«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов. «Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%. Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
На рынке недвижимости нередки случаи, когда продавец просит покупателя прописать в договоре сумму, которая меньше реальной цены объекта недвижимости. Самая частая причина — желание снизить налогооблагаемую базу (подробнее об этом ниже). И на первый взгляд в этой ситуации нет ничего экстраординарного, но по факту, во-первых, это незаконно, а, во-вторых, скрывает ряд рисков для каждой из сторон сделки. Подробнее обо всех нюансах продажи жилья по договору с заниженной стоимостью читайте в материале.
«Покупателю необязательно обращаться в суд. Можно обратиться в налоговую инспекцию. Согласно определению Верховного Суда РФ, налоговый орган может доначислить продавцу налог на прибыль. Также он вправе подать на этого человека в суд. Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тыс. руб. (ст. 198 УК РФ)», — комментирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Чем рискует покупатель?
Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем. Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ. Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.
Несмотря на то, что качество отчетов независимых оценщиков редко вызывает сомнения сегодня, все же периодически возникают ситуации, когда эксперты умышленно или случайно занижают рыночную стоимость. Ситуация с занижением стоимости может означать что выданного кредита просто не хватит на покупку квартиры.
Как быть если оценщик занизил стоимость?
Ответ: Банк в любом случае в процессе сделки будет отталкиваться от стоимости квартиры, которая указана в отчете об оценке. Если она меньше, то выхода фактически два. Первый – разницу между оценкой и фактически запрашиваемой продавцом ценой доплатить из собственных сбережений. Второй – отказаться от недвижимости. Что касается указанного вами варианта в виде смены оценочной компании, то его, конечно, можно попробовать применить. Правда, положительный итог маловероятен. По двум взаимосвязанным причинам. Во-первых, оценку может производить только аккредитованная кредитной организацией компания. От сторонней банк не примет отчет. Во-вторых, у таких оценщиков практически идентичные стандарты оценки недвижимости. Поэтому на значительное отличие в итоговой цене надеяться не стоит. В любом случае для поиска наиболее актуального варианта решения вашего вопроса стоит обратиться к менеджеру банка, в котором вы планируете оформлять ипотечный кредит. Подобные ситуации возникают достаточно часто. То есть для специалистов они не новы. Соответственно, могут быть предусмотрены варианты выхода из ситуации, не перечащие внутренним регламентам кредитной организации.
Заказать услуги оценочной компании очень просто
Что касается ответственности оценщика за занижение оценки, то в данном случае ее не будет, т.к. оценщик изначально оценивает минимальный срок экспозиции (часто в отчете прямо просят указывать стоимость ликвидации или срок экспозиции). Кроме того, отчет составлен таким образом, что с точки зрения закона он нарушений не имеет. В свою очередь то, что реальный продавец хочет за квартиру большую сумму тоже никого не интересует, продавец не поставлен в условия необходимости быстрой реализации квартиры и может продавать ее сколько угодно долго и за любую сумму.
Если же вы принципиально хотите приобретать “вторичку”, но оценка все же “не дотягивает” до нужной суммы, то вам не остается ничего кроме как поднакопить денег и перекрыть “разницу” более крупным первоначальным взносом.
Еще один способ – воспользоваться потребительским кредитом. Если первоначальный взнос не перекрывает разницу между стоимостью квартиры и суммой которую дает вам банк, то вы можете “закрыть” эту брешь обычным потребительским кредитом. На наш взгляд это неоправданно и несет за собой серьезную переплату. Но такой вариант есть и если вам не жалко денег, можете им воспользоваться.
Поднакопить на более крупный первоначальный взнос
Сейчас этот вариант уже не работает. Банки стали все чаще перепроверять результаты оценки. При выявлении случаев необоснованного завышения, банк просто перестает сотрудничать с такими оценщиками и тем самым лишает его значительной части дохода.
Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.
На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителе Фотографии из отчета об оценке. В отчете фигурируют копии всех документов, а также фотографии всех деталей квартиры, включая пол и светильники Объем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страниц Отчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают
Как выбрать компанию для оценки
По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.
Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.
- Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
- Проходит проверка ваших бумаг.
- Заявление одобряется.
- Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
- Утверждение оценки.
- Внос данных в ЕГРН.
- Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).
Что такое кадастровая стоимость жилья?
Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.
Кадастровая стоимость сейчас выше рыночной,оценщики для ипотеки могут поставить выше,но никак не ниже стоимости,как заказчик тогда получит кредит,а цена вашей квартиры столько за сколько получает отклики в рекламе,либо за сколько ее готовы купить потенциальные клиенты.
Участник программы «Работаю честно»
Почему кадастровая стоимость выше рыночной объяснить довольно легко, стоит только ознакомиться с грядущими изменениями по налогообложению в сфере недвижимости. С занижением цены, за которую в итоге продавались объекты, все-таки как-то нужно бороться. Уверен, что планы по изменению системы налогообложения очень быстро претворятся в жизнь ибо государству уже реально нужны денежки. Нефть, Крым, санкции и прочие проблемы, ну надо же с этими проблемами справляться.
