Может ли директор ооо продать недвижимое имущество самому себе

Если участник в ООО один, то решения от имени ОСУ он принимает единолично. Такие решения обязательно должны быть оформлены в письменном виде. В этом случае целый ряд положений, определенных законом № 14-ФЗ в отношении ОСУ, не действует (ст.
39 закона № 14-ФЗ). Может ли учредитель быть директором ООО Прямой и положительный ответ на этот вопрос содержится в ч. 2 ст. 88 Гражданского кодекса. Отметим, что, когда директор и учредитель в одном лице, система управления в ООО не становится одноуровневой. Хотя все решения на любых уровнях управления в таком ООО принимает один и тот же человек, с юридической точки зрения это двухуровневая система управления.

Отметим, что данного ведомства в настоящий момент не существует, а его правопреемник — Минтруд — официального разъяснения не давал (имеются лишь вышеуказанные консультации Роструда — службы, подчиненной Министерству труда и социальной защиты).

Учредитель и директор в одном лице («компания одного лица»)

Это цена рыночная сделка (покупка) прошла в июне этого года.Вопросы могут быть у ифнс по цене продажи.Продано будет явно ниже рыночных цен.Но сама по себе сделка возможна я правильно понимаю ? Продавец и покупатель это одно и тоже лицо.А кто может такую сделку признать незаконной ? Только ифнс ? Татвита 27-08-2010, 09:49:24 А у меня встречный тогда вопрос(не касаемый цены)-если дир(учредитель) себе самому не может продавать, то как быть если на предприятии кроме него никого уже нет, предприятие на грани закрытия и куда девать имущество которое фактически принадлежит ему ? аксния777 27-08-2010, 09:53:32 А у меня встречный тогда вопрос(не касаемый цены)-если дир(учредитель) себе самому не может продавать, то как быть если на предприятии кроме него никого уже нет, предприятие на грани закрытия и куда девать имущество которое фактически принадлежит ему ? если заплатили все налоги и кредит.

В этой статье мы предполагаем ситуацию, когда кредиторы пытаются взыскать личное имущество КДЛа компании (директора, учредителя, топ-менеджера). Идёт ли личное банкротство директора или кредиторы взыскивают имущество через субсидиарку; или была субсидиарка, которая вылилась в личное банкротство директора — не имеет значения.

Ошибка № 1: «продать» имущество человеку, у которого нет денег на такую покупку

Обычно когда человек продаёт имущество, он сначала размещает объявления на известных сайтах: Авито, ЦИАНе и т.д. Если кредиторы заподозрят неладное со сделкой купли-продажи имущества, они начнут выяснять, были ли объявления о продаже. Лучше, чтобы были. Это аргумент в пользу реальности намерения продать имущество.

Сделка не оспорена, это хорошо. Но где деньги-то?

В идеале позаботиться о безопасности личного имущества стоит еще до того, как стартовал бизнес. Ну или хотя бы в начальный период существования компании. Но на практике — «пока гром не грянет», наш бизнесмен о сохранности имущества не побеспокоится.

Более подробно о крупных сделках и отчуждении имущества можно почитать в ФЗ РФ от 08 февраля 1998 года, ст. 46. В ней дается четкое определение подобных операций, а также особенности их проведения. Ниже рассмотрим основные моменты:

По решению учредителей в уставе ООО может оговариваться более крупная цифра чем 25%. Именно при достижении этого предела сделка по отчуждению имущества будет относиться к крупной. Стоит выделить еще один момент. По уставу ООО к таким операциям могут относиться все сделки, касающиеся купли/продажи имущества, вне зависимости от общих затрат, или операции, общий объем которых превышает определенную сумму (например, 1 млн. рублей и больше).

Что такое крупная сделка?

1. К крупной относится сделка, залог, заем или поручительство, имеющие тесную связь с покупкой, возможностью или непосредственным отчуждением какого-либо объекта. Стоимость последнего, как уже отмечалось выше, должна быть от 25% балансовой цены активов предприятия. Информация берется на базе бухгалтерской отчетности ООО.
2. К крупным нельзя отнести операции, которые являются частью хозяйственной деятельности компании, а также сделки, которые должны осуществляться по ФЗ РФ или с учетом других правовых актов. В последнем случае расчеты должны осуществляться по цене, определенной в порядке, установленном Правительством РФ.
3. Отдельное внимание уделяется определению стоимости отчуждаемого имущества. Она вычисляется с учетом информации, отраженной в бухучете ООО. Если речь идет о покупке недвижимости, в основе анализа лежит цена предложения.
4. Отчуждение имущества ООО в пользу учредителя или в отношении другого субъекта производится только после принятия соответствующего решения на собрании участников ООО. В результате заседания выносится решение, в котором отмечаются лица, принимающие участие в операции. Так, в документе указывается выгодоприобретатель, стоимость объекта, объект сделки, а также прочие условия, которые имеют значение для сторон. Допускается не указывать в решении субъектов, относящихся к категории выгодоприобретателя, если операция оформляется в случае проведения торгов или в других ситуациях, когда получатель объекта сделки заранее неизвестен.
5. Если в ООО организуется наблюдательный совет (более распространенное название — совет директоров), все вопросы касательно отчуждения имущества или прочих крупных сделок отражаются в уставе компании, а сами решения принимаются коллегиально. Важно, чтобы подобные полномочия учредителей также нашли отображение в уставе.
6. Если крупная сделка (в том числе по отчуждению имущества) была осуществлена с нарушением законодательства, общество или один из участников вправе подать иск в судебную инстанцию и признать финансовую операцию с недвижимостью недействительной. Отдельно стоит отметить, что срок исковой давности по этому вопросу (если он был пропущен) не может быть восстановлен.

