Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости

Китарова Дана Серкалиевна
Руководитель юридического отдела

Опубликовано
03 сентября 2022

Обновлено
17 апреля 2024

Время чтения:
~21 минута

Опубликовано: 03 сентября 2022

Обновлено: 17 апреля 2024

Кадастровая стоимость напрямую влияет на имущественные платежи: налог на недвижимость, земельный налог, госпошлину при наследовании, арендные платежи и цену выкупа объекта в предусмотренных законом случаях. Если показатель завышен по сравнению с рыночной ситуацией, собственник может нести лишние расходы.

Пересмотр кадастровой стоимости имеет смысл тогда, когда снижение показателя действительно уменьшит налоговую нагрузку или расходы на выкуп квартиры, дома, здания либо участка. Процедура требует оценки доказательств, расчета экономической выгоды и корректного оформления документов, поэтому перед началом важно получить профессиональную правовую позицию. Опытный земельный юрист проанализирует перспективы, проверит финансовую целесообразность спора и поможет подготовить документы для комиссии или суда по делу о снижении кадастровой стоимости.

Что понимается под кадастровой стоимостью

Кадастровая стоимость — это установленная государством оценка объекта недвижимости в пределах конкретного региона. Она определяется для земельных участков, зданий, помещений, гаражей, сооружений и объектов незавершенного строительства. Результаты такой оценки применяются в Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе и других субъектах РФ.

На какие платежи и сделки влияет показатель:

• на налоги при владении, продаже недвижимости, использовании земли и имущества;
• на арендную плату, если ее размер привязан к кадастровой цене;
• на цену выкупа или продажи отдельных объектов, включая муниципальное имущество;
• на размер госпошлины при оформлении наследственных прав на недвижимость.

Именно поэтому собственники и организации обращаются за пересмотром кадастровой оценки. Снижение показателя может уменьшить обязательные платежи или сделать выкуп объекта экономически разумнее. При этом оспаривание не всегда выгодно: если разница небольшая, расходы на оценку и процесс могут оказаться выше возможной экономии.

Как узнать кадастровую стоимость объекта

Самый надежный способ — заказать выписку из ЕГРН. В ней указываются сведения о кадастровой стоимости здания, помещения, участка, гаража, сооружения или другого объекта недвижимости.

Получить выписку можно:

• при личном обращении в Росреестр;
• через официальный сайт или онлайн-сервис ведомства;
• на портале Госуслуг;
• через МФЦ;
• почтовым запросом в установленном порядке.

На практике быстрее всего оформить запрос онлайн. Обычно сведения предоставляются в течение нескольких рабочих дней.

Что влияет на кадастровую стоимость недвижимости

При государственной оценке учитывается совокупность характеристик объекта и территории. Иногда принимается во внимание рыночная ситуация, но массовая оценка чаще строится на формальных данных и типовых моделях.

На расчет обычно влияют:

• площадь объекта или участка;
• адрес, район и территориальное расположение;
• наличие инженерных коммуникаций;
• постройки, их назначение, возраст и характеристики;
• фактическое состояние объекта и иные параметры.

Из-за массового характера оценки специалисты не всегда учитывают износ, повреждения, индивидуальные особенности участка или реальную цену аналогичных объектов. Поэтому кадастровая стоимость может оказаться выше рыночной и потребовать пересмотра.

Когда проводится кадастровая оценка

Периодичность зависит от региона. В городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — переоценка проводится чаще, как правило раз в два года. В большинстве субъектов РФ интервал составляет около четырех лет.

Например:

Если кадастровая стоимость многоэтажного здания в Москве определена в 2022 году, очередная оценка должна быть проведена не позднее 2024 года. Для аналогичного объекта в Тамбовской области срок может сдвигаться до 2026 года, если собственник не инициирует пересмотр раньше.

С какого момента применяется новая стоимость

Новый показатель обычно начинает применяться с 1 января года, следующего за годом проведения оценки, если законом или решением уполномоченного органа не предусмотрен иной порядок.

Массовая оценка проводится по отдельным категориям объектов и территориям. Поэтому для правильного расчета налоговых последствий важно проверять не только сумму, но и дату ее утверждения.

В отдельные периоды законодатель может вводить специальные правила применения кадастровых показателей. Из-за этого для организаций и собственников важно уточнять, какая стоимость используется при расчете конкретного налога за нужный период.

Как определить, что кадастровая стоимость завышена

Несовпадение кадастровой и рыночной цены само по себе еще не доказывает ошибку. Для крупных или уникальных объектов разница может быть связана с особенностями рынка, назначением имущества или условиями конкретной сделки.

Например, если собственник продает участок по 50 тыс. руб. за квадратный метр, а у муниципального аналога кадастровая стоимость вдвое ниже, это не всегда означает ошибку государства: возможно, цена сделки завышена или сформирована под особые условия.

Признаком завышения служит сопоставление с массовыми рыночными данными. Если похожие объекты в той же локации реально стоят заметно дешевле, есть основание проверить кадастровую оценку. Подтвердить разницу помогает отчет независимого оценщика.