Оценка оценщиков все-таки для банков, зачастую бывает несколько выше рыночных реалий. Да и оценщики не звери, ведь очень многим заемщикам и нужна завышенная цена, так как от этого зависит размер кредита, на который можно рассчитывать.
Реальная цена лишь та, за которую продался объект.
Проверено ЦИАН
соотношение зависит от региона и типа объекта.
Кадастровую завышают для налогов.
Оценочная часто делается, исходя из необходимости.
Рыночная же основывается на равенстве спроса и предложения. Так что говорить о каком-то жёстком соотношении или пропорции не приходится. Есть, конечно, корреляция. Но не всегда достаточно жёсткая.
Что касается срока действия отчета, то он составляет полгода. Если в течение этого времени документ не был использован, то он теряет силу, а в отношении недвижимости должна быть назначена новая процедура оценки.
Необходимые документы
Поскольку ошибка со стороны оценщика чаще всего маловероятна, клиенту предстоит делать выбор между последними двумя вариантами. Банк в любом случае не станет рисковать, выдавая клиенту кредит на сумму, которая больше ликвидной.
Как провести оценку самостоятельно?
В отношении ипотечного кредита данная информация необходима для того, что определить цену залогового имущества и установить величину средств, которые при этом могут быть выданы заемщику. При этом оценка защищает права обеих сторон сделки, а именно:
Покупатель должен понимать, что искусственное завышение стоимости квартиры для оформления ипотечного займа без первоначального внесения средств является незаконной операцией. В связи с этим, отмечаются такие риски непосредственно для покупателя:
Покупка квартиры с помощью ипотечной программы требует внесения первоначального платежа. В зависимости от выбранной банковской компании размер такого взноса может отличаться. Не у всех заемщиков есть накопления на первый взнос. В этом случае применяется схема с завышением стоимости квартиры по ипотеке.
Причины завышения стоимости квартиры
Важно! Заемщик может оформить сделку со своим родственником. При этом понадобится найти банк, готовый предоставить такую ипотеку. Многие кредитные организации отказываются от оформления сделок с недвижимостью по ипотеке с участием членов семьи заемщика.
Оценка квартиры при получении ипотеки происходит во время первичного осмотра. При оформлении договора количество факторов, влияющих на оценочную стоимость, возрастает. Если квартиру оценили ниже продажной стоимости, у заемщика возникает ряд трудностей. Их решают до начала осуществления сделки.
Причины низкой
Если квартиру в ипотеке оценили ниже продажной стоимости, рекомендуется запросить повторную оценку. Большинство частных оценщиков и компаний дорожат своей репутацией. Изменить показатели во время повторного анализа невозможно (свидетельствует об ошибке в первый раз).
Пути решения возникшей ситуации
При покупке/продаже жилплощади экспертиза происходит дважды — первичная и вторичная. Первичная проводится для установления стоимости жилплощади, а вторичную запрашивает банк для установления суммы долга (полезно почитать о том, как банк оценивает квартиру).
- В Воронеже и Новосибирске минимальная цена регулируется от 2 500 рублей.
- В Смоленске и Санкт-Петербурге – от 3 тысяч рублей.
- Москва – от 3 500 рублей.
- В Екатеринбурге по данным одного из агентств по оценке представлена минимальная цена в 1 500 рублей.
- В Уфе цена устанавливается от 1 800 рублей.
- В Краснодаре минимальная цена повыше – от 4 тысяч рублей.
Во сколько обойдется?
- Здание, в котором находится квартира. Материал, из которого построено здание, влияет на образование цены на 10-15 процентов. Квартира, находящаяся в кирпичном здании, будет стоить дороже, чем в панельном. Еще больше цена поднимется за здание из монолита.
- Состояние подъезда. Подъезд, в котором регулярно делают ремонт и в котором все соседи поддерживают чистоту, является еще одним фактором для повышения цены. Соответственно, облупленная краска, надписи на стене и регулярно присутствующая неопрятность ее снизят.
- Уровень внешнего шума. Если за стенами находятся шумные соседи, проходит шахта лифта, то цена за квартиру будет снижаться.
Как узнать, сколько стоит недвижимость?
На сайтах и даже в газетных объявлениях процесс размещения объявлений достаточно свободный. Есть риск попасться мошенникам, оказаться заманенным в агентство недвижимости, либо наткнуться на заведомо сниженную цену, которая в процессе продажи в несколько раз будет повышена.
Что такое оценка недвижимости — один из популярных вопросов, который задают клиенты компании. Производить оценку необходимо при совершении различных сделок и операций с недвижимостью — покупке, продаже или же при оформлении ипотечного кредита в финансовой организации.
Оценка квартиры — что это такое?
Теоретически, вы можете произвести оценку объекта и самостоятельно. Однако, для этого вам потребуются определенные знания и опыт. Самое верное и простое решение — использовать сравнительный метод. Посмотреть сколько стоят аналогичные квартиры в вашем районе и найти средний показатель.
