Может ли покупатель сам лично обращаться с договором купли продажи в росреестр: правовые документы, изменения, что делать

Договор купли продажи – оригинал в трёх экземплярах.
Заявление – от каждой стороны.
Паспорта заявителей, с предварительно снятыми копиями всех страниц.
Правоустанавливающий документ продавца на право распоряжения квартирой: договор, свидетельство о наследовании и т.п.
Свидетельство о собственности (до 2023 г.) или выписку из ЕГРН (с июля 2023 г.).
Для совместно нажитой собственности требуется нотариально удостоверенное разрешение супруга (ст. 35 СК РФ).
Для несовершеннолетних и недееспособных собственников требуется разрешение от органов опеки и попечительства. О том, как совершить сделку купли-продажи, если собственником является несовершеннолетний ребенок, мы рассказывали тут.
Аналогичное разрешение если из квартиры до начала сделки не выписаны несовершеннолетние или недееспособные.
Свидетельства о рождении детей до 17 лет включительно, если в их интересах действуют законные представители, с предварительно снятыми копиями.
Документ, допускающий законное представительство, если ими являются не родители.
Если в интересах покупателя или продавца выступает уполномоченный представитель – нотариально удостоверенную доверенность.
Квитанцию об уплате пошлины.

Скачать бланк заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество
Скачать образец заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество
Скачать бланк согласия супруга на совершение сделки с недвижимостью
Скачать образец согласие супруга на покупку недвижимости
Скачать образец согласие супруга на продажу недвижимости
Скачать бланк доверенности на регистрацию права собственности
Скачать образец доверенности на регистрацию права собственности

Содержание

Государственная пошлина

Если стороны обратились с заявлениями одновременно, срок составит 10 рабочих дней. Если порознь – 21 рабочий день. Нотариальные договора регистрируются в МФЦ за 3 дня. После этого срока новый владелец получает документы о праве собственности на приобретённую квартиру.

Как зарегистрировать в Росреестре?

Функции МФЦ ограничиваются сбором документов, и их передачей в Росреестр. Сама регистрационная процедура проходит в Росреестре.
Территориальное отделение Росреестра располагается только в федеральном, краевом или областном центрах. МФЦ открыты повсеместно, в нужном количестве для качественного обслуживания граждан.
Приём граждан Росреестром ограничен. МФЦ принимает всех заинтересованных лиц без ограничения.

Полномочия по регистрации сделок с недвижимостью в России есть только у одного ведомства – Росреестра. В каждом регионе Росреестр свой, у него есть центральный офис и отделы по административным населенным пунктам. Подать документы в офис Росреестра можно разными путями.

в МФЦ (Мои документы) – самый популярный и простой вариант, можно записаться заранее и не стоять в живой очереди, платить за услуги МФЦ не нужно – только пошлину в Росреестр, а заявление заполнит опытный специалист;
в Росреестр лично – доступно только отдельным льготным категориям граждан, поскольку личный прием основной массы заявителей Росреестром закрыт;
через банк, в котором оформляется ипотечная сделка – затратно, ведь банку придется заплатить вознаграждение в районе 10 тысяч рублей;
через нотариуса, который удостоверял сделку – удобно, если нотариальных услуг по удостоверению купли-продажи не избежать;
в электронном виде через портал Росреестра – экономит время, но не деньги, поскольку придется делать себе электронную подпись стоимостью 5-7 тысяч рублей;
отправить заявку в письменном виде через Почту России – ненадежно и придется заплатить нотариусу за заверение подписи на заявлении и копий документов.

Список необходимых документов для регистрации купли-продажи

Завершающий этап сделки с недвижимостью – регистрация купли-продажи квартиры. Без нее договор не будет считаться юридически законным и не вступит в силу. Сегодня регистрация уже не требует простаивания в многочасовых очередях, записаться на подачу можно заранее, а в каких-то случаях удобнее вообще воспользоваться электронными сервисами.

Сделка состоится успешно, если Росреестр не обнаружит никаких препятствий для проведения сделки. То есть Росреестр сохраняет за собой контролирующие функции, но его сотрудники лично не видят участников сделки.

