В их числе: Если недвижимость оценивается для коммерческой деятельности, требуется обращение к специалисту, который сможет применить методы доходного подхода, определяющие капитализацию ренты при инвестировании, с учётом восстановительных затрат.
Жилой дом отказ от затратного подхода при оценке
Для применения сравнительного анализа выбираются аналогичные единицы, выставленные на торги. Данный метод подходит для типовых построек. Сравнение объектов позволяет определить наиболее рентабельную стоимость.
В двух случаях данный способ ценообразования не имеет аналогов и требует безусловного применения: В остальных случаях допускается его применение по усмотрению собственника или покупателя недвижимости.
Мотивированный отказ от затратного подхода при расчете коммерческой недвижимости
Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Второй подход — условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. Этот подход используется в большинстве развитых стран при сельскохозяйственных и лесных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Доход с одного гектара, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный срок капитализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственного назначения.
Что касается затратного подхода, то он практически не применяется изолированно, а только в совокупности с другими методами оценки.
Базовый принцип сравнительного подхода: покупатель не заплатит за участок большую цену, чем ту, за которую можно приобрести аналогичную землю. В рамках сравнительного подхода применяют методы сравнения продаж/выделения/распределения.
Какие существуют методы определения рыночной стоимости земли?
- отбираются факторы стоимости участка и анализируется как они влияют на цену с учетом экспертной оценки или корреляционного анализа;
- определяются продажные цены участков-аналогов;
- цены аналогов корректируются с учетом выявленных отличий от участка;
- рассчитывается стоимость участка как средневзвешенное от скорректированных цен аналогов.
ПВД — это доход, который можно получить от недвижимости при полной загруженности площадей, предназначенных для сдачи в аренду, без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площадей, сдаваемых в аренду (это могут быть все площади — складское помещение или полезная площадь — офисное помещение), и ставки арендной платы. ПВД рассчитывается на ежегодной основе по следующей формуле:
Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете денежные средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.
1. Определение величины капитализируемого дохода.
2. Определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода
Полученный итог раскрывает перспективы инвестирования в конкретный объект и допускает последующего сравнения с иными коммерческими предприятиями. В этом случае очевидными становятся ожидаемые выгоды, которые имеют характер перспектив и подлежат дисконтированию.
- Требует экспертного уровня владения методами оценки, не допускает применения для самостоятельных расчётов стоимости объекта.
- Является самым затратным, в сравнении с остальными способами установления стоимости.
- Нуждается в опоре на существенный объём документальных сведений, при их отсутствии – не допускает применения. При ошибке в используемых сведениях приводит к недостоверности установленной стоимости.
Плюсы и минусы использования
После выяснения объёма вложений, которые опираются на фактическое положение здания (помещения), а не на бухгалтерские сведения об инвентаризационном износе, оценщик приступает к определению объёма валового дохода.
Главным образом, использовать такой метод расчета стоимости могут только предприятия и владельцы недвижимости, имеющие стабильный и длительный доход от своего имущества. То есть, при только что построенном здании оценить его прибыль будет сложно, ведь никаких начальных данных для необходимых расчетов просто нет.
Способ упрощения процесса
- Точно определить временные рамки действия выдаваемого прогноза. Дело в том, что по истечении определенного времени выданная оценка становится не актуальной в связи с необходимостью проводить ремонт или другими факторами, влияющими на стоимость объекта. Все методы доходного подхода должны иметь строго установленные рамки его действия.
- Рассчитать возможную прибыль и убытки от недвижимости в период действия выдаваемого прогноза и после его окончания.
- В соответствии с вложениями, приписываемыми недвижимости, и учетом уровня риска рассчитать дисконтную ставку. Это необходимо для будущего сопоставления результатов оценки специалистом и реальной прибыли.
Плюсы и минусы доходного подхода
Рассчитанная величина инфляционного риска должна отражать возможные потери собственника объекта недвижимости от инфляции, предполагаемой в период предполагаемого владения объекта. Величина данного риска принимается равной прогнозируемой Правительством РФ и Центральным Банком России величине инфляции в данном периоде.
При этом первоначально вы должны качественно изучить рынок, и только после этого называть цену сделки. Поэтому и считается, что данный подход требует и количественных, и качественных критериев (ведь вам необходимо узнать действительную стоимость нескольких аналогичных помещений, в противном случае – сделка может стать не выгодной для вас).