До подачи заявления стоит рассчитать экономический эффект. Если потенциальное снижение налога или выкупной цены не покрывает расходы на оценку, госпошлину и сопровождение, спор может быть нецелесообразен. Предварительная консультация помогает понять это до начала процедуры.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Закон №237-ФЗ фактически выделяет два ключевых основания для изменения кадастровой стоимости:

• Ошибка в сведениях об объекте. Она возникает, когда при оценке использованы неверные характеристики: площадь, материал, назначение, состояние, адресные данные или другие параметры. Если ошибка подтверждается документами, уполномоченное учреждение может скорректировать стоимость.
• Кадастровая цена превышает рыночную. В этой ситуации собственник показывает, что на дату оценки объект объективно стоил дешевле. Завышенный показатель может приводить к повышенным налогам, арендным платежам, госпошлинам или цене выкупа.

При технической ошибке вопрос нередко решается через учреждение, проводившее оценку. Если спор связан с рыночной стоимостью, обычно требуется отчет оценщика и дальнейшее обращение в установленном порядке, включая судебную защиту при отказе.

Важно: несогласие с результатом оценки необходимо подтверждать документами. Устных доводов, ссылок на объявления или общих рассуждений для комиссии и суда обычно недостаточно.

Как проходит оспаривание кадастровой стоимости

После изменений законодательства порядок пересмотра стал более формализованным: в большинстве случаев заявитель сначала обращается в уполномоченное бюджетное учреждение, а затем, при несогласии с результатом, защищает позицию в суде.

Ранее: собственник мог выбрать комиссию или суд и не всегда был обязан проходить административный этап. При отказе комиссии сохранялась возможность судебного оспаривания.

С 1 января 2023 года: судебный порядок, как правило, применяется после прохождения внесудебной процедуры и получения решения уполномоченного учреждения. Если стоимость не изменили либо отказали, заявитель может готовить иск.

В отдельных регионах такой порядок применялся раньше. Перед подачей документов нужно проверить актуальные правила именно для вашего субъекта РФ.

Куда подавать заявление о пересмотре

Если регион работает по новому порядку, документы направляются в ГБУ или другое учреждение, выполнявшее кадастровую оценку. При принятии заявления комиссия рассматривает материалы и может изменить стоимость. Если решение не устраивает заявителя, следующим шагом становится обращение в суд.

Если в конкретном регионе еще применим иной порядок, возможна подача иска без предварительного решения комиссии. В суде также оцениваются документы, отчет оценщика, возражения сторон и при необходимости результаты экспертизы.

Какие документы потребуются

Состав документов зависит от основания пересмотра и вида объекта, но базовый пакет обычно похож для квартир, домов, участков, зданий и помещений. В отдельных случаях могут потребоваться дополнительные выписки, технические документы или подтверждения ошибок.

Обычно готовят:

• заявление по утвержденной форме;
• выписку из ЕГРН с текущей кадастровой стоимостью;
• документы, подтверждающие права на объект;
• отчет оценщика о рыночной стоимости либо документы об ошибке.

В заявлении нужно указать, почему установленная стоимость не соответствует действительным данным или рыночной цене. Также указываются сведения о заявителе, объекте, реквизиты документов и способ связи.

Право на недвижимость подтверждают выпиской из ЕГРН, договором, свидетельством или иными документами в зависимости от ситуации. Главное — показать, что заявитель вправе требовать пересмотра.

Кадастровая стоимость подтверждается актуальной выпиской из ЕГРН. Рыночная цена, как правило, обосновывается профессиональным отчетом оценщика, подготовленным с учетом требований законодательства и даты оценки.

Досудебный порядок пересмотра

Во внесудебном порядке заявление подается в учреждение, которое проводило государственную кадастровую оценку или уполномочено рассматривать такие обращения.

Алгоритм действий:

• Подготовить заявление и доказательства: выписку ЕГРН, отчет оценщика, документы на объект или материалы, подтверждающие ошибку.
• Дождаться рассмотрения обращения: заявителя уведомляют о принятии документов и результатах работы комиссии.
• Получить решение: стоимость могут установить в новом размере либо оставить прежней при отсутствии оснований.

Если учреждение признает доводы, сведения корректируются без отдельного обращения в Росреестр. При отказе заявитель получает мотивированное решение, которое можно использовать при дальнейшем судебном оспаривании.

Судебное оспаривание кадастровой стоимости

В ряде случаев обращение в суд возможно только после прохождения внесудебного этапа. Поэтому перед подготовкой иска важно проверить региональные правила и наличие решения комиссии или ГБУ.

Дела рассматривают суды уровня субъекта РФ: областные и краевые суды, верховные суды республик, суды городов федерального значения, автономной области или автономного округа. Подсудность зависит от места нахождения объекта и статуса заявителя.

Обычно судебный порядок включает:

• подготовку административного иска, выписок ЕГРН, документов о праве и отчета оценщика;
• уплату государственной пошлины;
• подачу заявления и приложений в компетентный суд;
• получение определения о принятии дела и информации о заседании;
• рассмотрение доказательств, возможное назначение экспертизы и вынесение мотивированного решения.