👇 Преимущества и уязвимые места такого способа

После случаев мошенничества с недвижимостью посредством ЭЦП в законодательство были внесены поправки, которые изменили порядок электронных сделок. Перед отправкой электронных документов сделку следует согласовать с Росреестром. Для этого нужно лично прийти в МФЦ или офис Росреестра и написать заявление о своем желании подписать сделку в электронной форме.

⚡ Мошенничества с ЭЦП, после которых люди лишились жилья. Как защитить себя от подобных случаев

Сейчас модель электронной перерегистрации недвижимости требует доработки: как на этапе получения ЭЦП (в части ужесточения требований к порядку получения подписи), так и в отношении передачи прав собственности.

В зависимости от особенностей учреждения – стороны сделки подходят по приглашению – к отдельно сидящему консультанту, предварительно проверяющему правоспособность документов и помогающему составить заявление, или сразу – в окно к регистратору.

Пакет документации практически ничем не отличается от того, который принимают МФЦ, ведь регистрацию проводит Росреестр, и требует предъявления полного пакета. Все документы должны иметь правоспособный вид, исполняться без ошибок и помарок.

Госпошлина и другие расходы

Как уже было отмечено выше по тексту, действующее законодательство допускает возможность изменения договора купли-продажи квартиры даже после регистрации права собственности на нее. Однако тут есть несколько принципиально важных нюансов:

Кроме того, опечатка может быть устранена при ее обнаружении самим специалистом Росреестра или же на основании судебного решения. При этом он в обязательном порядке должен уведомить об этом всех участников процедуры.

Частые вопросы

Стоит отметить, что предоставление квитанции вместе с общим пакетом документов не является обязательным условием. Однако, если в течение 5 дней с момента подачи заявления, информация об уплате госпошлины не поступит в орган регистрации, его вернут без рассмотрения.

Чтобы максимально снизить свои риски, участники сделки могут обратиться к нотариусу. В этом случае им не нужно будет заботиться об оформлении собственной ЭЦП. Хотя услуги нотариуса платные и стартуют с суммы в 5000 р., но стороны экономят на получении подписи. Договор будет подписан простыми подписями участников и усиленной подписью нотариуса. Участие нотариуса позволяет обезопасить стороны от мошенничества, так как перед отправкой документов на регистрацию он проверяет сделку на юридическую чистоту и законность.

На основании полученной информации в электронном виде Росреестр отправит на почту новому собственнику выписку из ЕГРН, подтверждающую переход прав собственности, а также договор купли-продажи, заверенный ЭЦП (электронной цифровой подписью).

👇 Преимущества и уязвимые места такого способа

В Росреестре также порекомендовали всем владельцам недвижимости передать в инстанцию заявление о невозможности проведения сделок с недвижимостью без личного участника владельца квартиры. Заявление передается бесплатно через МФЦ или в электронном виде на сайте Росреестра.

Нужно ли регистрировать договор купли-продажи квартиры

Конкретный список справок всегда зависит от особенностей купли-продажи. Чаще всего требуется минимальный пакет – паспорта сторон, договор купли-продажи, передаточный акт и квитанция об оплате госпошлины. В некоторых случаях могут понадобиться дополнительные справки.

Госпошлина за регистрацию: кто и сколько платит

в МФЦ (Мои документы) – самый популярный и простой вариант, можно записаться заранее и не стоять в живой очереди, платить за услуги МФЦ не нужно – только пошлину в Росреестр, а заявление заполнит опытный специалист;
в Росреестр лично – доступно только отдельным льготным категориям граждан, поскольку личный прием основной массы заявителей Росреестром закрыт;
через банк, в котором оформляется ипотечная сделка – затратно, ведь банку придется заплатить вознаграждение в районе 10 тысяч рублей;
через нотариуса, который удостоверял сделку – удобно, если нотариальных услуг по удостоверению купли-продажи не избежать;
в электронном виде через портал Росреестра – экономит время, но не деньги, поскольку придется делать себе электронную подпись стоимостью 5-7 тысяч рублей;
отправить заявку в письменном виде через Почту России – ненадежно и придется заплатить нотариусу за заверение подписи на заявлении и копий документов.