Доходный расчет стоимости недвижимости может осуществляться и посредством остаточного дохода. Данный метод представляет собой вычисление разницы между реальной прибылью и прогнозируемой во время покупки здания или совершения расчетов.
Дополнительные способы вычислений
В числе преимуществ доходного подхода, несомненно, следует выделить простоту вычислений. Это на самом деле так, ведь все формулы для расчетов уже оптимизированы и для получения результата остается лишь подставить к ним свои данные
— условно постоянные, относятся расходы, размер которых не за висит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Это налоги на землю и имущество страховые платежи, расходы на содержание охраны, заработную плату обслуживающего персонала, если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания, плюс налоги на данную заработную плату.
Одной из разновидностей метода капитализации является капитализация земельной арендной платы, может использоваться для оценки рыночной стоимости земель предприятий и объектов коммерческой недвижимости, расположенных в городах и населенных пунктах.
1. Определение величины капитализируемого дохода.
Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.
Рассчитанная величина инфляционного риска должна отражать возможные потери собственника объекта недвижимости от инфляции, предполагаемой в период предполагаемого владения объекта. Величина данного риска принимается равной прогнозируемой Правительством РФ и Центральным Банком России величине инфляции в данном периоде.
Исходная величина для дисконтирования денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоков (англоязычный вариант названия «discounted cash flow method») – это анализ стоимости бизнес-собственности, основанный на оценке ожидаемых доходов от оцениваемых активов.
Метод прямой (непосредственной) капитализации доходов
Недаром ПВД называют потенциальным доходом, на практике при реализации недвижимости владелец недвижимости практически никогда не получает подобный доход, т.к. вмешиваются незапланированные потери, недоимки и т.п.
- изменения общей экономической ситуации,
- изменения федерального законодательства,
- увеличения количества конкурирующих объектов,
- природных или антропогенных чрезвычайных ситуаций,
- неполучения арендных платежей,
- влияния криминогенных факторов,
- неэффективного управления объектом оценки,
- влияния финансовых проверок,
- неправильного оформления гражданско-правовых документов, связанных с объектом оценки.
Применительно к объекту оценки – жилой квартире — можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи. Т.е. на рынке жилья одним из устойчивых мотивов для участников должен быть мотив инвестиционный.
Мотивированный отказ от затратного подхода при расчете коммерческой недвижимости
Величина риска ликвидности связана с тем, что даже самые лучшие объекты недвижимости по степени ликвидности проигрывают иным финансовым активам по причинам, во-первых, обязательности государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, во-вторых, недвижимость не является предметом массового потребления. Проведение всех необходимых регистрационных мероприятий требует времени, что встает на пути быстрой конвертации объекта недвижимости в денежные средства.
- Внеоборотные средства, которые отражаются в первой части баланса; исключаются пункты с указанием стоимости собственных акций предприятия, которые выкупили у держателей акций. Когда рассчитывается значение чистых активов, учитываются также указанные в первой части баланса нематериальные средства, которые соответствуют нижеследующим условиям:
- те, которые используются АО при выполнении основной функции и дают прибыль (право пользоваться землей, природными ресурсами, разрешения, изобретения, орграсходы, логотипы и т. п.);
- те, которые имеют официальное обоснование расходов и связаны с их покупкой (изготовлением);
- общество должно иметь права на владение этими нематериальными ценностями, которые должны быть подтверждены документально — лицензией, соглашением и т. д., выданными государственными ведомствами;
- По пункту «прочие внеоборотные активы» учитывается задолженность АО по купленному им имуществу.
- Припасы и расходы, денежные средства и иные средства, учитываемые во второй части бухгалтерского баланса. Сюда не включается задолженность соучредителей, связанная с их вложениями в капитализацию, и стоимость акций, купленных у совладельцев, по балансу.
Оценка недвижимости доходным подходом
Доходный подход в оценке недвижимости — это способ определения стоимости объекта недвижимости, который не имеет аналогов среди недавно проданных объектов. Либо – отличается совокупностью уникальных свойств, не допускающих проведения мониторинга ценообразования путём сравнения.
Дополнительные способы вычислений
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который базируется на том, что стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной текущей стоимости будущих денежных потоков, ожидаемых от использования оцениваемого объекта, а также текущей стоимостью будущей перепродажи другому собственнику.
