Но в начале 2000-ных годов российские оценщики в основном пришли к пониманию того, что наилучшим инструментом в современных российских условиях являются государственные ценные бумаги, номинированные в иностранной валюте, и, прежде всего, еврооблигации, так называемые евробонды. Именно эти бумаги полностью удовлетворяют указанным условиям, т.к.
Практическое применение метода ДДП
- Данный метод заключается в увеличении безрисковой ставки на величину всех, присущих оцениваемому объекту рисков.
- Для того, чтобы доходность актива можно было использовать в качестве безрисковой ставки необходимо, чтобы он отвечал следующим требованиям:
- минимальная вероятность потери средств;
- продолжительность периода обращения, близкая с предполагаемым сроком использования оцениваемого объекта.
Исходная величина для дисконтирования денежных потоков
Определение расчетного периода зависит от объема сведений об объекте оценки. Если их достаточно, чтобы делать прогнозы на долгий срок, можно выбрать более длительный временной период или повысить точность оценки.
Для расчета стоимости права аренды по методу капитализации необходимо провести деление чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.
Чистый операционный доход — это действительный валовый доход за вычетом операционных расходов. Действительный валовой доход составляется из потенциального дохода от права аренды без учета потерь от недостаточного использования имеющихся в распоряжении ресурсов.
- Стоимость права зависит от его полезности (выгоды) для приобретателя;
- Если имеется несколько однородных по своей полезности объектов, то на рынке будет выбран самый дешевый;
- Взаимодействие спроса и предложение оказывает влияние на стоимость;
- Использование участка будет наиболее эффективным, то есть практически осуществимым, соответствующим нормам законодательства и при этом дающим максимальную выгоду.
Методы оценки
Всего используются три общих подхода: сравнительный, затратный и доходный. Если какой-либо подход оказывается незадействованным в ходе оценки, уполномоченные лица обязаны обосновать это в отчете.
Каждому из подходов соответствуют определенные методы.
Сравнительный подход – это совокупность способов определения рыночной стоимости жилья. Данный анализ основан на сравнении похожих объектов. Они должны иметь схожие материальные, технические, экономические и прочие характеристики.
Я, конечно, не настаиваю, но по-моему в оценке с/х земли нет никакого затратного подхода, метод, основанный на учете плодородности доходный. Методичку Минимущества Вы, вероятно, знаете сами. В литературе для оценки с/х земли предлагаются 7 основных специфических методов (по учебнику «Оценка с/х земель», г.
Для применения сравнительного анализа выбираются аналогичные единицы, выставленные на торги. Данный метод подходит для типовых построек. Сравнение объектов позволяет определить наиболее рентабельную стоимость.
В двух случаях данный способ ценообразования не имеет аналогов и требует безусловного применения: В остальных случаях допускается его применение по усмотрению собственника или покупателя недвижимости.
Мотивированный отказ от затратного подхода при расчете коммерческой недвижимости
Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п. Применение метода капитализации годовой арендной платы. Доход, который может получить владелец объекта недвижимости часто является трудно определимым. Расчет дохода производится на основе полной арендной платы, получаемой владельцем недвижимости. Стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения показателя капитализации на величину годовой арендной платы. Показатель капитализации равен количеству лет получения дохода для компенсации стоимости недвижимости.
Данный подход базируется на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект.
От использования доходного подхода при оценке
Сравнительная методика имеет в своей основе концепцию продуктивно работающего рынка, где вкладчики совершают покупку и продажу средств того же типа, независимо друг от друга. Результаты похожих сделок сопоставляются с анализируемыми. Плюсы и минусы оцениваемых средств в сравнении с отобранными аналогами принимаются во внимание через применение необходимых корректировок.
Сравнительная методика
- изучение и составление финансовой отчетности;
- анализ дохода, включаемого в уставный капитал;
- определение ставки уставного капитала;
- определение ориентировочной стоимости предприятия;
- корректировки при наличии недействующих средств;
- корректировки по величине доли акционерного капитала;
- корректировки по ликвидности.
ДВД — это предполагаемый доход от недвижимости за вычетом убытков от недозагрузки площадей и потерь при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.
Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок.
1. Определение величины капитализируемого дохода.
Задача. Определить стоимость земельного участка, если известны следующие данные: земельный участок площадью 0,3 га продается под застройку торговым комплексом. Базовая ставка арендной платы составляет 20 руб. за м 2 в год, КВД = 3; КМ = 2; требуемая ставка доходности составляет 20%.
При оценке затратный подход практически нереализуем ввиду невозможности предоставления Заказчиком достоверной технической документации на объект и прилегающие коммуникации, правовых документов на земельный участок. В свою очередь, расчет по «типовым» сметам, СНИПам и т.п.
Поскольку Оценщиком было принято решение отказаться от применения затратного и доходного подходов, для повышения точности расчетов в рамках сравнительного подхода используются два метода: модифицированный метод сравнительного анализа продаж и метод многофакторной линейной регрессии.
Определение износа
Эти методы оценки недвижимости при затратном подходе являются основными, но этот перечень далеко не исчерпывающий. Возможно, с опытом, оценщики используют или наоборот, не используют некоторые вышеперечисленные методы, добавляя к ним свои нововведения, адаптируя под свою работу.