Можно зарегистрировать право собственности и вовсе не выходя из дома, но для этого необходимо пройти регистрация в системе ЕСИА, иметь усиленную квалифицированную электронную подпись. Портал Росреестра предлагает в режиме онлайн:

Росреестр

Оформить договор купли-продажи квартиры — еще не значит обрести право распоряжения имуществом. Новому владельцу квартиры необходимо зарегистрировать переход права собственности. Процедуру регистрации проводит Росреестр. В итоге новый собственник получит выписку ЕГРН с указанием права на квартиру, но прежде необходимо собрать документы для регистрации права собственности на основании договора купли-продажи недвижимости.

Нужно ли регистрировать договор купли продажи квартиры

Свидетельство о браке (о разводе).
Согласие супруга на продажу квартиры. Оно будет необходимо, если имущество приобретено в период брака независимо от того, на кого оформлена квартира. Согласие удостоверяется нотариусом. Если супруги расторгли брак, но не произвели раздел имущества, согласие все равно нужно.
Свидетельство о рождении ребенка.
При отчуждении имущества несовершеннолетнего, недееспособного гражданина — разрешение органов пеки и попечительства.
При продаже доли в квартире или части коммунальной квартиры — письменные отказы всех содольщиков от покупки имущества. Однако такие отказы не требуются, если все содольщики договариваются о продаже квартиры целиком.
Кредитный договор при продаже квартиры в ипотеке, согласие залогодержателя на осуществление сделки.

В Росреестре проводится проверка подлинности документов и правомерность основания для распоряжения земельным наделом. На это уходит 7 дней. Срок начинает отсчитываться на следующий день, после получения комплекта бумаг, поэтому общий срок, может отличаться.

Внимание! Электронная форма обращения в Росреестр является наиболее удобной, но не у всех граждан есть ЭЦП, поэтому воспользоваться этим методом проблематично. Кроме того способ подачи документов не повлияет на скорость принятия решения.

Стоимость процедуры

Важно! Квитанцию об уплате пошлины предъявлять не обязательно. Информация о зачислении средств есть в единой базе Росреестра, поэтому даже без чека сотрудники смогут узнать, была ли проведена оплата.

Если же по результатам приостановки, в регистрации было отказано, то сделка купли-продажи квартиры считается несостоявшейся. Хотя на практике регистратор редко использует свое право в отказе, предпочитая приостановить регистрацию до устранения причин такой приостановки.

При этом, нужно иметь ввиду, что если документы на регистрацию подаются через МФЦ, то сроки увеличиваются, примерно на 2-4 дня за счет времени доставки документов из МФЦ в регистрирующий орган и обратно на выдачу.

Приостановление государственной регистрации права

Регистрация прав требования на квартиру в строящемся доме (новостройке) – документы
На первичке права требования регистрируются либо при оформлении Договора долевого участия ДДУ (если квартира покупается непосредственно у Застройщика), либо при оформлении Договора уступки прав требования по ДДУ (если квартира покупается у дольщика или соинвестора строительства).
В первом случае регистрацией ДДУ может заниматься как Застройщик, так и сам дольщик; как это происходит описано здесь – Откроется в новой вкладке.»>Документы для регистрации Договора долевого участия.
Во втором случае документы собирают сами участники сделки по переуступке прав, а перечень этих документов представлен здесь – Откроется в новой вкладке.»>Документы для регистрации уступки прав требования.
Регистрация прав собственности на квартиру в построенном доме (новостройке) – документы
Здесь пакет документов, как правило, тоже формирует Застройщик. Он же занимается и регистрацией прав собственности на свежепостроенные квартиры. Но Покупатель может заняться этим и самостоятельно: о том, как это делать рассказано в ИНСТРУКЦИИ для Покупателя здесь – Откроется в новой вкладке.»>Документы для оформления права собственности на новостройку.

Часто суд принимает решение о недееспособности гражданина очень долго. Иногда человек уже не понимает, что делает, но решения о лишении дееспособности еще нет. Это риск для второй стороны. Посоветуйтесь с юристом, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

Что вы узнаете

Срок исковой давности о признании таких сделок недействительными — 3 года. Он начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если договор предъявляет не одна из сторон сделки, а другое заинтересованное лицо, срок начинается со дня, когда это лицо узнало о начале исполнения сделки.