Для чего нужна оценка недвижимости?
Под оценкой подразумевается определение стоимости объекта недвижимости — квартиры, дома, земельного участка или же коммерции. Данная процедура регламентируется на законодательном уровне, поэтому проводить ее могут только аккредитованные организации и профессиональные оценщики.
Что делать, если кадастровая стоимость квартиры выше рыночной? Если разница существенная, нужно заказывать независимую оценку, проходить процедуру оспаривания. Это не самая сложная процедура, однако, вы все равно можете столкнуться с отказом. При поддержке специалистов Смарт Вэй можно добиться приравнивания стоимости объекта по кадастру к рыночным значениям максимально быстро и без дополнительных сложностей.
После перехода по ссылке появится окно запроса данных. В нем нужно указать кадастровый или условный номер объекта, пошагово из меню выбрать данные адреса. Чтобы подтвердить отправку запроса, введите код проверки. После нажатия кнопки «Сформировать запрос» будет предоставлена информация о кадастровой стоимости по результатам последней оценке. Обращаем внимание, что это будет только справочная информация. Официальные сведения можно получить только из выписки ЕГРН.
На сколько рыночная стоимость выше кадастровой
Если разница рыночной и кадастровой стоимости земельного участка, помещения или строения большая, вам придется ежегодно переплачивать по налогам. Например, если у вас в собственности множество объектов с большой площадью, переплата может составлять десятки и сотни тысяч рублей (это особенно актуально для крупных предприятий). В такой ситуации имеет смысл пройти процедуру оспаривания, приравнять цену по кадастру к рыночной стоимости.
Дополнительно стоит использовать анализ статистической информации, собранной самостоятельно. Проанализируйте стоимость квартир из разных источников (сайты недвижимости, базы риэлторов, объявления в газетах и так далее), которые есть на рынке и аналогичны вашей по расположению, площади, имеющемуся ремонту. Таким образом, можно вычислить среднюю стоимость квадратного метра в вашем районе, а следовательно, определить приблизительную цену на квартиру.
В этом случае, кроме выше перечисленных параметров дополнительно будут оценены общее состояние задания (год постройки, материал, использованный для строительства, вид перекрытий, общее состояние жилья, состояние инженерно-технических коммуникаций, количество и площадь имеющихся помещений)
Оценка недвижимости при покупке
В агентствах недвижимости часто предлагают провести оценку по имеющимся на сайтах калькуляторам оценки, которые собирают статистическую информацию чаще всего по размещенным объявлениям. Кроме того, консультации с практикующим риэлтором, а лучше с двумя или тремя, может дать вам реальную рыночную картину, так как риэлторы имеют информацию не из абстрактных объявлений, а на основе реально проведенных сделок с недвижимостью. Важно понимать, что риэлтор, в случае ведения сделки, будет заинтересованным лицом, так как свой доход он получает в виде процента с продажи недвижимости. В его интересах завышение стоимости объекта.
В агентстве недвижимости можно найти как профессионалов своего дела, так и не очень квалифицированных специалистов. Не нужно выбирать риелтора с улицы. Необходимо проследить за тем, какими инструментами он пользуется, какой информацией владеет. Многие полагают, что для более успешной продажи квартиры к оценке следует привлечь нескольких риелторов. Так можно приблизить час продажи, однако, в такой погоне можно искусственно снизить цену на жилье, так как происходит засоренность пространства.
На самом деле, вариантов оценки жилой квартиры достаточно много, но это не значит, что какой-то способ лучше или хуже. Ниже мы сейчас рассмотрим 4 основных способа оценки, которыми чаще всего пользуются продавцы перед продажей
Способы оценки квартиры
На самом деле, способ узнать стоимость квартиры онлайн не самый надежный, хоть и более доступный. Онлайн-калькуляторы позволяют рассчитать стоимость жилья, не выходя из дома. Однако данный способ оценки не способен анализировать рыночную экономику, ведь калькулятор только рассчитывает цену исходя из указанных данных.
Если вы покупаете, продаете или хотите застраховать недвижимость, вам наверняка понадобится отчет об оценке стоимости недвижимости. Отвечаем на самые популярные вопросы: что это, когда нужен, где заказать оценку и сколько стоит отчет.
Вариант 1: на ДомКлик
Если вы купили квартиру или апартаменты в новостройке, обязательно предоставьте в банк отчет об оценке в течение 3 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию, одновременно с полисом страхования недвижимости, но не позднее 36 месяцев с даты подписания кредитного договора. Подготовка отчета и передача его в банк в этом случае обязательны и предусмотрены условиями кредитного договора и Федеральным законом «Об ипотеке» .
Вариант 2: менеджер закажет отчет для вас
- рефинансируете ипотеку другого банка в Сбербанке
- купили в ипотеку Сбербанка квартиру на стадии строительства и дом наконец построен
- покупаете квартиру или жилой дом с земельным участком на вторичном рынке