Если суд удовлетворит требования, кадастровая стоимость может быть приведена к рыночному уровню. При этом большое значение имеет качество отчета, дата оценки и выводы судебной экспертизы.

После изменений в регулировании оценка и проверка результатов все чаще связаны с государственными учреждениями. Это повышает требования к доказательственной базе и делает профессиональную подготовку особенно важной.

После вступления решения суда в силу необходимо обеспечить внесение изменений в сведения ЕГРН. Обычно к заявлению прикладывают заверенную копию судебного акта, после чего Росреестр обновляет данные в установленном порядке.

Если пересматривается стоимость нескольких объектов, госпошлина и комплект документов рассчитываются по каждому из них отдельно.

С какими сложностями можно столкнуться

Оспаривание кадастровой стоимости редко бывает простой формальностью. Нужно собрать документы, выбрать корректную дату оценки, подготовить отчет, пройти комиссию или судебный процесс и быть готовым к экспертизе. Ошибка на любом этапе может привести к отказу.

{company} помогает собственникам и организациям оценить перспективы пересмотра, подготовить доказательства и выстроить правовую позицию. Мы объясняем риски, сопровождаем процедуру и помогаем избежать действий, которые могут ослабить заявление или иск.

Заявление подано перед плановой переоценкой

Кадастровая стоимость периодически обновляется государством. Для участков, зданий, помещений и других объектов сроки переоценки различаются по регионам: где-то она проводится чаще, где-то реже.

Если очередная оценка уже назначена в ближайшее время, учреждение может учитывать предстоящее обновление данных. Поэтому до подачи заявления стоит уточнить график переоценки и выбрать момент, когда обращение будет процессуально оправданным.

Дата рыночной оценки для уточнения кадастровой стоимости

Одна из частых проблем — необходимость сравнивать стоимость объекта на конкретную дату. Комиссия или суд оценивают не сегодняшнюю цену сама по себе, а рыночный показатель на дату, которая юридически значима для кадастровой оценки.

Показательная ситуация:

В 2020 году кадастровая стоимость дома была установлена на уровне 5 млн руб., и тогда она соответствовала рынку. Позднее объект фактически подешевел до 3 млн руб., но кадастровый показатель остался прежним до следующего пересмотра.

Собственник может считать, что текущая цена в 3 млн руб. должна автоматически заменить кадастровую стоимость. Однако комиссия вправе отказать, если на дату массовой оценки объект действительно стоил 5 млн руб.

В такой ситуации иногда остается ждать очередной оценки либо искать иные законные основания для корректировки сведений.

Отказ суда

В спорах о стоимости недвижимости важны детали: дата оценки, качество отчета, характеристики объекта, сопоставимые аналоги и позиция государственных органов. Чтобы усилить дело, желательно собрать максимум доказательств: профессиональный отчет, выписки, сведения о похожих объектах и документы об особенностях недвижимости.

Если первая инстанция отказала, но у заявителя есть аргументы о несоответствии кадастровой стоимости рыночной на нужную дату, можно рассмотреть апелляционное обжалование.

Несколько собственников у одного объекта

Один из сособственников вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости, но мнение остальных владельцев может иметь значение. Если другой собственник возражает против снижения, суд оценит его позицию и обстоятельства дела.

Например:

Участком владеют супруги. Муж считает кадастровую стоимость завышенной и просит ее снизить, а жена не согласна и хочет сохранить текущие сведения. Суд может привлечь обоих собственников и учесть возражения второго владельца при вынесении решения.

Пересмотр без отчета оценщика

Закон допускает, что заявитель может ссылаться не только на отчет оценщика, но и на иные сведения, подтверждающие ошибочность кадастровой оценки.

Однако на практике профессиональный отчет о рыночной стоимости существенно повышает убедительность позиции. Чем подробнее доказательства, тем выше вероятность, что комиссия или суд рассмотрят доводы по существу.

FAQ

Ответили на частые вопросы собственников и организаций, которые планируют оспаривать кадастровую стоимость недвижимости.

На что влияет кадастровая стоимость?

Она используется при расчете налогов, госпошлин, отдельных штрафов, арендных платежей и цены выкупа в случаях, когда закон связывает эти суммы с кадастровым показателем.

Кто определяет кадастровую стоимость недвижимости?

Государственную кадастровую оценку проводят уполномоченные бюджетные учреждения и специалисты, работающие по правилам закона.

Как часто проводится переоценка?

Периодичность зависит от региона и категории объекта. В городах федерального значения переоценка обычно проходит чаще, в других субъектах — с более длительным интервалом.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной?

Кадастровая стоимость нужна прежде всего для публично-правовых расчетов и определяется массово. Рыночная цена отражает стоимость конкретного объекта в сделке и учитывает больше индивидуальных факторов.

Почему рыночная цена может отличаться от кадастровой?

Массовая оценка не всегда учитывает ремонт, износ, окружение, состояние коммуникаций, особенности участка и другие детали. Поэтому кадастровая и рыночная стоимость могут расходиться как в большую, так и в меньшую сторону.