На этом сайте размещено более 300 моих статей (полное содержание сайта), из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.
Автор сайта. Сопровождаю сделки с недвижимостью c 2006 года. Более 1000 успешных сделок купли-продажи. Более 1000 успешных сделок по выделению долей детям без нотариуса. Знаю процедуру регистрацию перехода права и права собственности. Имею большой опыт работы с Росреестром, оспариваю приостановки и отказы в регистрации сделок.
Добавить комментарий Отменить ответ
Такие изменения в реестре можно отслеживать (мониторить) с помощью специального сервиса.
Цена услуги всего 50 рублей.
Как только запись о регистрации перехода права будет внесена в ЕГРН вам, на указанную в заявке электронную почту, придет сообщение об этом.
В отличие от МФЦ, отделения практически всех регионов принимают по предварительной записи через Госуслуги. Звонить в отделение для записи и приходить на приём, не записавшись, практически бесполезно. Такие преимущества могут иметь только МФЦ.
Пакет документации практически ничем не отличается от того, который принимают МФЦ, ведь регистрацию проводит Росреестр, и требует предъявления полного пакета. Все документы должны иметь правоспособный вид, исполняться без ошибок и помарок.
Куда подавать пакет?
- Функции МФЦ ограничиваются сбором документов, и их передачей в Росреестр. Сама регистрационная процедура проходит в Росреестре.
- Территориальное отделение Росреестра располагается только в федеральном, краевом или областном центрах. МФЦ открыты повсеместно, в нужном количестве для качественного обслуживания граждан.
- Приём граждан Росреестром ограничен. МФЦ принимает всех заинтересованных лиц без ограничения.
Обратите внимание! В день выхода на сделку продавец должен представить выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по ЖКУ. Их можно заказать в МФЦ. Выписка подтверждает отсутствие зарегистрированных на жилплощади. Если купить квартиру с прописанными гражданами, особенно детьми, выписать их будет крайне проблематично.
Документы после регистрации
Раньше регистрировались сами ДКП, теперь же нужна регистрация перехода права собственности. Этим занимается Росреестр, но документы можно подать и через МФЦ. Не имеет значения, какая продается квартира: на вторичном рынке или в новостройке.
Регистрация перехода права собственности
Если недвижимость приобреталась в ипотеку, до погашения задолженности на ней будет обременение. Без согласия банка ее нельзя продать, подарить или обменять. Но иногда люди не справляются с выплатами или присматривают себе другое жилье, и квартиру с обременением приходится продавать.
Изначально стороны намеревались заключить договор по цене 10 500 000 рублей, однако продавец отказалась от подписания соответствующего дополнительного соглашения. При подписании договора продавцу были переданы денежные средства в размере 10 500 000 рублей, из которых – 3 700 000 в качестве покупной цены по договору, 6 800 000 – безосновательно. Следовательно, последствие применимые к недействительной сделке – двухсторонняя реституция: продавец получил обратно квартиру, а покупатель – обратно 3 700 000 в качестве покупной цены по договору».
Чаще всего запрашиваются документы, устанавливающие связь между собственником и объектом недвижимости. К примеру, если в свидетельстве о праве собственности и паспорте владелицы квартиры указаны разные фамилии, регистратор запросит свидетельство о браке.
2. Ошибки в документах
В октябре 2013 года у собственников появилась возможность запрещать проводить сделки с квартирами без личного участия владельца. Для этого нужно написать соответствующее заявление в регистрирующий орган. Получается, схема по обману покупателя может выглядеть так: квартира продается по генеральной доверенности. Документы сдаются на регистрацию, однако, когда пакет оказывается у регистратора, выясняется, что проводить сделку без личного участия правообладателя запрещено. Регистрация останавливается, документы возвращаются сторонам сделки, а покупателю предстоит получить назад деньги от представителя продавца.
- выяснение о факте ранее проведенной регистрации;
- несоответствие перечня документов установленному законодательством;
- выявление фальшивых документов, недостоверных данных;
- если в соответствии с законодательством РФ объект не может быть зарегистрирован из-за ограничительных мероприятий, наличия обременений;
- на документах стоят подписи лиц, не уполномоченных совершать удостоверения.
Можно зарегистрировать право собственности и вовсе не выходя из дома, но для этого необходимо пройти регистрация в системе ЕСИА, иметь усиленную квалифицированную электронную подпись. Портал Росреестра предлагает в режиме онлайн:
Росреестр
- Обращение в Росреестр.
- Проверка документов. Если сотрудник, принимающий пакет документации, выявит несоответствия между их фактическим наличием и списком необходимых, придется обратиться вновь после устранения неточностей.
- Проверка подлинности документа; выявление обстоятельств, препятствующих регистрации.
- Внесение записи о переходе права в ЕГРН.
Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП), согласно определению с портала Госуслуги — электронная подпись, которая создается с привлечением криптографических средств, подтвержденных компетентными органами, а именно ФСБ РФ. Гарантом её подлинности выступает специальный сертификат, выданный аккредитованным удостоверяющим центром. Электронный документ, подписанный УКЭП, имеет такую же юридическую силу, как и бумажный, который подписан собственноручно. Таким образом, УКЭП — это электронный аналог вашей подписи.
Налоговый вычет составляет 13% от стоимости недвижимости и всех выплаченных процентов. Максимально возможная сумма для расчета имущественного вычета – 2 млн руб., а для процентов по ипотеке – 3 млн руб. Таким образом, до 260 000 рублей можно вернуть из своих налогов при покупке квартиры, а также до 390 000 рублей за выплаченные проценты по ипотеке. Подать заявление на налоговый вычет и узнать список необходимых документов можно на сайте Федеральной налоговой службы в личном кабинете или через сервис Сбербанка.
К ак перевести лицевой счет на себя для оплаты ЖКХ?
С помощью электронной регистрации уже зарегистрировано более 100 000 сделок по всей России. Несмотря на очевидное удобство сервиса, его стремительное развитие неизбежно влечет появление споров, мифов и вопросов.
Полномочия по регистрации сделок с недвижимостью в России есть только у одного ведомства – Росреестра. В каждом регионе Росреестр свой, у него есть центральный офис и отделы по административным населенным пунктам. Подать документы в офис Росреестра можно разными путями.
Где можно зарегистрировать куплю-продажу: варианты
Регистрация купли-продажи по закону обязательна. Это предусмотрено ст. 131, 551 ГК РФ и ФЗ о госрегистрации недвижимости. Если регистрацию проигнорировать, ваш договор не вступит в законную силу, даже если он был заверен нотариусом. Поэтому стороны купли-продажи обязательно должны подать совместное заявление о переходе права на жилье на нового хозяина, иначе есть риск оспаривания заинтересованными третьими лицами через суд. Тогда потерпевшая сторона вполне может остаться и без квартиры, и без денег.
Общий порядок регистрации купли-продажи квартиры
- в МФЦ (Мои документы) – самый популярный и простой вариант, можно записаться заранее и не стоять в живой очереди, платить за услуги МФЦ не нужно – только пошлину в Росреестр, а заявление заполнит опытный специалист;
- в Росреестр лично – доступно только отдельным льготным категориям граждан, поскольку личный прием основной массы заявителей Росреестром закрыт;
- через банк, в котором оформляется ипотечная сделка – затратно, ведь банку придется заплатить вознаграждение в районе 10 тысяч рублей;
- через нотариуса, который удостоверял сделку – удобно, если нотариальных услуг по удостоверению купли-продажи не избежать;
- в электронном виде через портал Росреестра – экономит время, но не деньги, поскольку придется делать себе электронную подпись стоимостью 5-7 тысяч рублей;
- отправить заявку в письменном виде через Почту России – ненадежно и придется заплатить нотариусу за заверение подписи на заявлении и копий документов.
Сколько дней займет регистрационная процедура недвижимости у нотариуса зависит от индивидуальных условий и сложности процедуры, которая оказывает влияние на порядок сделки:
После продажи уже бывший собственник должен освободить квартиру. Какая мебель и бытовая техника будет оставлена после ухода, стоит заранее прописать в договоре. На момент регистрации сделки купли-продажи продавец должен быть выписан из квартиры, что подтверждается паспортом на странице регистрации.
Стоимость и госпошлина
Регистрация договора купли-продажи, к которым относится требование об обязательном нотариальном удостоверении, не так много и в основном они касаются разнообразных сфер гражданско-правовых отношений. К ситуации с недвижимой собственностью можно выделить такие сделки, когда:
После случаев мошенничества с недвижимостью посредством ЭЦП в законодательство были внесены поправки, которые изменили порядок электронных сделок. Перед отправкой электронных документов сделку следует согласовать с Росреестром. Для этого нужно лично прийти в МФЦ или офис Росреестра и написать заявление о своем желании подписать сделку в электронной форме.
До недавнего времени переход собственности по договору купли-продажи можно было зарегистрировать только в Росреестре или через отделение МФЦ офлайн. После передачи комплекта документов через несколько дней предстояло явиться за получением выписки из реестра, подтверждающей переход прав собственности.
🏠 Как происходят электронные сделки с недвижимостью
Сейчас модель электронной перерегистрации недвижимости требует доработки: как на этапе получения ЭЦП (в части ужесточения требований к порядку получения подписи), так и в отношении передачи прав собственности.
