Администрация Расторгнула Договор Аренды Земли

⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Добрый день, читатели моего блога, сейчас будем постигать всем необходимую тему — Администрация Расторгнула Договор Аренды Земли. Возможно у Вас могут еще остаться вопросы, после того как Вы прочтете, поэтому лучше всего задать их в комметариях ниже, а еще лучше будет — получить консультацию у практикующих юристов по всем видам права от наших партнеров.

Постоянно обновляем информацию и следим за ее обновлением, поэтому можете быть уверенными, что Вы читаете самую новую редакцию.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Поскольку указанный в вопросе договор аренды земельного участка заключен в письменной форме и зарегистрирован*(1), соглашение о его расторжении, во-первых, также должно быть заключено в письменной форме, а во-вторых, подлежит государственной регистрации (ст. 164 ГК РФ, п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, смотрите также п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2023 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Вместе с тем, устанавливая требование о государственной регистрации соглашения о расторжении зарегистрированного договора, закон указывает на то, что такое соглашение считается заключенным с момента государственной регистрации лишь для третьих лиц, но не для сторон договора (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Для сторон же такого соглашения предусмотренные им последствия, по нашему мнению, должны применяться независимо от его государственной регистрации (смотрите в связи с этим п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73). Иными словами, моментом расторжения договора аренды и прекращения обязательств по нему будет являться не момент совершения в едином государственном реестре недвижимости соответствующий записи о прекращении обременения, а момент достижения сторонами согласия о его расторжении или иной момент*(2), определенный соглашением сторон (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Аналогичный подход представлен и в судебной практике (смотрите, например, постановления Семнадцатого ААС от 3 февраля 2023 г. N 17АП-19146/16, Пятнадцатого ААС от 8 августа 2023 г. N 15АП-10153/17, Семнадцатого ААС от 3 ноября 2023 г. N 17АП-13155/15, АС Северо-Западного округа от 1 апреля 2023 г. N Ф07-380/15, Десятого ААС от 2 апреля 2023 г. N 10АП-2728/18, ФАС Московского округа от 15 декабря 2006 г. N КГ-А40/12236-06, от 31 января 2005 г. N КГ-А41/13465-04, ФАС Уральского округа от 30.03.2009 N Ф09-1629/09-С6; ФАС Московского округа от 13.11.2008 N КГ-А40/9316-08, от 15.10.2008 N КГ-А40/9345-08; от 19.08.2004 N КГ-А40/6868-04; ФАС Северо-Западного округа от 03.10.2007 N А56-36445/2006; ФАС Западно-Сибирского округа от 12.01.2009 N Ф04-7261/2008(16497-А45-37); ФАС Северо-Западного округа от 14.04.2008 N А56-12985/2007; ФАС Северо-Западного округа от 26.09.2003 N А56-3304/03, вопрос 34 Рекомендаций научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Волго-Вятского округа от 2 июня 2011 г. «О практике применения норм гражданского законодательства»).
Изложенное, как нам представляется, относится и к договорам аренды земельных участков, хотя судебной практики, где бы аналогичный вопрос рассматривался применительно к таким сделкам, мы не обнаружили. По общему правилу обязанность арендатора уплачивать арендную плату отпадает с момента достижения сторонами соглашения о расторжении договора аренды и возврата арендованного имущества арендодателю. Если иное не предусмотрено соглашением о расторжении договора, государственная регистрация указанного соглашения не имеет значения для целей определения момента прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы. Исключением является, во-первых, случай, когда арендатор допускает просрочку в возврате арендуемого имущества, то есть продолжает пользоваться им, несмотря на прекращение договора (часть вторая ст. 622 ГК РФ), а во-вторых, при выкупе земельного участка, арендованного у публично-правового образования (смотрите п.п. 7, 8 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73, Энциклопедию решений. Арендная плата по договору аренды земельного участка).

Между Администрацией муниципального района (арендодатель) и организацией (арендатор) заключен долгосрочный договор аренды земельного участка, договор зарегистрирован в установленном порядке. Стороны пришли к соглашению о его расторжении и заключили дополнительное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка.
Земельный участок, договор аренды которого (заключенный на срок более года и зарегистрированный) расторгается, не приобретается арендатором в собственность.
Дополнительное соглашение содержит дату подписания, также в тексте указано о расторжении договора той же датой. Зарегистрировано дополнительное соглашение о расторжении договора было гораздо позже.
С какой даты арендные отношения будут считаться прекращенными, в том числе обязательства по уплате арендной платы (с даты, указанной в дополнительном соглашении, или с даты регистрации)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Моментом расторжения договора аренды земельного участка и прекращения обязательств по нему является не дата государственной регистрации соглашения о расторжении договора (и совершения в едином государственном реестре недвижимости записи о прекращении обременения), а дата достижения сторонами согласия о расторжении договора или иной момент, определенный соглашением сторон.

