента выдачи прошлого паспорта произошли какие-то изменения с квартирой или ее перепланировки, то документ будет не действителен.
Продать квартиру может собственник или иное лицо по доверенности. Если собственников несколько, все они должны участвовать в сделке по продаже квартиры. Поэтому банк потребует документ с данными о владельцах жилья. До 2023 года для этих целей существовало свидетельство о праве собственности.
Проверка дееспособности продавца
А нотариус, в свою очередь, будет требовать от человека всех доказательств факта приобретения квартиры холостяком. Снижая собственный риски, при любой непонятной ситуации банк скорее откажет в покупке квартиры.
Часто граждане пользуются заемными средствами банка для покупки квартиры. Для этого оформляется стандартный ипотечный кредит. Не всегда банки дают одобрение на заявку, причем нередко причиной становится то, что существует вероятность покупки квартиры, на которой имеется обременение или претендуют на нее третьи лица.
бесплатные консультации по наследованию
Для многих покупателей использование заемных средств банка выступает в виде дополнительной гарантии того, что сделка является юридически чистой, так как увеличивается количество инстанций, проводящих проверку. Но даже при таких условиях всегда существует вероятность столкнуться с мошенниками.
Сколько длится банковская проверка
На вторичном рынке желательно покупать квартиру с одним собственником и при отсутствии прописанных других лиц в жилье. Дополнительно учитывается, что квартира должна находиться в свежем доме, обладающем прекрасным состоянием.