Здравствуйте. Чтобы избежать рисков нужно обладать полным объёмом знаний в области операций с недвижимостью и умением применять их на практике. Судя по всему, это не Ваш случай. Если Вы думаете, что в формате интернет-форума можно «по-быстренькому» научить тому, как выявлять риски, что делать для их минимизации или устранения и обучить технологии проведения сделок с недвижимостью, то Вы ошибаетесь. Всё это немного сложнее, чем многие думают. Кроме того, чтобы прописать нужные пункты, нужно ещё обеспечить их исполнение. Если Вы решились проводить сделку самостоятельно — Ваше право. Проводите. На свой страх и риск.
Проверено ЦИАН
Мария, добавлю, что в акте обычно пишут, что покупатель рассчитался с продавцом, продавец не имеет претензий по оплате. В вашем случае такой фразы быть не должно (если будете передавать квартиру в день подписания договора по акту, конечно). Имейте в виду, что покупатель рассчитается с Вами только тогда, когда деньги поступят с аккредитивного счета на Ваш.
Лучше бы, конечно, не на форуме решать эти вопросы. Лучше проговаривать их обеим сторонам и смотреть, как поступить в конкретной ситуации, исходя из обстоятельств сделки и личностей сторон, чтобы не иметь потом проблем.
Проверено ЦИАН
Добрый день, Мария. Классикой «жанра» при продаже считается проведение сделки в таком порядке: во время сделки стороны подписывают договор купли-продажи, покупатель открывает аккредитив, на который перечисляет все денежные средства за покупаемую квартиру за минусом суммы аванса, потом вы с покупателем идёте в МФЦ и подаете документы на регистрацию. В договоре описываются и расчеты через аккредитив и условия раскрытия аккредитива (документы, на основании которых банк перечислит Вам деньги с аккредитивного счета на Ваш) и срок передачи квартиры, иные условия. По первому вашему вопросу — однозначно Вы должны сначала увидеть, что все деньги за вашу квартиру в полном объеме поступили на аккредитивный счет, а уж потом подавать документы на регистрацию. Интересно, чем мотивирует покупатель своё несогласие? При продаже Ваша главная задача, как продавца — не остаться без денег и без квартиры.
По второму вопросу: Вашего покупателя можно, конечно, понять, раз он приезжает из другого города. Если у Вас квартира физически свободна, можно пойти навстречу. Продавцы по-разному относятся к такой ситуации. некоторые хотят денег за аренду. Это — вопрос договорённости сторон. Вам, конечно, надо подстраховаться и возложить ответственность за квартиру и имущество в ней (а также ответственность за прилегающие к Вашей квартиры) на покупателя. Можно договором аренды, можно описать ситуацию в договоре купли-продажи. Тогда Вы прямо указываете в договоре, что квартира передается покупателю в день подписания договора, риск случайной гибели имущества покупатель несет с момента принятия квартиры по акту, коммунальные платежи покупатель оплачивает также с момента подписания акта передачи. Не забудьте в акте зафиксировать показания счетчиков.
ФКП – Федеральная Кадастровая Палата – структурное подразделение УФРС, которое собственно и занимается регистрацией прав и сделок с недвижимостью (выполняет технические работы), а также ведет кадастровый учет всех объектов недвижимости (в т.ч. объектов незавершенного строительства), делая учетные записи в ЕГРП и ГКН, соответственно.
Перечень документов для регистрации права собственности на квартиру
Согласно закону (п.6, ст.1 Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-218 от 13.07.2023 – «О государственной регистрации недвижимости») все сделки с квартирами подлежат обязательной государственной регистрации – т.е. данные о переходе права собственности от Продавца к Покупателю в результате сделки вносятся в единую базу данных Росреестра (ЕГРН).
Куда подавать документы на регистрацию сделки с квартирой?
«Росреестр» (она же Регпалата) – полное официальное название: Федеральная Служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Это головная организация федерального значения. Ее территориальные органы представлены в каждом субъекте РФ в виде Управлений «Росреестра» (УФРС) и офисов-филиалов Кадастровой Палаты (ФКП Росреестра).
В целях упрощения системы выдачи и наращивания ипотечного портфеля за счет таких иногородних заемщиков, идея Росреестра об электронной регистрации сделки была подержана прежде всего Сбербанком, который контролирует более 50% рынка ипотеки и вкладывает огромные средства в IT-банкинг.
Если ДКП еще не подавался регистратору, его можно расторгнуть. Достаточно составить дополнительное соглашение к нему, но требуется взаимное согласие обеих сторон. Если же договор подан на регистрацию, но переход права собственности не зарегистрирован, стороны могут отозвать его.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи
Продажа недвижимости несовершеннолетних осложняется получением разрешения от органа опеки. Сначала дается предварительное согласие на отчуждение жилья ребенка, и оно не гарантирует, что на финальном этапе дадут разрешение.