На что обратить внимание в договоре

Документы, которые нужны для проверки юридической чистоты квартиры, и документы для государственной регистрации — это два разных комплекта. В этой статье рассказываем только о документах, которые попросят для государственной регистрации права собственности.

Срок доставки пакета документов из МФЦ в Росреестр (занимает не менее суток) может быть использован мошенниками для того, чтобы скрыться с полученными деньгами. Покупателям останется только писать запросы в правоохранительные органы и надеяться, что аферист будет пойман.

4. Отказ от регистрации по инициативе продавца

Возможность остановки регистрации может использоваться собственниками для шантажа и даже обмана покупателя.К примеру, продавец может сначала настоять на занижении цены в договоре, а потом написать заявление об остановке регистрации. В этом случае продавец обязан вернуть покупателю полученную сумму, указанную в договоре, а покупатель – квартиру.

5. Наличие судебного разбирательства в отношении объекта

Это может произойти только в случае, когда продавец сознательно пытается обмануть покупателя. Наделение МФЦ функцией по приему документов на регистрацию права собственности открыло поле для махинаций с недвижимостью. Продавец подписывает договор купли-продажи с покупателем и сдает документы на регистрацию в Росреестр. А потом все то же самое проделывают еще один раз в МФЦ, но теперь уже с другим покупателем.

при обращении к государственному регистратору обязательно выявляется – не покупает ли нынешний покупатель квартиру, уже проданную чуть ранее;
ваша зарегистрированная через УФСР сделка – защита от мошеннических продаж данной квартиры у вас за спиной. То есть если завтра придет некто и заявит, что он тоже купил этот же объект, вы смело предъявляете ему свое законное Свидетельство о госрегистрации права собственности вместе с зарегистрированным договором и вежливо прощаетесь.

Могут ли отказать в процедуре?

правоустанавливающие (дарственная, завещание, прежний договор купли-продажи);
договор купли-продажи (вместе с актом приема-передачи объекта, хотя регистраторы этого не требуют строго);
паспорта участников сделки (паспорта гражданина РФ) в оригинале – они предъявляются лично и визуально сверяются на физическое соответствие предъявителю;
выписка из домовой книги (срок ее «свежести» по закону должен быть не меньше 30-ти дней, но в реальности могут потребовать 10-дневного срока, который и в интересах покупателя);
разрешительный документ из органов опеки и попечительства (если в числе собственников на продаваемую квартиру или в числе зарегистрированных в ней лиц имеются несовершеннолетние);
согласие супругов (разрешение на продажу, на покупку – при условии, что приобретаемый/продаваемый объект имеет отношение к совместно нажитому имуществу);
согласие всех сособственников (при продаже коммунальной квартиры или квартиры, находящейся в долевой собственности);
выписка из лицевого счета об отсутствии задолженности прежнего владельца по коммунальным платежам (в некоторых регионах страны регистраторы УФРС требуют данный документ, хотя в нем заинтересован только покупатель);
кадастровый паспорт объекта капитального строительства (выписка из БТИ об оценочной стоимости и план-экспликация квартиры);
нотариально заверенная доверенность, если в интересах одной из сторон действует доверенное лицо;
при ипотечных сделках – копия кредитного договора (по требованию регистратора);
справка из психоневрологического диспансера о состоянии участника сделки (документ факультативен – требуется индивидуально, при наличии явной неадекватности человека либо в силу его глубокого возраста);
выписка из ЕГРП на момент сделки (документ подтверждает имя текущего владельца и его правообладание относительно данного объекта, срок документа не более 30 дней с момента выдачи до сделки, если регистратор не потребует иное);
квитанции об уплате госпошлины за регистрацию договора (2 шт. квитанции от обеих сторон – оплата производится в равных долях, по 500 руб., итого сумма 1000 руб.);
квитанция об уплате госпошлины за регистрацию перехода права собственности (1000 руб., оплачивает покупатель квартиры).

Какие документы необходимы?

О готовности можно справляться по телефону, указанному в полученной от регистратора выписке. В некоторых городах принята другая система: любые вопросы по сделкам задаются через общий многоканальный телефон справочной службы.