1. Пункт арендного соглашения о возможных причинах и порядке досрочного прекращения аренды. По нему нужно действовать, если он в тексте есть. Однако, наличие этого пункта не предусмотрено законом в обязательном порядке, поэтому его может и не быть.
2. Споры по аренде участка, полученного от администрации, решаются только в судебном порядке.
3. О принятом решении прекратить аренду, прежде всего, нужно письменно оповестить вторую сторону соглашения. В некоторых случаях арендатор с арендодателем могут прекратить отношения в досудебном порядке или внести изменения в текст. Если вторая сторона не согласна с предложением, она должна дать письменный ответ. Он и станет основанием для обращения в суд.
4. Дела этого порядка рассматриваются арбитражным судом.
5. Всё время, пока идёт суд, арендатор (если он инициатор расторжения) обязан выплачивать установленную плату за участок, а в дальнейшем имеет право потребовать возместить эти суммы с арендодателя. Без выплаты долга, накопившегося перед арендодателем, разорвать договорные отношения будет затруднительно.

Отказаться от аренды земельного участка

• договор содержит данные о другом участке, не о том, который был предоставлен в пользование. Свидетельство этому – несовпадение адреса, площади, формы и любых других параметров;
• земля оказалась непригодна для использования по назначению, указанному в договоре, а собственник не предупредил арендатора об этом;
• доступ к наделу не был открыт собственником в установленный срок;
• собственник нарушает пункты договора;
• он активно вмешивается в дела арендатора, лишая его возможность спокойно использовать землю.

Основания для процедуры расторжения договора аренды

Если на участке ведутся сельхозработы (например, это земля под ЛПХ, и в данный момент активно идёт подготовка почвы, посадка, выращивание или уборка урожая), разорвать договор аренды можно только добровольно. Суд откажет в удовлетворении иска до окончания полевых работ.

• Использование участка совершенно лишено смысла и не принесет выгод для одной из сторон, на которые она изначально рассчитывала при заключении договора.Главное доказать в суде, что вы не могли предсказать, что обстоятельства существенно изменятся и договор окажется бессмысленным, или же вы не могли их преодолеть при всем желании.
• Участок или объекты имущества испорчены, из-за чего вести хозяйственную деятельность в рамках договора стало невозможно.
• Участок используется не по целевому назначению, и арендатор систематически нарушает условия договора даже после многочисленных предупреждений.
• В течение последних трех месяцев плата за аренду вносится с постоянным нарушением сроков, либо она вообще игнорируется.
• Участок используется с нарушением санитарных норм, что привело к снижению его плодородности или нанесло урон окружающей среде.
• Арендатор непредумышленно применил ядохимикаты и другие токсичные вещества для орошения и допустил порчу участка, а после отказывается проводить мероприятия по улучшению или сохранению почв.
• Участок простаивает, и на нем не ведутся оговоренные в тексте договора работы в течение трех лет или установленного промежутка времени.
• На участке возвели самовольную постройку, и арендатор игнорирует требования снести ее.
• Землю сдали в субаренду, и это противоречит соглашению.
• Был расторгнут договор комплексного освоения территории для этого участка из-за неисполнения арендатором своих обязательств.
• Земельный участок оказался в зоне с особыми условиями использования территории и его дальнейшая эксплуатация по договору невозможна.
• Арендодатель всячески препятствует использованию участка по условиям договора или вовсе запрещает им пользоваться.
• Имущество оказалось низкого качества или в процессе эксплуатации были обнаружены недостатки или дефекты, о которых умолчал арендодатель.
• ЗУ реквизирован государством по причине стихийных бедствий, аварий, эпидемий или иных обстоятельств чрезвычайного характера (см. статью 51 ЗК РФ).
• Если арендодатель – это государство или муниципальные органы, то досрочное расторжение договора на срок более пяти лет возможно только, если арендатор существенно нарушает условия использования ЗУ.

Основания и порядок расторжения договора аренды земельного участка

Срок исковой давности – это временной промежуток, когда на сторону можно подать в суд для расторжения договора или принуждения его к исполнению обязательств. На общих условиях он составляет три года с того дня, когда истец узнал, что его права нарушены, и он точно знает, кто должен ответить за правонарушение по закону. Законодательством предусмотрен и более долгий специальный срок, но и он не может быть больше десяти лет.