Итак. Директор продает имущество общества самому себе как частному лицу.
Право собственности регистрируется. Момент оплаты зафиксирован только в договоре
фразой «расчет сторонами произведен полностью до подписания договора». Больше ничем.
Понятно почему. Сам себе платить не будешь.
Далее. Через 3 мес. Учредитель продает свою долю в ООО и увольняется с поста директора.

#1 чиполо чиполо —>

т.е. вы не хотите читать главу оспаривание сделок должника и предусмотренные ею возможности не только вернуть ранее «слитое» имущество в конкурсную массу но и поставить участников «слива» в последнюю распоследнюю очередь кредиторов?

#3 чиполо чиполо —>

это даже не о том, что не просто измыслить юридическое лицо которое умудрилось не отразить в своей бухгалтерии произведенные операции опосредующие движение активов, а о том, что именно вас пугает? отсутствие оплаты как таковой или отсутствие доказательств того что оная была произведена?

• Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
• Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
• При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
• Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний.
• Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
• По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом

Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2023 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:

Порядок проведения сделки с недвижимостью

Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.

1. Владельцам компании больше не нужен не только объект недвижимости, но и само ООО.

1. Покупатель должен быть согласен на такой вариант. Не все захотят вместе с недвижимостью получить в собственность еще и юридическое лицо.

Стандартный способ продажи недвижимости ООО

Если доли были во владении более 5 лет, то никаких налогов платить не нужно. Физическое лицо освобождается в этом случае от уплаты НДФЛ (п. 17.2 ст. 217 НК РФ), а для юридических лиц применяется ставка 0 % по налогу на прибыль (ст.284.2 НК РФ).

Пример

Строго говоря, одобрение учредителей необходимо только для крупных сделок, т.е. для ситуаций, когда продаваемый объект стоит больше, чем 25% активов компании (ст. 46 закона от 02.08.1998 №14-ФЗ). Но регистраторы обычно запрашивают этот документ при любых операциях с недвижимостью, поэтому лучше подготовить его вне зависимости от цены объекта.

При реализации этой модели создается общество / товарищество, в котором один участник вкладывает имущество, второй – деньги. Через определенное время первый участник принимает решение выйти из общества, получив компенсацию, пропорциональную ранее внесенному вкладу.

Выделение общества подразумевает создание другого общества с передачей ему части прав и обязанностей реорганизуемого общества без прекращения последнего (п. 1 ст. 55 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»; далее – закон об ООО). Именно поэтому передача имущества на баланс выделяемого общества целесообразна, когда требуется не только реализовать актив в виде недвижимости, но и продолжить деятельность юридического лица.

Налогообложение передачи имущества при выделении общества

• неосуществление созданным обществом реальной финансово-хозяйственной деятельности до и после анализируемой сделки;
• движение денежных средств (проведение расчетов в короткий срок, через один банк);
• взаимозависимость контрагентов.

Тихон, я встречал (благо, не в своих спорах, а в текстах решений) такой подход в СОЮ: раз в ст. 454 ГК РФ «а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него», то «не уплатить» (когда оплату лицо подтвердить не может и (или) суд представленные доказательства не считает данный факт доказывающими) подводилось под «сделка, нарушающая требования закона» из ст. 168 ГК РФ.

Субсидиарная ответственность при банкротстве

Если понимать как раздел, то ДКП перевел индивидуальную собственность в совместную собственность супругов и разделил сразу же в индивидуальную собственность супруги. «Чудо-ДКП».
Чтобы так истолковать ДКП (сквозь призму ст. 431 ГК РФ), в этом ДКП должны быть весомые основания (соответствующие условия) для такого толкования.

Специалист в области процессуального права (вечерняя форма)

Вся проблема высосана из пальца дубово-формальным толкованием закона. Я с этим по мере сил борюсь в нотариате, но не всегда успешно, увы.
Никакой совместной собственности тут не может быть.
Во-первых, потому что это имущество не было СОВМЕСТНО НАЖИТО СУПРУГАМИ. Это добрачный объект одного из них, который он возжелал перевести на другого. Совместного наживания как такового не усматривается.
Во-вторых, потому что явно выражена воля ОБОИХ супругов на то, чтобы объект принадлежал ТОЛЬКО ОДНОМУ из них. Если не занять позицию, что это можно сделать только брачным договором, то простите, очевидно, что совместной собственности неоткуда тут взяться.
В-третьих, совместная собственность подразумевает, что общие семейные средства израсходованы на покупку имущества. Но разве можно свои собственные средства израсходовать на покупку у себя квартиры. Это какой-то нонсенс.
В четвёртых, купля-продажа между супругами, при отсутствии брачного договора, довольно странно смотрится: ведь если средства, на которые куплен ЗУ, общие, то в такой сделке просто нет правового смысла, а если добрачные или иные раздельные средства жены, то тогда нет оснований для признания имущества совместным.

2. Документы органов технической инвентаризации (например, технический паспорт, кадастровый паспорт, выписка из реестра объектов градостроительной деятельности). Вместе с тем, предметом купли-продажи может быть объект недвижимости, право собственности на который не зарегистрировано в ЕГРП. Кроме того, объект недвижимости может вовсе не существовать в момент совершения сделки. В таких случаях предмет договора можно индивидуализировать (вместо названных выше документов) путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Например, к таким сведениям относятся местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.

Полный перечень документов в каждом конкретном случае определяется индивидуально. Общие требования к документам указаны в статьях 16–18 Закона о государственной регистрации и Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184).

Автор статьи: Адвокат Маринич Л.И.

Иногда возникает ситуация, когда сделку с недвижимостью не зарегистрировали в установленном порядке. Причины отсутствия регистрации сделки с недвижимостью могут быть различными. Например, покупатель или продавец не успели оформить правоотношения должным образом.