Процедура в случае соглашения сторон

Если было достигнуто обоюдное соглашение по расторжению договора, то законодательство никак не указывает конкретные основания для подобной процедуры. Другими словами, если и арендатор, и арендодатель согласны прекратить действие договора, то они могут сделать это абсолютно свободно, без привлечения судебных органов.

• арендодатель земли не обеспечивает использование недвижимого имущества арендатору и создает препятствия для использования имущества в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
• недвижимость, переданная через аренду имеет препятствие на пути осуществления его использования, которые не были определены арендодателем в договоре, не ранее известно, арендатором, и не обнаружили
• в ходе проверки, арендатор имущества, или проверки его исправности во время заключения договора;
• арендодатель не считает себя ответственным за значительное преобразование имущества по договору аренды в установленное время, и при
• отсутствие в течение разумного времени;
• субъекты должны затем проверить модель в отношении их собственных, конкретных точек зрения и целей;
• недвижимость по обстоятельствам, за которые арендатор не несет ответственности, в любом состоянии, но не могут быть использованы.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Однако, неисполнение арендодателем при заключении договора аренды земельного участка обязанности по предупреждению арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). дает арендатору также право требовать расторжения договора и возмещения убытков либо соразмерного уменьшения арендной платы (ст. 613 Гражданского Кодекса РФ).

Прекращение договора через суд по требованию арендатора

• как зарегистрировать прекращение договора аренды земельного участка;
• какими основаниями руководствоваться при желании прекратить договор аренды;
• как правильно и в каком порядке совершать прекращение данного договора и многое другое.

Понимание специфики применения терминов «расторжение» и «прекращение» в отношении договора аренды земельного участка очень важно, так как оно позволяет юридически грамотно и корректно решать назревшие правовые вопросы.

Предмет иска формулируется на основании тех пунктов, которые не были выполнены ответчиком, с указанием пунктов и подпунктов, а также – с приведением фактов, которые подтверждают нарушение договорённостей. Алгоритм практически тот же, что при составлении уведомления о расторжении, но в исковом заявлении объяснения должны быть даны более, развёрнуто.

По обоюдному соглашению

После принятия решения судом, на руки будет выдана выписка о принятии судом постановления. Она вступит в силу в срок после 10 дней со дня принятия решения. При неудовлетворённости результатами судебного решения, в этот период можно подать заявление о пересмотре дела.

Согласно требованиям, установленным в законодательстве, в отдельных ситуациях, урегулированных Земельным и Гражданским кодексами РФ, не допускается прекращение договора аренды. Здесь речь идет про любые основания прекращения аренды земельного участка, даже если желание прекратить отношения выражают обе стороны.

В рамках действия земельного и гражданского прав допускается досрочное расторжение договора аренды участка по инициативе, поступившей от арендодателя. В частности, подобное возможно при наличии следующих обстоятельств:

Вопрос-ответ

Капитальный ремонт должен быть проведен в сроки, установленные договором аренды. Если же в составленном сторонами документе не содержится никаких точных сроков проведения капитального ремонта, он должен выполнять в разумные сроки.

30 дней);

Правила, регламентирующие расторжение договоров аренды, прописаны в Гражданском Кодексе Российской Федерации, но нюансы, касающиеся сделок с земельными участками следует искать в Земельном Кодексе. Нужная информация содержится в 46-й статье документа, в которой говорится:

Как расторгнуть договор аренды земельного участка

1. Оплатить арендную плату за весь срок пользования земельным участком;
2. До окончания договора аренды подать заявление в простой письменной форме или на предоставленном бланке на имя главы Администрации, на территории которой расположен земельный участок, с формулировкой: «Прошу расторгнуть и не продлять со мной договор аренды №ХХХ от ХХХ числа»;
3. Получить у секретаря входящий номер заявления и дождаться его рассмотрения (

При отсутствии соглашения договор досрочно расторгается только через суд. Причины, позволяющие это сделать, строго регламентированы гражданским и земельным законодательствами. Есть причины, актуальные для обеих сторон, а есть ряд причин, актуальных только для арендатора или арендодателя.

Условия и порядок расторжения договора аренды земельного участка

Контрагентам выдается выписка о судебном постановлении, само постановление начинает действовать через 10 дней после принятия, через это же время договор признается официально расторгнутым. В этот срок можно апеллировать к высшим инстанциям с требованием пересмотра дела.

Законодательство

Проволочки могут возникнуть при конкретизации указанных в Лесном кодексе факторов расторжения договора. Так, формулировка «нанесение значительного экологического вреда» никак не уточняется законодателем. Любая хозяйственная деятельность наносит урон окружающей среде, и между определениями урона приемлемым и значительным лежит тонкая грань, которую не всегда удается соблюсти в судебной практике.

Согласно существующему законодательству, договор аренды земли под многоквартирным домом перестает действовать или расторгается в тот момент, как только первый собственник заявит свои права на любое из помещений этого дома. Если же дом еще не достроен, то договор продолжает действовать на участке, на котором ведется строительство.

Суд в вопросах аренды земельных участков является последней инстанцией. Он внимательно изучает предоставленные документы, а затем принимает решение. Причем оно будет абсолютно законным. В десятидневный срок стороны договора могут подать апелляцию, чтобы обжаловать решение суда. Но для этого придется предоставить новые документы, которых у суда еще не было.

Как уведомить о прекращении договора аренды земельного участка?

И если первый относится к отношениям между физическими лицами и государственными образованиями, то второй включает в себя все остальные случаи. При этом, даже во втором случае все может завершиться судебным процессом, если сторонам договора не удалось прийти к компромиссу.

Аренда земельного участка – это довольно выгодный и популярный способ заработать деньги на собственности, которая никак не используется владельцами. Нередки случаи, когда приходится расторгать договор досрочно по инициативе одной из сторон. В статье пойдет речь о том, на каких основаниях возможна процедура и как оформлять нужные бумаги, а также мы разберем куда обращаться, если на добровольной основе договориться не получилось.

Основания и порядок расторжения договора аренды земельного участка

Срок исковой давности – это временной промежуток, когда на сторону можно подать в суд для расторжения договора или принуждения его к исполнению обязательств. На общих условиях он составляет три года с того дня, когда истец узнал, что его права нарушены, и он точно знает, кто должен ответить за правонарушение по закону. Законодательством предусмотрен и более долгий специальный срок, но и он не может быть больше десяти лет.

Основания для прекращения действия документа

• Меньше 20 тыс. руб: госпошлина составляет 4% от цены иска, но не менее 400 руб.
• 20 001-100000 руб.: 800 руб. + 3%.
• 100001-200000 руб.: 3 200 руб. + 2%.
• 200001-1 000 000 руб.: 5 200 руб. + 1%.
• Больше 1 млн. руб.: 13 200 руб. + 0,5%, но не более 60 тыс. руб.

• название документа;
• место и день его составления;
• сведения о договоре аренды, в отношении которого инициируется расторжение (номер и дата);
• реквизиты участников, между которыми заключается соглашение;
• причины и основания;
• условия – в данный пункт может включить обязанность арендатора привести земли в надлежащее состояние, назначение компенсационных выплат;
• сроки прекращения действия договора;
• подтверждение отсутствия взаимных претензий;
• подписи арендатора и арендодателя (или их представителей), печати для юридических лиц.

Расторжение договора аренды земельного участка: порядок и особенности

Арендодатель вправе в одностороннем порядке потребовать расторгнуть договор аренды земли, если присутствуют основания, прописанные в законодательстве. Прежде всего, нужно руководствоваться седьмой главой ЗК РФ, а также ст.619 ГК РФ.

Оформление соглашения о расторжении

Процесс может затянуться и усложниться, если вторая сторона отказывается признавать себя виновной в нарушении договорных обязательств и не желает прекращать отношения. Более того, возможно выставление встречных претензий.

Непосредственная просьба вынести судебное решение о досрочном расторжении договора аренды и компенсации всех издержек истцу.
К исковому заявлению прилагается документальная доказательная база, договор аренды и квитанция с оплаченной госпошлиной (если истец выиграет дело, он может рассчитывать на компенсацию своих издержек ответчиком).

• Наименование суда, в который подается иск.
• Паспортные и контактные данные истца и ответчика.
• Ссылку на договор аренды с указанием его реквизитов.
• Ссылку на пункты договора, которые не были выполнены контрагентом или на Гражданский/Земельный кодекс.
• Подтверждение обстоятельств, указанных в заявлении.
• Подтверждение обстоятельств, указывающих на исчерпание всех возможных вариантов досудебного урегулирования (сведения об отправке уведомления ответчику и его реакция на этот документ).

Как составить исковое заявление

В ряде случаев или в ходе судебного разбирательства сторонам удается достигнуть согласия относительно того, что арендный договор стоит расторгнуть досрочно. Тогда им необходимо подтвердить этот факт официально, подписав соглашение о расторжении.